【正文】 商業(yè)和旅游業(yè)是萬州的兩大支柱產(chǎn)業(yè)。從交通規(guī)劃來說，萬州具備了水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，擁有公路、鐵路、機場、長江水道多層次交通方式，特 別是三峽庫區(qū)蓄水后，萬州的水運將更發(fā)達(dá)。 作為重慶市的第二大城市，萬州按行政規(guī)劃分為三個大的區(qū)域：龍寶區(qū)、天城區(qū)、五橋區(qū)， 從這幾個主要板塊來看，住宅大體的開發(fā)設(shè)計水平落后于重慶市區(qū) 2 到 3 年，其中天城區(qū)的住宅整體設(shè)計和銷售水平相對其他幾個板快來說要高些，開發(fā)的規(guī)模較大，設(shè)計的種類較多。從消費人群來分析，高筍塘片區(qū)由于地理位置優(yōu)勢和其集資修建方式為主的背景，消費者基本是本地的公務(wù)員、生意者、國有單位職工，住宅主要被本地消化；天城區(qū)的住宅雖離市中心較遠(yuǎn)，但由于價格便宜、設(shè)施配套完善，大部分低收入的三峽移民樂意接受；西山片區(qū)新建住宅價格雖高，但由于環(huán)境景觀優(yōu)越，離市中心較近，部分比較講究生活品質(zhì)的中高收入人群將是其主要消費對象。 三、項目所在地商業(yè)及住宅市場情況 由于本項目涉及住宅和商業(yè)兩部分，在市場調(diào)查中，分別對萬州的高層電梯住宅市場及商業(yè)市場進(jìn)行調(diào)查和分析，具體情況和分析分以下兩部分 ： 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 1）、龍寶區(qū)板塊 龍寶區(qū)包含了觀音巖、牌樓、西山、高筍塘等片區(qū)，是萬州的老城區(qū)所在地。其中高筍塘片區(qū)高層電梯公寓開發(fā)建設(shè)較早，北面有昆侖大廈、新建的教育大廈，南面有惠豐大廈等，由于市中心用地緊張，寸土寸金，設(shè)計理念基本是下面幾層是商業(yè)群樓，上面是大面積住宅（ 120 ㎡ 180 ㎡），缺乏景觀，戶型設(shè)計基本三室兩廳到四室兩廳以上，大多數(shù)是平層設(shè)計，錯層和躍層設(shè)計較少，但陽臺 和飄窗運用的較好，基本能作到通風(fēng)透光，不少公寓采用大陽臺設(shè)計。2001 年底銷售，期房階段銷售較為困難，到現(xiàn)房后才完全打開 銷售局面。特色之處是：一層局部架空為商務(wù)會所、物業(yè)管理處，在市中心寸土寸金的情況下，大樓入口旁修建了一個小巧精致的小橋流水景觀，其物管的硬件和軟件在萬州都是一流水平，具有良好的口碑效應(yīng)。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 項目名稱： 惠豐大廈 項目地址：新城路（兒童醫(yī)院旁） 項目概況：建筑規(guī)模： 16 層為商場， 718 層為住宅， 7 層為轉(zhuǎn)換層，戶型面積 90 ㎡左右，戶型為一室一廳一衛(wèi)，價格： 1300 元 /㎡，銷售不好， 4 套都沒銷售； 818 層都是一梯四戶，兩部電梯，面積從 120 ㎡ 160 ㎡，價格 1400 元 /㎡ 1500 元 /㎡，已基本銷售完畢，部分客戶入住，少量對外轉(zhuǎn)讓，物管較差。該項目現(xiàn)已開始動工，預(yù)計 2020 年 3 月推出排號，從 2020 年 1 月開始形象宣傳，廣告、樓書方面重 點進(jìn)行環(huán)境和創(chuàng)新戶型（三錯）的宣傳，通過一系列的形象包裝，如參加房交會、成立景城會、派送禮品等，力爭在萬州市場開拓“上層生活”。 項目名稱： 濱江明珠 其余情況與“天江景城”相似，定位和定價略低。該項目開發(fā)建設(shè)規(guī)模不大，共 5 棟，其中 3 棟為 18 層電梯公寓， 2 棟為 12 層電梯公寓（底層兩層架空），基本是 1 梯 6 戶，兩部電梯。該項目充分利用江景，臨江 2 棟設(shè)計成12 層，靠街道 3 棟設(shè)計成 18 層，這樣，臨街的公寓 13 層以上可以看到江景。