【正文】 的發(fā)展提供了優(yōu)越的旅游環(huán)境。 生態(tài)旅游項(xiàng)目：星海公園、海之韻公園、棒 棰 島風(fēng)景區(qū) 特色旅游項(xiàng)目：燕窩嶺婚慶公園 濱海浴場(chǎng)：金沙灘、銀沙灘、付家莊濱海浴場(chǎng)、棒 棰 島海浴場(chǎng)、星海公園浴場(chǎng)、黑石礁浴場(chǎng)等。 周邊旅游項(xiàng)目簡(jiǎn)介 星海公園 概況 ：位于大連市西南部，星海廣場(chǎng)西側(cè)，是供市民休閑、度假的多功能綜合性公園。 棒 棰 島風(fēng)景區(qū) 概況 ：位于濱海路東端，是以山、海、島、灘主景觀的風(fēng)景勝地， 是接待國(guó)內(nèi)外重要來賓的著名風(fēng)景區(qū)。 老虎灘海洋公園 概況：位于大連南部海濱風(fēng)景區(qū)南部，是集觀光、娛樂、購物、文化于一 體的現(xiàn)代化海洋主題公園 ,亞洲最大的極地館。 圣地亞海洋世界 概況：位于海濱景區(qū)，星海灣公園，亞洲第一座海洋主題樂園。 森林動(dòng)物園 概況：處大連市區(qū)東南部，位于海濱風(fēng)景名勝區(qū)白云山（國(guó)家 5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)）。 優(yōu)勢(shì)：是大連市使用頻率最高，人流最大的濱海浴場(chǎng)之一，水質(zhì)清 澈，環(huán)境優(yōu)美。 土地利用現(xiàn)狀 ? 項(xiàng)目規(guī)劃酒店區(qū)域總指標(biāo) 一期土地 占地面積（萬 ㎡ ） 容積率（計(jì)劃） 建筑面積（萬 ㎡ ） A 3 B C D E F G 1 合計(jì) 5 現(xiàn)狀分析 ? 現(xiàn)有資源與新開發(fā)模式的改變 ? 項(xiàng)目現(xiàn)有粗放式土地開發(fā)，依托白云山森林資源環(huán)境，充分發(fā)揮山巒的深谷土地空間資源，開發(fā)高端度假型休閑產(chǎn)業(yè)。 ? 現(xiàn)狀基礎(chǔ)功能與新項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能的融合 ? 項(xiàng)目地及周邊的基礎(chǔ)功能現(xiàn)狀，主要依托森林動(dòng)物園及濱海旅游功能配套；本案將以錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的開發(fā)理念，依托基地生態(tài)森林資源，打造高端精品休閑度 假的業(yè)態(tài)功能，與區(qū)域現(xiàn)狀形成互補(bǔ)。形成兩期呼應(yīng)互動(dòng)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)體系。 項(xiàng)目地周邊多以別墅項(xiàng)目為主，人文素質(zhì)較高，成功人士的聚集地。 3. 待建酒店定位及設(shè)施推薦 定位依據(jù) 城市定位對(duì)基地要求 ? 實(shí)現(xiàn)東北亞休閑度假中心城市，瀕海城市重要的節(jié)點(diǎn)型休閑度假目的地，項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)業(yè)提升其知名度，擁有豐富優(yōu)勢(shì)資源的“城市中央”可能成為區(qū)域發(fā)展龍頭。 資源優(yōu)勢(shì) ? 成熟、完善、系統(tǒng)、品牌的城市資源為本案的發(fā)展提供了優(yōu)越的度假環(huán)境、地?zé)豳Y源。 策略依據(jù) ? 依托城市發(fā)展戰(zhàn)略的政策導(dǎo)向及區(qū)域板塊的資源優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目區(qū)域與城市功能的差異化規(guī)劃思路 ? 