【正文】 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。航海東路與107國道沿線是年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)b、小戶型市場概況。尤其是年初，青年居易(easygo)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。在這半年里我從一名還未初出茅廬的大學(xué)生到正式加入博思堂大家庭，從象牙塔般的大學(xué)校園來到一個(gè)充滿未知和挑戰(zhàn)的職場舞臺(tái)，完成了一次華麗的轉(zhuǎn)身。成長了，收獲了，也逐漸走向成熟了，無論是工作技能還是社會(huì)經(jīng)驗(yàn)都有了明顯的提高。也正因?yàn)槿绱?，我在?shí)踐中不斷摸索、總結(jié)、得出經(jīng)驗(yàn)，相信這些經(jīng)驗(yàn)，終將成為我一生寶貴的財(cái)富。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場，作為策劃部中的一員，我深深覺到自己身肩重任，需要不斷提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。其次是通過市調(diào)對無錫房產(chǎn)市場有整體的把握：20年上半年，隨著政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，與銀行不斷加息，房產(chǎn)市場預(yù)期降低，觀望情緒逐漸加重，近期政府頻繁公布房市新政，從二貸的縮緊到二手房營業(yè)稅免征年限的變化，再到契稅和開發(fā)商拿地的首付限制。但是，通過在銷售工作中跟客戶的接觸以及國中在渠道工作中對無錫城市居民住宅需求的了解，我認(rèn)為，在新的一年，錫城樓市市仍將保持堅(jiān)挺。第三通過平時(shí)工作以及自己的學(xué)習(xí)掌握策劃基礎(chǔ)：從最初的一無所知到如今能對一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行形象定位、對項(xiàng)目前期營銷策劃提出自己的看法、對售樓處整體風(fēng)格及內(nèi)外包裝提出建議等等，每一天都在學(xué)習(xí)新的知識(shí)每一天都是在進(jìn)步。從第一次做丹陽界牌項(xiàng)目前期的營銷策劃，既詫異驚喜同時(shí)在巨大壓力中，我們都希望打一場漂亮的勝利，畢竟是第一次做和策劃有關(guān)的事情都想好好對待認(rèn)真做好讓所有人都能夠滿意，翻過很多資料查過很多案例終于做出的方案獲得了大家的認(rèn)可，我總相信著付出就會(huì)有回報(bào)。最后學(xué)習(xí)博思堂的企業(yè)文化。那些看不見又無所不在的精神，似粗壯、虬勁的筋脈，深深地扎根泥士，匯聚四面八方的養(yǎng)分，讓這株大樹盡情地萌出綠芽，迎來滿樹的繁花。進(jìn)入公司大門，迎面而來是一幅火紅的企業(yè)文化墻，正中六個(gè)大字“團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值”，這六個(gè)大字即是公司企業(yè)文化的核心。自己在公司這兩個(gè)月的工作，雖然工作量不大大，閃光點(diǎn)并不多，許多工作還有不盡如意之處，總結(jié)起來存在的不足主要有以下幾點(diǎn)：缺乏溝通，不能充分利用資源在工作的過程中，由于對其他專業(yè)比較陌生，又礙于面子，不積極向其他同事求教，造成工作效率降低甚至出現(xiàn)錯(cuò)誤，不能達(dá)到優(yōu)勢資源充分利用。缺乏計(jì)劃性在工作過程中，由于缺乏計(jì)劃性，工作目的不夠明確，主次矛盾不清，常常達(dá)到事倍功半的效果，領(lǐng)導(dǎo)不滿意不說，自己還一肚子委屈。專業(yè)面狹窄作為一個(gè)現(xiàn)代化人才，他應(yīng)該是一專多能的，這樣的人才才符合時(shí)代以及公司的需求。在以后的工作過程中，我將加強(qiáng)專業(yè)的學(xué)習(xí)，尤其是策劃相關(guān)知識(shí)充分利用公司資源，提高主觀能動(dòng)性。對生活，對工作，我有著太多的希望和夢想。不斷充實(shí)自己，提高自己的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)，隨時(shí)準(zhǔn)備接受公司下達(dá)的新任務(wù)。