【正文】 區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。永遠(yuǎn)比等待形勢(shì)好。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn)都不離地點(diǎn)，地點(diǎn)……。414國(guó)內(nèi)的商場(chǎng)大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計(jì)概念，往往忽略了商場(chǎng)的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮?。華麗商場(chǎng)變成空置，白白浪費(fèi)了經(jīng)濟(jì)資源。汰弱留強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。而也因?yàn)檫@樣，租金就反而會(huì)變得有上升的潛力。期間，顧客需要有從認(rèn)識(shí)喜愛，常到至必到的習(xí)慣，而租戶則經(jīng)歷從濃度推廣，穩(wěn)定再到發(fā)展的階段。42大連商城的形勢(shì)421正如國(guó)內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場(chǎng)方面的供應(yīng)也遠(yuǎn)超市場(chǎng)可以隨的。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶的方法，共同[承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)]的聯(lián)營(yíng)方式也開始流行，據(jù)我們了解，一般的營(yíng)業(yè)額提成都是23—32左右。奧林匹克廣場(chǎng)的成功也會(huì)令商戶對(duì)大連商情重新估計(jì)，而百分百投向設(shè)備完善的商場(chǎng)。而其他在中山路的，在人民路的，也不見得成功。奧林匹克廣場(chǎng)及家樂福等，顯而易見是帶動(dòng)了潮流的方向。雖然臨街店鋪會(huì)增加，但新穎商場(chǎng)的加入競(jìng)爭(zhēng)，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購(gòu)物，對(duì)人流方面定必有正面的幫助。作為一個(gè)購(gòu)物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進(jìn)顧客的。男的比女的略多。433在1999年，其中常住外國(guó)人為5842人。在國(guó)內(nèi)游客中，60是東北人。435假設(shè)每戶人口為3人，大連市有2148，666戶。436在1999年。城市從國(guó)內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲?guó)內(nèi)向國(guó)際開放的五個(gè)城市之一。市民的日常購(gòu)物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場(chǎng)一點(diǎn)也不受歡迎的事實(shí)中可以看到。②百貨公司在沒有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)及缺乏經(jīng)營(yíng)新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們?cè)陬櫩托闹械牡匚弧Ｐ蓍e的購(gòu)物環(huán)境。舒適的商場(chǎng)通道。靈活變通的商品檔次。具名氣的商場(chǎng)。雖然每年的增長(zhǎng)率也達(dá)兩位數(shù)字，比國(guó)家平均數(shù)字高，但在全國(guó)排行只能位于第14位。國(guó)外游客購(gòu)買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來說，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。442商場(chǎng)類型①以地理為類別，商場(chǎng)可分為：鄰舍商場(chǎng)地區(qū)性地域性②若以購(gòu)物為類別，商場(chǎng)又可分為：日常便利商場(chǎng)休閑商場(chǎng)目標(biāo)商場(chǎng)旅游商場(chǎng)443商場(chǎng)主題分析香港又一城的主題又一城知道本身位置的特點(diǎn)及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購(gòu)物便利去迎合家庭成員的需要」。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。所以它的主題是「包羅萬有的購(gòu)物商場(chǎng)去迎合年齡15到45歲的少青中年人」。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場(chǎng)，很多待業(yè)專門店，同時(shí)也有餐飲，娛樂及個(gè)人購(gòu)物便利店。、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國(guó)商業(yè)物業(yè)中實(shí)屬罕見，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購(gòu)物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項(xiàng)目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者極大的興趣；2．大連市是一個(gè)知名的旅游城市，國(guó)內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購(gòu)物，又可成為大連市的一張名片。■經(jīng)營(yíng)角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔1．高檔次的經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。452本項(xiàng)目的主題定位“集旅游、娛樂、購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國(guó)風(fēng)情文化的購(gòu)物天地”※首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念將旅游與購(gòu)物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購(gòu)物互為促進(jìn)，這是一個(gè)全新的消費(fèi)模式。