發(fā)展高端休閑度假產(chǎn)業(yè)，于城市標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 產(chǎn)業(yè)功能定位機(jī)會(huì) 地?zé)豳Y源 面對(duì)同質(zhì)性開發(fā)產(chǎn)品 如何提升突破 山水風(fēng)貌 如何因地制宜 將山水與項(xiàng)目做有機(jī)整合 品牌導(dǎo)入 如何引進(jìn)國(guó)際一流品牌，打造城市核心產(chǎn)業(yè)地位的口碑，將項(xiàng)目知名度打響 產(chǎn)業(yè)功能定位依據(jù) 人口： 依托城市高端人口基數(shù)，開發(fā)北中國(guó)及國(guó)際高端休閑度假消費(fèi)市場(chǎng) 地段： 城市中央山谷與海岸交融，占據(jù)城市度假核心板塊 產(chǎn)品： 高價(jià)值產(chǎn)品需要 —— ”主題功能性”烘托 競(jìng)爭(zhēng) 同質(zhì)化開發(fā)項(xiàng)目較少，便于異化突出 定位策略依據(jù) “山主貴，水主財(cái)” —— 形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的核心價(jià)值 項(xiàng)目區(qū)域板塊是貫穿大連南部海岸線旅游大動(dòng)脈，濱海路中段的核心板塊，以“?！睘轭}的城市核心 功能布滿區(qū)域各個(gè)節(jié)點(diǎn)。 大連棒 棰 島其入住率及平均房?jī)r(jià)均高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平，并且該酒店是目前大連五星級(jí)度假酒店市場(chǎng)中平均房?jī)r(jià)最高的酒店； 大連香格里拉大飯店其入住率及平均房?jī)r(jià)均高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平，并且該酒店是目前大連五星級(jí)酒店市場(chǎng)中平均房?jī)r(jià)最高的酒店； 大連富麗華酒店， 2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)低于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平。 下表為未來競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的業(yè)績(jī)定位，僅用于了解市場(chǎng)狀況，我們保留修改這些定位的權(quán)利。 待建酒店，大連 棒 棰 島國(guó)賓館 、城堡酒店、大連君悅酒店以及大連裕景酒店將會(huì)位于第一集團(tuán)?？紤]到待建酒店有機(jī)會(huì)將會(huì)成為大連第一個(gè)國(guó)際豪華五星級(jí)酒店，因此在平均房?jī)r(jià)的表現(xiàn)要遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。大連港麗酒店，“港麗”品牌是希爾頓酒店管理集團(tuán)旗下的高端豪華品牌，因此該酒店的定位同樣高端豪華，并且其地理位置極具潛力，因此預(yù)計(jì)該酒店的平均房?jī)r(jià)將處于第一集團(tuán)領(lǐng)先位置。該集團(tuán)內(nèi)的酒店是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的五星級(jí)酒店，因此預(yù)計(jì)其房?jī)r(jià)仍要高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均 水平，但由于其定位要相對(duì)低于第一集團(tuán)的豪華五星級(jí)定位，該集團(tuán)內(nèi)酒店平均房?jī)r(jià)會(huì)比第一集團(tuán)的酒店稍低。 大連富麗華酒店和大連新世界酒店將位于第三集團(tuán)。