【正文】 展，我局、營銷部綜合辦公環(huán)境與地方辦公條件不相適應(yīng)的狀況就更加凸顯。 （三）經(jīng)營狀況 蕭縣煙草局 2021 年、 2021 年、 2021 年卷煙銷售量、銷售金額、利稅分別為 3135 箱、 億元、 5400 萬元； 32176 箱、 5800 萬元； 33150 箱、 億元、 6100 萬元。一 是要著力推動發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，努力保持行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展；二是努力保持煙葉生產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展；三是全面加強質(zhì)量品牌建設(shè)，提高行業(yè)整體競爭實力；四是切實加強煙草專賣管理，努力保持良好的市場秩序；五是進一步加強行業(yè)黨的建設(shè)和隊伍建設(shè)，努力發(fā)揮廣大干部職工的積極性、主動性和創(chuàng)造性。在這一大潮中，對全社會來說，煙草行業(yè)必須強化服務(wù)品牌建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。 二、項目建設(shè)的必要性 適應(yīng) 蕭縣 城市建設(shè)的需要 隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展， 蕭縣 城市圈逐漸擴大，中心城蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 7 區(qū)道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施不足。 蕭縣 人民政府為突出 “ 兩型 ”社會試驗區(qū)建設(shè)，結(jié)合 蕭縣 城市總體規(guī)劃（ 20212020）部署和蕭縣汽車客運總站 ， 宿徐城際列車站、徐鄭高鐵站 的建設(shè)需要，重點打造 政務(wù)新區(qū) ，推進城市功能完善、交通功能提升和環(huán)境品質(zhì)改善。 按照 蕭縣縣委、縣政府的 戰(zhàn)備部署， 西 部新城區(qū)的建設(shè)已于 2021 年實施水、電、路、氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。煙草企業(yè)已受到了 縣 委、 縣 政府的高度重視， 蕭縣 人民政府辦公室 2021 年 10 月 解決了蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房的土地問題， 要求項目單位在 2021 年底以前開始建設(shè)。本項目的建設(shè)適應(yīng)了 蕭縣 城市建 設(shè)的需要。地方財政一般預(yù)算收入完成 億 元。本項目的建設(shè)將適應(yīng) 蕭縣 經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展和人民物質(zhì)文化生活水平的提高。全國整個行業(yè)根據(jù)國家部委領(lǐng)導(dǎo) “ 卷煙上水平 ” 、 “ 服務(wù)上檔次 ” 的要求，都制定了 “ 市場營銷創(chuàng)一流、市場監(jiān)管創(chuàng)一 流、內(nèi)部監(jiān)管創(chuàng)一流、基礎(chǔ)管理創(chuàng)一流、隊伍建設(shè)創(chuàng)一流，文化建設(shè)創(chuàng)一流 ” 的工作實施方案。本項目的建設(shè)正是適應(yīng)了這一需要。 為樹立良好的煙草形象，建立起與地方辦公條件相適應(yīng)的辦公場所以及與現(xiàn)代物流相適應(yīng)的配套設(shè)施。 建設(shè)培訓(xùn)基地、提升干部職工素質(zhì)的需要 目前，項目單位由于受場地設(shè)施的制約，企業(yè)無固定培訓(xùn)基地，員工教育培訓(xùn)硬件設(shè)施差，文化娛樂設(shè)施基本上沒有。 蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 9 第三章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 一、項目建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)劃占地面積 14298 平方米（ 畝），總建筑面積3450 平方米，總投資 1580 萬元 。 到 2021 年底，中國煙草以紅塔、紅云和紅河為核心的 “ 滇系 ” ，以京、津 、滬三家煙草企業(yè)整合成的 “ 滬系 ” ，以長沙、常德煙廠為代表的 “ 湘系 ” 的 “ 三系 ” 格局已基本形成。可以說，大品牌、大企業(yè)的成長非常迅速，已初見端倪。在 2021 年下半年卷煙交易中，在有成交的 52 家卷煙企業(yè)中，其產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)覆蓋全國所有 33 個省市的企業(yè)只有四個，分別是紅塔、紅云、紅河、上海；能夠?qū)崿F(xiàn)覆蓋 16 個省市以上的企業(yè)有 30 個；有 7個企業(yè)的產(chǎn)品 只在省內(nèi)銷售。 蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 11 中國卷煙市場的發(fā)展已逐漸趨于理性和成熟，卷煙品牌及其價格結(jié)構(gòu)日趨分化。中檔卷煙一般能反 映真實的市場消費容量，其市場份額正在日趨擴大，已經(jīng)出現(xiàn)有一定規(guī)模和市場影響力及滲透力的卷煙大品牌，如年產(chǎn)量過百萬箱的白沙、紅梅和紅河。