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場(chǎng)，這樣一方面可以避開與原有的商場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，不需要在原有的市場(chǎng)消費(fèi)餅塊上爭(zhēng)奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！?001年大連市旅游統(tǒng)計(jì)資料：，旅游創(chuàng)匯3億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長(zhǎng)了30％，由此實(shí)現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長(zhǎng)30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá)4萬人次。4，實(shí)現(xiàn)旅游收入130億元以上，相當(dāng)于GDP10％左右?！栌酶拍畹奈ㄗh在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個(gè)廣場(chǎng)，在這個(gè)廣場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)一些露天吧、露天咖啡店，讓消費(fèi)者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國(guó)風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國(guó)家的風(fēng)俗，選擇各國(guó)特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國(guó)的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強(qiáng)本項(xiàng)目的特色性，吸引人流，以推動(dòng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)銷售。當(dāng)你漫步于其中時(shí)，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場(chǎng)浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國(guó)彩旗、典型的歌德式建筑、美國(guó)迪士尼卡通等具代表性的異國(guó)風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會(huì)卷入你的眼簾，令你留連忘返。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運(yùn)動(dòng)就在家門口”就充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色，會(huì)使其推廣事半功倍。我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的定位和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。B——項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。C——營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍l形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。l強(qiáng)化首創(chuàng)的全新獨(dú)特主題概念，在大連都獨(dú)具首創(chuàng)性，和唯一性。l強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價(jià)格模擬，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。帶動(dòng)中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。異國(guó)風(fēng)情美食組團(tuán)的“廣州蕉葉飲食集團(tuán)”（東南亞美食）、臺(tái)灣美食店等等。46項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議461針對(duì)項(xiàng)目整塊建議◎針對(duì)本項(xiàng)目由六個(gè)地塊組成，難以成為一個(gè)整體？鄙司建議以五州街為主軸線將整個(gè)項(xiàng)目連在一起成為整體。作用：能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營(yíng)造多一個(gè)熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力。主力店的引入又為商場(chǎng)前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營(yíng)吸引大量的人流。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動(dòng)其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)；另一方面，可帶動(dòng)項(xiàng)目前期的銷售、招商。潮流天地；經(jīng)營(yíng)種類：主經(jīng)時(shí)尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國(guó)等最流行的服飾匯集于此。家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營(yíng)各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。租售做法：此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。463針對(duì)D、E地塊規(guī)劃鄙司建議在D、E地塊與勞動(dòng)公園之間建造另一個(gè)下沉式廣場(chǎng)。464針對(duì)D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置A）將D、E地塊打造成為一個(gè)動(dòng)、靜結(jié)合且相互帶動(dòng)的新型的娛樂、購(gòu)物天地。所謂“靜”是指經(jīng)營(yíng)一些與“動(dòng)”主題有關(guān)的各類品牌商品。B）建議在D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置為：國(guó)際美食天地：薈萃全國(guó)各地和世界風(fēng)情美食經(jīng)營(yíng)種類：東南亞美食、臺(tái)灣小吃、大型快餐“麥當(dāng)勞”“必勝客”干果、零食專賣店、港式茶餐廳,韓國(guó)燒烤，日式火鍋等。