由于這兩家酒店不是國(guó)際五星級(jí)品牌酒店，定位較低，因此這些酒店的房?jī)r(jià)會(huì)低于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平，但是由于該酒店按照國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，加上完善、先進(jìn)的酒店設(shè)施，以及與待建酒店位于同一條路上這一獨(dú)特的地理位置，他們?nèi)匀粫?huì)保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 待建的國(guó)際豪華超五星級(jí)酒店將以其國(guó)際頂端的客房設(shè)施、領(lǐng)先于市場(chǎng)的寬敞客房面積、所處樓宇的頂級(jí)品質(zhì)、及世界頂級(jí)的酒店管理公司而使其房?jī)r(jià)處于市場(chǎng)的領(lǐng)先位置。 休閑度假住客 —— 占比 70% 以北中國(guó)高端階層及國(guó)際自助散客為主，尤其是日本和韓國(guó)散客。 大連是東北地區(qū)、環(huán)渤海、京津及華北地區(qū)最重要的高端休閑度假基地，主要以高層關(guān)系建立、資源城市關(guān)系接待及私人度假目的的高端階層客戶；每年 510月份，來自東資源北城市的高端人士：政府高官、金融、糧食、礦業(yè)、木材、外貿(mào)、港口運(yùn)輸?shù)禺a(chǎn)為主的消費(fèi)階層； 北京、天津的高端人 士以政府高官、金融、投資、外貿(mào)、港口運(yùn)輸、地產(chǎn)、 IT、軟件外包為主的消費(fèi)階層； 目標(biāo)客群區(qū)域分布 國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng) 大連是影視重要的拍攝基地，每年有大量的劇組在大連拍攝，同時(shí)吸引眾多的演藝界人士來連度假休閑。 會(huì)議兼顧度假住客 —— 占比 15% 吸引在會(huì)展中心舉辦展會(huì)的訪客（大多數(shù)的此類訪客，會(huì)在高檔酒店設(shè)置一個(gè)中型或小型的產(chǎn)品展示廳、發(fā)布會(huì)等）；以及大連和其他地區(qū)企業(yè)組織的高端獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)議住客。） 指示性面積（ m178。） 指示性面積（ m178。） 指示性面 積（ m178。建議客戶在做出任何法律和財(cái)務(wù)決定之前向合格的設(shè)計(jì)事務(wù)所咨詢。 客房部分 客房體量 客房體量 建議項(xiàng)目酒店提供 100間客房。我們認(rèn)為該酒店規(guī)模符合這一定位； 隨著大連地區(qū)經(jīng)濟(jì)及旅游休閑度假的發(fā)展，大連市場(chǎng)將出現(xiàn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)酒店，市場(chǎng)在平均房?jī)r(jià)方面的競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。 待建酒店最基本的房間類型為度假型客房。 標(biāo)準(zhǔn)客房平均凈面積 ( 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) ) 國(guó)際酒店標(biāo)準(zhǔn) 商務(wù)酒店面積標(biāo)準(zhǔn) (m) 度假酒店面積標(biāo)準(zhǔn) (m) 三星級(jí) 26－ 31 30－ 35 四星級(jí) 32－ 37 36－ 41 五星級(jí) 38－ 43 42－ 48 豪華五星級(jí) 43 50 因此，基于待建酒店國(guó)際豪華超五星級(jí)溫泉度假酒店的定位，我們建議待建酒店休閑度假客戶的平均面積在 100平米左右，理由如下： 1 ? 我們所獲取的新酒店技術(shù)數(shù)據(jù)，以及我們對(duì)亞洲市場(chǎng)酒店行業(yè)的觀察，揭示出一個(gè)明顯的趨勢(shì)，就是酒店的客房面積在不斷擴(kuò)大，在中國(guó)這一趨勢(shì)尤為突出； 2 ? 客房面積應(yīng)該為酒店的定價(jià)策略和國(guó)際頂級(jí)豪華超五星級(jí)度假酒店定位提供優(yōu)勢(shì) ； 3 ? 寬敞的房間面積能使待建酒店在未來的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上具有一定的優(yōu)勢(shì)；這一面積不僅使酒店更具靈活性，而且為酒店未來升級(jí)到更高的品牌預(yù)留了一定的空間； 4 ? 