低檔卷煙市場需求旺盛，但供給仍然不足，而且品牌相對分散。 卷煙生產(chǎn)商、銷售商和消費者的關(guān)系更加符合市場經(jīng)濟下的供求規(guī)律。已經(jīng)由過去計劃體制下工業(yè)生產(chǎn)什么卷煙、商業(yè)就必須銷售什么卷煙、消費者也只能購買這些卷煙，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)、供、銷都必須以滿足消費者真實需求為導(dǎo)向。卷煙工業(yè)企業(yè)是品牌核心價值的創(chuàng)建者，而煙草公司作為唯一的銷售渠道，既要蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 12 配合國家局 “ 大品牌、大企業(yè)、大市場 ” 戰(zhàn)略的實施，又要實現(xiàn)自身的商業(yè)利益 ，必須做好卷煙品牌的上市及推廣工作，維護品牌價值。 在變幻莫測的市場競爭中，誰洞察了市場先機，誰在技術(shù)上領(lǐng)先一步，誰就能取得成功。 在鞏固和占領(lǐng)現(xiàn)有卷煙市場的同時，細分市場，從滿足需求到創(chuàng)造新的市場需求，已經(jīng)成為卷煙企業(yè)搶占市場的新途徑。通過市場細分，以不同的口味滿足不同的消費需求、不同的形象滿足不同的消費群代表、不同的品牌定位滿足不同的區(qū)域市場、不同的概念細分制作獨特的產(chǎn)品，形成一個只有自己才能滿足的市場空間和消費群體已經(jīng)成為企業(yè)競爭的新亮點。 二、中國卷煙市場的發(fā)展趨勢分析 隨著我國加入 WTO 的過渡期逐漸結(jié)束，煙草產(chǎn)業(yè)國內(nèi)市場國際化的壓力增大；而世界衛(wèi)生組織《煙草控制框架公約》在我國的正式生效也使煙草產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境更加嚴峻。 據(jù)中國卷煙銷售公司與國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查司在全國開展的 2021 中國煙草消費情況調(diào)查顯示， 2021 年我國吸煙總?cè)丝跀?shù)為 億，比 2021 年增加 148 萬人，年均增加 %；卷煙消費者平均日吸卷煙 支，比 2021 年 支增加 支，增長幅度為 %。據(jù)估算，目前中國人口近 13 億， 2021 年中國卷煙產(chǎn)銷量預(yù)計達到 4000萬箱。 卷煙消費結(jié)構(gòu)仍將逐步提高。根據(jù)中國政府的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和國家統(tǒng)計局的預(yù)測， “ 十一五 ” 期間中國經(jīng)濟將以 7%以上速度增長，經(jīng)濟的發(fā)展勢必刺激卷煙消費結(jié)構(gòu)的提高。同時，工商企業(yè)受制于利稅增長的要求，會不自覺地引導(dǎo)卷煙結(jié)構(gòu)的提升；消費者健康意識的增強，將帶動低檔煙結(jié)構(gòu)的提升。 卷煙品牌集中度將繼續(xù)提 高。而2021 年中國產(chǎn)銷量最大的卷煙品牌白沙年銷量也不過 154 萬箱。隨著消費者的逐漸成熟，消費者對品牌的認知度和接受度也逐步提高，品牌競爭的時代已經(jīng)到來，我國卷煙市場將越來越呈現(xiàn) 出向大品牌發(fā)展的良好態(tài)勢。 為了落實國務(wù)院 57 號文件精神，國家局作出了一系列戰(zhàn)略蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 15 部署，提出了 “ 培育 10 多個重點骨干企業(yè) ” 的戰(zhàn)略構(gòu)想，明確要求工業(yè)環(huán)節(jié)要逐步構(gòu)建國家煙草總公司和省級工業(yè)公司二級法人體制的母子公司，省級工業(yè)公司作為一個市場競爭主體存在，實現(xiàn)全國卷煙生產(chǎn)的合理布局。在行業(yè)政策的引導(dǎo)和市場的推動下，市場資源配置和市場競爭環(huán)境都將利于已經(jīng)具有一定競爭優(yōu) 勢的大企業(yè)的發(fā)展，年產(chǎn)量 300 萬箱以上的大企業(yè)將按照培育 10 多個大企業(yè)的目標組成，中國卷煙制造的大型企業(yè)將成長起來。 未來中國卷煙市場的競爭焦點，就是誰將成為中式卷煙的代表品牌。目前，不少品牌都在大力宣傳自己是中式 卷煙的代表品牌，但是，誰將成為代表品牌要經(jīng)得起市場的真正考驗，現(xiàn)在的競爭僅僅只是一個開始，未來幾年，爭奪 “ 中式卷煙 ” 的代表品牌的競爭將更加激烈。 蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 16 以市場為取向的卷煙交易方式的改革將改變傳統(tǒng)的卷煙生產(chǎn)經(jīng)營模式。這種卷煙產(chǎn)銷交易方式的改革，必然帶來計劃管理體制的改革。 堅持專賣制度下的市場化改革是中國煙草未來的發(fā)展方向。 蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 17 第五章 項目選址與建設(shè)條件 一、場址所在位置現(xiàn)狀 地點與地理位置 項目場址位于蕭縣 龍山新區(qū)順河路東側(cè)，東鄰 311 國道，徐阜鐵路 1 公里， 距離徐州僅１０公里，地理位置和區(qū)位優(yōu)勢明顯。 土地利用現(xiàn)狀 項目場址已達五通， 土地平整后既 可實施建設(shè)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高 氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。 