目前售價 1400 元 /㎡左右，由于交通、配套等問題，銷售不理想。這也說明了萬州房產(chǎn)市場的特殊性：有部分集資建房二手轉(zhuǎn)賣，由于位置優(yōu)越、價格便宜，對本項目有潛在的威脅，但也因為面積較大，總價卻不低，提高了置業(yè)門檻；觀音巖片區(qū)的“龍珠麗錦”，不論從外觀、戶型設(shè)計， 還是景觀運用設(shè)計，目前在萬州高層電梯住宅中是個不可多得的作品，但由于位置較偏，交通不便、公共設(shè)施落后，配套不夠完善，很大程度阻礙其銷售，但隨著市區(qū)面積的不斷擴大，商業(yè)中心向西移，公共設(shè)施和配套的日益完善，其二期將是本項目將來的直接競爭對手?！敖暗纳蠈由睢?—— 天江景城定位是高檔電梯公寓，離市中心較近，交通較為便利，緊挨西山公園和長江，附近有體育館、動物園等較 為大型公共配套，猶如繁華市區(qū)中的一片綠洲，同時該項目正式推出時間較早，目前已經(jīng)開始形象 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 包裝和市場造勢，故在中高檔住宅市場上，與本項目爭奪高端客戶市場，特別是注重生活環(huán)境和品質(zhì)的高端客戶。 （ 2）、天城區(qū)板塊 項目名稱： 興茂現(xiàn)代城 項目地址：周家壩汽車北站 項目概況： “興茂現(xiàn)代城”位于周家壩中心地區(qū)，配套完善，交通方便，附近有心連心廣場，汽車北站，兩所小學(xué)，還有三中醫(yī)院，超市等，現(xiàn)代城是目前萬州建設(shè)規(guī)模最大，配套最完善的高層電梯公寓 群，總建筑面積達(dá) 15 萬㎡，共 10 棟建筑，環(huán)境、配備、戶型設(shè)計較好，社區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、農(nóng)貿(mào)市場、景觀步行街、地下停車場，戶型有兩室兩廳（ 80 ㎡左右）、三室兩廳（ 90～ 127 ㎡），目前售價 940元 /㎡～ 1300 元 /㎡，分四期開發(fā)銷售，目前臨街道的 A、 B 棟基本銷售完畢，正在銷售位于內(nèi)部的 C 棟，內(nèi)部有一棟已被團(tuán)購。天城區(qū)不論是公共設(shè)施，還是居住配套，都日益完善。隨著大量移民入住萬州，興茂集團(tuán)通過價格便宜，配套完善，吸引了大量的購買者，由于興茂集團(tuán)開發(fā)的住宅（包括新開發(fā)的高層電梯公寓）基本定位是中低檔，其位置也偏離主城區(qū)，故其不是本項目的直接對手，但其中有部分目標(biāo)消費人群與本項目一致。由于遠(yuǎn)離市中心，設(shè)施、 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 配套沒跟上，整個項目銷售情況不好。本區(qū)域的項目不是本項目的直接對手。 典型個案分析： 三峽此項目規(guī)劃面積達(dá) 35000 平方米，建筑總高 28 米，屬于高檔位精品商場，并首次提出“頂級中央購物廣場”概念，引進(jìn)了廣州的摩登百貨，倡導(dǎo)“一站式”消費，經(jīng)營以通訊、時尚名品、精美食品、休閑等組成的綜合性商業(yè)項目，因其不可替代的區(qū)位優(yōu)勢和現(xiàn)目前處于萬州市商業(yè)的高端，售價最高超過 60000 元 /㎡ ；銷售策略：采取產(chǎn)權(quán)式和出賣經(jīng)營權(quán)的兩種銷售方式，臨廣場和臨街的為獨立商鋪，價格在 30000～ 70000 元 /㎡，內(nèi)部商鋪為攤位式，部分賣產(chǎn)權(quán)，部分賣經(jīng)營收益權(quán)（ 3 ㎡為一個單位，價格為 26800元 /㎡），年回報率為 % 。本項目口岸、經(jīng)營理念、銷售模式、規(guī)模等都是項目具有的獨特優(yōu)勢； 高筍塘女人街： 該項目位于太白路與雙白路之間的地下一層，由重慶市海成房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，總占地面積為 34000 ㎡，商鋪單位面積為 12 ㎡左右，目前售價在 22000 元 /㎡～ 33000 元 /㎡，租金基本在 100 元 /㎡以上，最高達(dá)到230 元 /㎡。