房間的面積與目前國(guó)際上通行的頂級(jí)豪華超五星級(jí)度假酒店相適應(yīng)，并在控制房?jī)r(jià)的溢價(jià)上形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 5 ? 寬敞舒適的客房能成為酒店獨(dú)特的賣點(diǎn)之一，有利于吸引高行政級(jí)別的商務(wù)兼顧度假客人；以及 另一方面，我們認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)間面積超過 120平方米，市場(chǎng)將無法支撐更高的房?jī)r(jià)，而且還會(huì)減少酒店的客房總量。需要特別注意的是，待建酒店應(yīng)能夠憑借其獨(dú)特的有別于市場(chǎng)上其他酒店的高品質(zhì)客房確保其市場(chǎng)定位，并且能將客房面積和家具設(shè)施方面的投資控制在合理的范圍內(nèi)。根據(jù)酒店的位置、市場(chǎng)定位和未來競(jìng)爭(zhēng)酒店的套房比例，我們建議待建酒店 VIP套房及會(huì)員度假別墅占比在 30%左右較為合適。這主要是滿足休閑會(huì)議團(tuán)體，配有特別的設(shè)施， 包括有品牌的肥皂、香波、免費(fèi)飲用水和點(diǎn)心。度假別墅的設(shè)計(jì)如下： 1 ? 吸煙區(qū)和禁煙區(qū)； 2 ? 方便的餐飲服務(wù)，尤其是早餐； 3 ? 功能完善的 SPA房及室外、入戶溫泉泡池 4 ? 會(huì)客及休閑區(qū)域； 5 ? 安靜的私人空間； 6 ? 高 /低工作書桌，和會(huì)議區(qū)，配備電源插口 /接口。 客房其他配套設(shè)施和服務(wù) 如下為待建酒店客房其他配套設(shè)施和服務(wù) 表 3‐ 3 客房推薦設(shè)施和服務(wù) 獨(dú)立溫控空調(diào) 行政書桌（配電話） 高速上網(wǎng) 液晶電視（衛(wèi)星頻道） 室內(nèi)茶壺 /電熱咖啡壺 室內(nèi)保險(xiǎn)箱 語音信箱 迷你酒吧 熨 斗和 熨 衣板 吹風(fēng)機(jī) 歡迎水果并且每日補(bǔ)充 每日?qǐng)?bào)紙。 我們建議酒店浴室寬敞，配備獨(dú)立淋浴和浴缸，這是國(guó)際酒店的標(biāo)準(zhǔn)配置。浴室正更多地在結(jié)構(gòu)上和視覺上融 入客房的整體設(shè)計(jì)之中，玻璃隔墻或滑門在保持私密性的同時(shí)可以獲得更多的自然采光。 為減少潛在的管理混亂并考慮目前的技術(shù)趨勢(shì)，我們建議傳真設(shè)備和電腦僅根據(jù)客人的事先要求提供而無需長(zhǎng)期配置在客房中。 我們注意到酒店餐廳或酒吧的成功不僅僅依靠于食物的質(zhì)量，更重要的是餐廳的功能設(shè)計(jì)以及相關(guān)的主題元素。同時(shí)，這也將會(huì)產(chǎn)生更大的市場(chǎng)影響。餐飲設(shè)施的多樣性與酒店的高端定位相符。我們特別推薦： 餐飲設(shè)施 座位數(shù) 設(shè)施建議 1 全日制餐廳 100 提供早餐、午餐和晚餐 ，以及任何時(shí)候都可盡情享用的精致小吃或套餐。 餐廳同時(shí)還提供自助餐和按菜單點(diǎn)菜的項(xiàng)目。中餐廳在午餐和晚餐時(shí)間 開放。在包房設(shè)計(jì)方面，建議不同包房擁有不同設(shè)計(jì)主題，并且融合中國(guó)傳統(tǒng)及現(xiàn)代元素，建議每個(gè)包房的餐具器皿具有特色，且與包房的裝修風(fēng)格相配?；洸擞绊懮钸h(yuǎn)，在國(guó)外具有一定的知名度，這主要是由于港、澳以及世界各地的中菜館以粵菜為主?？紤]到以上幾點(diǎn)以及現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)酒店中餐廳的菜式，建議酒店同時(shí)還提供具有特色創(chuàng)新的粵菜，聘請(qǐng)廣東當(dāng)?shù)卮髲N烹 飪 。日本餐廳建議按照日本傳統(tǒng)餐廳設(shè)計(jì)，擁有完整的鐵板燒區(qū)、壽司 吧和主要用餐區(qū)，以迎合廣大日本外籍人士的需求。 