歷年極端最低氣溫為 ℃ ，歷年極端最高氣溫為℃ ，年均氣溫 ℃ ；歷年平均降水量為 毫米，年蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 18 平均無霜期 天，年平均相對濕度為 70%，年平均蒸發(fā)量為，年平均日照時數(shù)為 22202480 小時。 蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為 億立方米 /年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運動較為緩慢。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于 克 /升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。 土壤為 潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中淤土平均有機質(zhì) %、堿解氮含量為 70mg/kg、速效磷含量蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 19 15mg/kg、速效鉀含量 120mg/kg、 PH 值為 ，兩合土平均有機含量 %、堿解氮含量 60mg/kg、速效磷含量 、速效鉀含量 100mg/kg、 PH 值為 ，沙土平均有機質(zhì)含量 %、堿解氮含量為 50mg/kg、速效磷含量 8mg/kg、速效鉀含量 75 mg/kg、 PH值為 。 （ 4）工程地質(zhì)條件 蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。北區(qū)第四紀地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達 18 噸 /平方米。項目區(qū)最大凍土深度 20 厘米，地震烈度 6 度。 蕭縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為 第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的 ％。淺層地下水流向與地形坡降及河流蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 20 方向一致， 由西北向東南。 根據(jù)項目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下： ① 粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約 1 米以上及 米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。 ③ 粉質(zhì)粘 土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約 6 米處較富集。層厚不詳。 （ 5）交通運輸條件 蕭縣東鄰江蘇徐州市 25公里，素有 “ 徐州的西大門 ” 之稱。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯， 3 311蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 21 國道， 30 10 202 省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里 130 公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。北臨蕭縣交通主動脈 —— 龍鳳大道，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計 2021年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu) 勢?？傊卷椖恐苓厡碛凶顑?yōu)質(zhì)的教育資源、最先進的醫(yī)療條件和最完善的商業(yè)配套，盡享現(xiàn)代都市生活的便利與愜意。 （四） 教育配套優(yōu)勢顯著 自古以來，人們就非常看重環(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤 10%— 20%。 蕭縣煙草專賣局綜合業(yè)務(wù)用房建設(shè)項目 可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 23 第六章 工程技術(shù)方案 一、 設(shè)計原則 建筑設(shè)計應(yīng)體現(xiàn) 煙草專賣產(chǎn) 的建筑特征，美化環(huán)境，滿足國家對 煙草 管理規(guī)范要求，在設(shè)計中以技術(shù)先進、安全適用、經(jīng)濟美觀為原則，并按使用性質(zhì)、類別 充分考慮建筑對噪音控制、采光、通風(fēng)、日照、消防、衛(wèi)生及其它特殊要求。 （ 1）以 高標準 、高起點、高水平、高質(zhì)量為主要特征，堅持 “以人為本 ”的原則，考慮主體工程功能和設(shè)施的先進性，充分滿足 倉儲、物流 規(guī)范要求，滿足 綜合 功能結(jié)構(gòu)布局，應(yīng)用現(xiàn)代設(shè)計手段，通過精心構(gòu)思，精心設(shè)計，建成高標準、現(xiàn)代化綜合業(yè)務(wù)用房 。 （ 3）設(shè)計應(yīng)遵照安全、堅固、適用、經(jīng)濟、莊重的原則。注重建筑造