主要以招商形式置于E區(qū)二、三層，其余部分進(jìn)行獨(dú)立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經(jīng)營(yíng)的條件。相應(yīng)配套：大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂園，設(shè)置原因：主要通過針對(duì)的消費(fèi)層和游樂硬件配置吸引人流。活色生香國(guó)際女人街：經(jīng)營(yíng)韓國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。設(shè)置原因：此區(qū)針對(duì)女性消費(fèi)，利用女性消費(fèi)特點(diǎn)和習(xí)慣吸引人流?；盍μ斓兀航?jīng)營(yíng)世界品牌或國(guó)內(nèi)著名運(yùn)動(dòng)系列運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)器材相應(yīng)配套：設(shè)置為足球營(yíng)地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。租售做法：通過招商或自主經(jīng)營(yíng)游玩配置，鋪位部分作限制性銷售，明確買家必須經(jīng)營(yíng)功能設(shè)定的業(yè)種，以便為購(gòu)物公園的內(nèi)涵提供強(qiáng)有力的支撐。經(jīng)營(yíng)設(shè)置原因：此區(qū)作為次出入口，其價(jià)值僅次于A區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項(xiàng)目的總體形象檔次。47項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造◎五洲風(fēng)情特色步行街的設(shè)置■名稱恰如其分這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設(shè)置一條匯聚全球五大洲的風(fēng)情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風(fēng)情文化。使每一處街景都是世界的特色景點(diǎn)，令消費(fèi)者無論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)?！鼋?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)國(guó)際名店街；主要經(jīng)營(yíng)：世界名牌服飾、品牌皮具、高級(jí)化妝品等。租售做法：此街以招商形式引入國(guó)際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。b)項(xiàng)目的主題風(fēng)情定義是基于項(xiàng)目特性而提出，其作用是為項(xiàng)目營(yíng)造濃厚的招商和銷售、購(gòu)物氛圍，因此經(jīng)營(yíng)布局上與硬件配置相配合。c)對(duì)于銷售完成后所形成的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對(duì)待；或先招商后銷售（如E區(qū)），甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者，以樹立項(xiàng)目整體形象；或者進(jìn)行限制性銷售，通過銷售時(shí)鑒定補(bǔ)充協(xié)議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，明確項(xiàng)目鮮明特色定位，或進(jìn)行獨(dú)立銷售，避免縮窄投資者層面。reg新聞造勢(shì)amp。reg無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會(huì)amp。reg本商場(chǎng)的規(guī)劃布局專家評(píng)審會(huì)amp。reg直銷資源客戶◎租售第一階段目的（效果）：amp。reg公開租售amp。reg報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等多媒體全方位報(bào)道宣傳推廣重點(diǎn)：amp。reg創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念amp。reg至IN流行時(shí)裝SHOWamp。reg計(jì)算機(jī)/網(wǎng)絡(luò)至IN游戲比賽招商策略amp。reg資源商戶直銷◎租售第二階段目的（效果）：amp。reg加推新一期鋪位媒體組合：amp。reg項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景amp。reg創(chuàng)新的規(guī)劃布局amp。reg減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式；amp。reg全城挑戰(zhàn)極限——極限運(yùn)動(dòng)大獎(jiǎng)賽amp。reg街霸四人足球賽amp。reg延續(xù)前期租售旺勢(shì)amp。reg啟動(dòng)人脈銷售媒體組合：amp。reg項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景amp。reg創(chuàng)新的規(guī)劃布局amp。reg確保升值的商場(chǎng)售價(jià)體系amp。reg主力商戶進(jìn)駐動(dòng)態(tài)公關(guān)活動(dòng)：amp。reg兒童集體繪畫活動(dòng)amp。reg巡回展銷暨抽獎(jiǎng)活動(dòng)◎租售第四階段目的（效果）：amp。reg最后一期鋪位媒體組合：amp。reg項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景amp。reg減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式；amp。reg高額穩(wěn)定的投資回報(bào)amp。reg異國(guó)風(fēng)情系列活動(dòng)（與旅游局合辦）amp。reg試業(yè)志慶55主要促銷手段發(fā)展商參股經(jīng)營(yíng)在銷售中，發(fā)展商采用讓利10~20的方式，獲得該商鋪10~20的股份，業(yè)主可選擇在開業(yè)后任一時(shí)間購(gòu)回經(jīng)營(yíng)權(quán)（股份）。reg發(fā)展商繼續(xù)是商場(chǎng)的大股東，能夠保證商場(chǎng)招商、經(jīng)營(yíng)的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn)；amp。