高質(zhì)量的服務(wù)水平、頂級(jí)廚師和服務(wù)人員。 3 大堂吧 20 提供雞尾酒（全天候）和下午茶服務(wù)，晚上營(yíng)造酒吧氛圍，配以現(xiàn)場(chǎng)演奏的音樂； 4. 雪茄吧 30 雪茄吧設(shè)在酒店的隱秘處，設(shè)計(jì)風(fēng)格力求高檔溫 馨 ，給人以高檔會(huì)所的感覺；雪茄吧將為客人提供各類高檔雪茄，并且還提供各類高檔洋酒； 4 酒吧 50 設(shè)計(jì)風(fēng) 格力求現(xiàn)代，除了多種飲料可供選擇，酒吧也提供便餐服務(wù)（全天候），建議配備高空室外酒吧。 會(huì)議設(shè)施 考慮到以下兩點(diǎn)： 1 ? 待建酒店國(guó)際豪華五星級(jí)酒店的定位； 2 ? 隨著國(guó)內(nèi)高端會(huì)議市場(chǎng)的不斷完善和成熟，獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)議市場(chǎng)的發(fā)展壯大，預(yù)計(jì)待建酒店的會(huì)議細(xì)分市場(chǎng)，尤其是高端的獎(jiǎng)勵(lì)旅游會(huì)議，發(fā)展?jié)摿^大。建議酒店配備共計(jì) 1,035 平方米的會(huì)議室凈面積（含會(huì)前準(zhǔn)備區(qū)面積）， 其中包括 300 平方米的宴會(huì)廳， 1 個(gè)會(huì)議室以及 3個(gè)董事會(huì)議室。 通常情況下，酒店總收入的 30– 45%來自餐飲收入，其中又有 15%來自宴會(huì)和會(huì)議收入。擁有寬敞宴會(huì)廳及會(huì)前準(zhǔn)備區(qū)將擴(kuò)大酒店以及酒店客房的市場(chǎng)影響力，幫助酒店樹立更高端的定位，從而抓住競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高端會(huì)議的需求。因此，建議酒店另外配備一個(gè)在高層的室外會(huì)議場(chǎng)所（該面積不計(jì)入酒店的建筑面積），這將滿足需要舉辦室外宴會(huì)、婚宴以及產(chǎn)品發(fā)布會(huì)等室外會(huì)議的需求，并且“高空”室外會(huì)議場(chǎng)所將使待建酒店在會(huì)議細(xì)分市場(chǎng)上更具吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。 此外，我們建議的待建酒店會(huì)議和宴會(huì)設(shè)施，如下： 1 ? 通過分隔宴會(huì)廳，使會(huì)議室的結(jié)構(gòu)更具 靈活性；我們建議酒店配備高聳天花板、可同時(shí)容納 120名賓客的劇院式無柱宴會(huì)廳來舉辦國(guó)際宴會(huì)，相當(dāng)于 300平方米。會(huì)議廳可以分割為兩間獨(dú)立的會(huì)議室，最大限度和靈活地利用會(huì)議空間； ? 考慮到待建酒店高端豪華定位，建議配備 3個(gè) 20‐ 40平方米的小型董事會(huì)議室。 ? 這些設(shè)施作為待建酒店的重要組成部分不應(yīng)對(duì)酒店的 整體氛圍和住客產(chǎn)生消極影響。應(yīng)設(shè)專門的宴會(huì)餐飲服務(wù)通道，宴會(huì)廚房應(yīng)與會(huì)議室或宴會(huì)廳安排在同一樓層； 4 ? 會(huì)前準(zhǔn)備區(qū)、會(huì)議室、休息區(qū)和后臺(tái)輔助區(qū)域應(yīng)盡可能設(shè)置在同層樓，以方便與會(huì)者來回走動(dòng)。會(huì)議室和公共工作區(qū)附近應(yīng)提供咖啡 /茶和點(diǎn)心的休息區(qū)，以方便與會(huì)者分組聚集討論； 8 ? 提供電話會(huì)議和可視會(huì)議。家具、地板和家具設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到輔助設(shè)備的分布，例如網(wǎng)線和數(shù)據(jù)端口的布局位置。推薦如下： 商務(wù)中心：為商務(wù)住客