由于該項目位于萬州最繁華的商業(yè)區(qū)，該區(qū)域每日人流量近 10 萬， 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 車水馬龍，交通非常擁擠，該項目設(shè)有 12 個出入口與地上各大主商業(yè)街相連，同時由于萬州山城的地理特征和街道比較狹窄的特點，該項目不僅一定程度上緩解人流交通問題，也為自身帶來了巨大的人氣、 商氣，這也是本項目取得成功的主要因素。福斯特廣場： 該項目位于太白路百盛購物中心對面，占地約 30 畝，開發(fā)建設(shè)規(guī)模比“三峽而且已經(jīng)初步的進(jìn)行主力商家的招商工作，此項目暫未開始正式銷售，只在附近設(shè)置了一些路牌廣告，其他有關(guān)資料和信息暫不祥，有可能等到招商成功了，才正式宣傳和銷售。另外在百盛對面正在開發(fā)建設(shè)一個大型商業(yè)項目 —— 福斯特廣場，其規(guī)模和設(shè)計水平與“三峽“三峽 （二）、王牌路商圈 此商圈 屬于萬州市次級商圈，目前已初步形成商圈規(guī)模，發(fā)展?jié)摿^大，與城市發(fā)展商圈一致，屬于成長型商圈，投資者、消費者均有限。國貿(mào)中心”、“東方女人休閑購物廣場”。國貿(mào)中心項目： 本項目位于萬州市靜園路 109 號，是由萬州市長進(jìn)集團(tuán)開發(fā)，本項目以四幢建筑圍合而成，建筑面積 7 萬余平方米， 3000 平方米的中庭廣場，每層 300 平方米休閑平臺；現(xiàn)已是現(xiàn)房，引進(jìn)了新加坡豐吾堂，并以 15000 平方米大賣場為龍頭，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體（含超市、百貨、主力店、專業(yè)店、品牌餐飲、休閑娛樂 等）；一層建筑面積單價： 50008800 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 元 /㎡；二層建筑面積單價： B 幢 4000 元 /㎡； C、 D 幢 3000 元 /㎡；三層建；筑面積單價： 4500 元 /㎡；銷售策略：采取十年返租，年回報率從 7%9%（每兩年遞增 %），并一次性即買即返三年租金，并在承諾十年后原價回購。 優(yōu)勢： ①規(guī)模大；②規(guī)劃的經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富；③萬州市政府南移； 劣勢： ①距離成熟商圈較遠(yuǎn)，周邊流動人口稀少；②體量較大；③已經(jīng)成現(xiàn)房，招商滯后；④硬件配套不完善。但由于王牌路與“后街金座”項目的距離較遠(yuǎn)，且“豐吾堂 （三）、火車站商圈 對于此商圈正確的理解應(yīng)為“萬州市邊緣新興商圈”，此商圈是城市發(fā)展的延升，依賴火車 貨運的優(yōu)勢以商品的集散和批發(fā)為特征。 小結(jié) ： 火車站物流、商流貿(mào)易中心，斷頭車站，與水運條件、航運相比，具有成長性特點。 典型個案分析 萬州美食城項目： 本項目距離城區(qū)較遠(yuǎn)，主要定位為萬州最大的餐飲、娛 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 樂消費場所，總建筑面積 70000 多平方米，售價從 24002800 元 /㎡；現(xiàn)有大部份是現(xiàn)房，由于面積較大，基本在 400 ㎡以上，銷售情況不好，目前正處于招商階段，招商略有起色。而新城區(qū)項目應(yīng)給予消費者增值、保值概念的同時還要考慮當(dāng)?shù)氐膶嶋H消費情況、項目本身的優(yōu)勢及回報期。因此，這是本項目銷售不好的主要原因。