表明發(fā)展商對(duì)經(jīng)營(yíng)前景充滿自信，同時(shí)令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的。reg因?yàn)榘l(fā)展商以讓利的形式，獲取股份，所以降低了客戶的投資投入。在一定程度上能夠保證商場(chǎng)開業(yè)時(shí)有較多的鋪位經(jīng)營(yíng)，不至過于冷場(chǎng)。實(shí)際操作是發(fā)展商允許買家在規(guī)定期限內(nèi)（一般為一年）分期付給首期房款。amp。reg以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，及穩(wěn)定的回報(bào)吸引買家56招商條件561租金優(yōu)惠扣率形式計(jì)算租金扣率即按照營(yíng)業(yè)額提取一定比例作為商場(chǎng)的回報(bào)，抵償租金。根據(jù)無錫市目前的零售市場(chǎng)開放程度，國(guó)際知名品牌尚未進(jìn)駐，仍然有廣闊的市場(chǎng)空間有待開拓?！瞿昶诟鶕?jù)不同行業(yè)而定，除餐飲年期較長(zhǎng)（10年）外，一般行業(yè)可商議2年死約2年生約或3年死約3年生約?！雒夤芾碣M(fèi)對(duì)于個(gè)別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶可減免一定期限的管理費(fèi)，鼓勵(lì)商戶進(jìn)駐。6商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理61角色611對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)與商戶達(dá)至良好的溝通，了解商戶的需要，建立融洽的客戶關(guān)系監(jiān)察商戶嚴(yán)格遵守商場(chǎng)的管理公約監(jiān)管租戶按照租約經(jīng)營(yíng)監(jiān)控商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況統(tǒng)籌商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境的裝飾布置612對(duì)外經(jīng)營(yíng)向社會(huì)公眾推廣商場(chǎng)的形象協(xié)調(diào)與政府各部門及旅游公司的關(guān)系監(jiān)督及協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司、工程公司、廣告公司、公關(guān)公司等各方工作62目標(biāo)建立項(xiàng)目的整體形象為商戶提供良好的經(jīng)營(yíng)條件提高商場(chǎng)及商戶的知名度和商譽(yù)吸引更大的消費(fèi)人流促進(jìn)商戶的經(jīng)濟(jì)收益63效果631旺人（消費(fèi)人流）提高商場(chǎng)人流滿足各年齡階層的消費(fèi)需求：男、女、老、幼皆宜具有強(qiáng)烈的吸引力、吸納更廣區(qū)域消費(fèi)人流充分利用旅游城市及項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取旅游消費(fèi)人群延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間留住各類型消費(fèi)群體：老人、丈夫、妻子、小孩：朋友、同事、情侶、個(gè)人、游客、團(tuán)體amp。reg夠新奇、夠刺激，好想玩amp。reg很有心情購(gòu)物amp。②新型商業(yè)模式。宣傳推廣、檔次的控制不同百貨的宣傳推廣相對(duì)簡(jiǎn)易，而對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行宣傳推廣、檔次的控制難度較大。新型經(jīng)營(yíng)管理主要包括以下方面：①物業(yè)的硬件管理；②物業(yè)租賃；③商戶的協(xié)調(diào)統(tǒng)一④物業(yè)整體宣傳推廣；⑤經(jīng)營(yíng)信息和相關(guān)服務(wù)的提供；⑥形象建立；現(xiàn)時(shí)的商業(yè)物業(yè)林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，要在商場(chǎng)上取得一席之位并非容易，更何況要成為商場(chǎng)上的領(lǐng)頭羊呢？在當(dāng)今的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，必須引入一些新型的經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行科學(xué)的、專業(yè)的管理。模式二：聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司直接經(jīng)營(yíng)管理公司直接經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)展商處于監(jiān)控執(zhí)行地位。②對(duì)于新的商業(yè)物業(yè)來說，在開業(yè)后13年間屬于市場(chǎng)的適應(yīng)磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行操作，可減低操作上的風(fēng)險(xiǎn)。643結(jié)論建議由我司整合專業(yè)資源，采取模式二為貴司提供直接經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù)好處：◎由我司戰(zhàn)略合作伙伴公司加入直接的經(jīng)營(yíng)管理，有利于與前期的策劃銷售招商涵接，提前介入整體運(yùn)作。天河城的形式與貴司的項(xiàng)目相似。7經(jīng)營(yíng)推廣71推廣活動(dòng)各類展覽：名車展覽、珠寶展覽、名畫展覽、攝影展覽等時(shí)裝表演：春夏新裝、秋冬新裝、品牌新系列等美食節(jié)/特色專題節(jié)日：中華/環(huán)球美食節(jié)、國(guó)際兒童節(jié)、奧運(yùn)會(huì)、世界杯等電臺(tái)/電視臺(tái)直播：時(shí)事論壇、品牌推介、流行時(shí)尚等各類大型游戲及比賽活動(dòng)：電子游戲比賽、網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、書法繪畫攝影比賽、運(yùn)動(dòng)競(jìng)賽等商品推廣活動(dòng)：運(yùn)動(dòng)用品推廣、服裝系列推廣、家居系列推廣、及與商戶合辦的各類商品推廣活動(dòng)慈善活動(dòng)：商品慈善展銷活動(dòng)、慈善拍賣活動(dòng)72信息系統(tǒng)建議商場(chǎng)消費(fèi)指南內(nèi)容包括商場(chǎng)的地理位置、交通路線、商戶名單、