新環(huán)境，新機(jī)遇，新挑戰(zhàn)，在以后的工作中我將認(rèn)真執(zhí)行公司的相關(guān)規(guī)定，充分發(fā)揮個(gè)人主觀能動(dòng)性，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)新經(jīng)驗(yàn)，善于總結(jié)，也希望公司的領(lǐng)導(dǎo)能給我更多的理解和更大的支持，爭取為貢獻(xiàn)自己的力量。介給開發(fā)商及建筑理念等?；顒?dòng)概況在策劃過程中，我們將透過對現(xiàn)場的巧妙布置、開盤典禮的精心籌劃，現(xiàn)場音樂會(huì)的烘托來營造隆重、熱烈、喜慶的現(xiàn)場氛圍，匯聚鼎沸人氣，傳達(dá)開盤信息，構(gòu)成良好口碑，實(shí)現(xiàn)售房目的。透過對此次開盤慶典和現(xiàn)場音樂會(huì)的構(gòu)思策劃和實(shí)施，將突出樓盤開盤當(dāng)天的熱烈、喜慶的氣氛和其樓盤建筑務(wù)必具有思想性的建筑理念，限度地刺激消費(fèi)者的購買欲望，促進(jìn)樓盤的銷售。廣場入口處：雙龍拱門(雙龍戲珠，更現(xiàn)喜慶氣氛)。廣場上：首先對廣場進(jìn)行功能分區(qū)，劃分為典禮區(qū)、停車區(qū)、來賓接待區(qū)、活動(dòng)區(qū)及其它功能區(qū)，并用標(biāo)記加以界分。樣房四周：過去，很多樓盤在開盤典禮的策劃中忽略了一個(gè)環(huán)節(jié)，那就是開幕式現(xiàn)場與樣板房沿途的精心布置上。二、儀式議程(一)、儀式開始前背景音樂響起舞獅表演儀式開始前半小時(shí)，軍樂隊(duì)合奏《迎賓曲》、《歡樂頌》，間插威風(fēng)鑼鼓豪氣沖天的表演，展現(xiàn)人景互動(dòng)的都市景觀。工作人員為儀式作最后檢查?？偛弥v話。(話畢，鼓樂齊鳴)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話。(話畢，鼓樂齊鳴)剪彩儀式開始(由6名禮儀小姐手持托盤走上主席臺(tái)呈一字站開)主持人有請總裁、建委領(lǐng)導(dǎo)等5人進(jìn)行剪彩。(三)儀式后(現(xiàn)場音樂會(huì))城市民謠(大笨熊組合)——上午高校的樂隊(duì)“邊緣樂隊(duì)”組合表演——上午主持人：配合表演，進(jìn)行sp提問、小禮品派送弦樂四重奏表演——下午三、活動(dòng)備忘電源配置。來賓休息處。現(xiàn)場秩序維護(hù)。1市場分析一、地理位置青蓮家園位于鄭州西區(qū)牡丹路與月季街交匯處，區(qū)位優(yōu)勢明顯，距鄭州市中心約12公里，南挨310國道，北臨連霍高速公路，交通設(shè)施發(fā)達(dá)。二、市場背景目前房地產(chǎn)市場開發(fā)商眾多，房源儲(chǔ)量過大，縣城城中村改造，而且國家調(diào)控房價(jià)，造成大部分客戶處于觀望狀態(tài)，市場形勢不容樂觀，但是政府整頓房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，隨著市場的穩(wěn)定，未來市場處于上升態(tài)勢，青蓮家園所處地段發(fā)展趨勢正旺，是很多人所向往的好地段。b宣傳推廣理念落后，一些設(shè)計(jì)水平落后，低質(zhì)的樓書，混亂的銷售現(xiàn)場管理，讓人覺得僅僅是在購置一套住宅，全然沒有感覺到這個(gè)樓盤能為你帶來身份地位的象征和對生活的享受。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，交通變得更加發(fā)達(dá)，人民的生活水平也有很大的提高，選擇一處好的居住環(huán)境體現(xiàn)著生活的品味和精神的向往，青蓮花園居住區(qū)近幾年還將加大商業(yè)建設(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。近幾年鄭州發(fā)展迅速，交通系統(tǒng)也正在升級，尤其是地鐵的建設(shè)。(1)項(xiàng)目規(guī)劃用途：整個(gè)面積201畝，用于住房建筑區(qū)域160畝，綠化面積30畝11畝用于其他用途（停車位，健身設(shè)施用地等等）(2)項(xiàng)目戶型：適用于中高階層的中小型面積戶型(3)用地性質(zhì)：居民住宅用地(4)銷售特征：以前銷售無整體營銷思路，盲目追求高利，定價(jià)一路走高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重產(chǎn)品的培養(yǎng)和樹立。(5)客戶需求的變化:A客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；B客戶在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性，內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格；