因此，萬州市政府現(xiàn)重拳整治城市環(huán)境，深入推進(jìn) “綠化、凈化、亮化、美化”工程，使城市靚麗、環(huán)境優(yōu)美，立足改善城市生態(tài)環(huán)境，綠化城市內(nèi)河沿岸，建設(shè)南北濱江路綠化帶和環(huán)繞主城的生態(tài)綠化圈。注重建設(shè)標(biāo)志性建筑，凸顯城市個性，增添城市靈氣。通過先招商后銷售，減除投資者對投資風(fēng)險和經(jīng)營顧慮，通過住宅銷 售帶動商業(yè)招商銷售，彌補本項目的尷尬 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 地理位置帶來的商業(yè)消費群體缺陷，使本項目的商業(yè)部分一氣呵成，一炮打響，迅速實現(xiàn)銷售。 四、消費者問卷調(diào)查分析 （一）、消費者問卷調(diào)查簡介 針對萬州地區(qū)情況及本項目體量，我們對萬州高筍塘附近有意向購房的消費者進(jìn)行了抽樣調(diào)查，樣本目標(biāo)量為 100 份，實際調(diào)查 100 份，其中有效問卷 68份，占實際調(diào)查問卷的 68%，錯、漏題的視為無效問卷，有 32 份，占實際調(diào)查問卷的 32%。本次消費者購房意向及消費者生活習(xí)慣主要針對這部份人 群進(jìn)行分析。 ? 本項目處于老城區(qū)內(nèi)，周邊環(huán)境相對新城區(qū)比較雜亂， 這也是影響本項目銷售的原因之一；針對本項目來說，建設(shè)良好物 業(yè)品質(zhì)、環(huán)境、服務(wù)，提高人們的生活質(zhì)量，提高綜合性價比，是吸引消費者購房的途徑之一，也是本項目的賣點的一部分，而這部分也是目標(biāo)客戶群比較看重的。 ? 本地消費者接受購房價格的心理價位主要范圍在 1500—— 1800 元 /㎡，接受的總價在 15—— 25 萬，略低于市場銷售價格范圍。 ? 電視、報刊廣告在本地影響較大，如何進(jìn)行口碑傳播也很重要。對儲藏室和休閑廳的選擇基本上集中在比較需要和有無皆可這兩項，說明這兩種設(shè)計間于中間，有一定的市場需求，但市場范圍不是很大，需求主要來自較為寬裕的家庭，說明這兩種結(jié)構(gòu)設(shè)計很重要，應(yīng)該是戶型設(shè)計的重點考慮因素；部分高端消費者希望能有入戶花園、私家花園和屋頂花園， 這主要集中在大戶型的躍層和錯層。我們的戶型設(shè)計可以參照消費者的消費意愿進(jìn)行改進(jìn)和調(diào)整，增加入戶花園設(shè)計和玄關(guān)設(shè)計，以迎合市場。建議本項目實行低開高走、小幅頻漲的價格策略進(jìn)行銷售。 消費者認(rèn)為未來 1— 2 年中，本地的房價略有上漲的居首位，其次是持平，這說明大部分的市民對本項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)抱有樂觀的態(tài)度，其它的市民則呈觀望態(tài)度。普通購房者的主要交際圈集中在家人、親友、同事、同學(xué)、朋友等經(jīng)常見面的熟人之間，他們之間的交往也比較密切，而相對較為陌生的交往和商務(wù)交往則比較少，因此，在樓盤的推銷過程中，朋友之間的口碑效應(yīng)非常明顯，我們只有作好已經(jīng)購房的客戶工作，令他們滿意，才能為我們的樓盤帶來更多的后續(xù)客戶和銷售力。 投資習(xí)慣 受調(diào)查居民的投資渠道相對較為單一，主要選擇較為穩(wěn)妥和風(fēng)險較小的投資方式，求穩(wěn)意識比較濃厚。特別是對房地產(chǎn)投資的較高認(rèn)同度，但房地產(chǎn)投資主要是炒商鋪，對住宅投資的相對較少，說明了在本區(qū)域的房地產(chǎn)市場存在著較大的上升空間。 五、項目資源分析 周邊配套資源集中 萬州二中、雞公嶺小學(xué)等教育機構(gòu)匯集在本項目的周邊，良好的 教育氛圍和文化氛圍以及校園經(jīng)濟，對提升項目價值具有很大的幫助；在本項目周圍的醫(yī)療機構(gòu)也比較集中，醫(yī)院、診所都不缺少；金融機構(gòu)如銀行、信用社等也近在咫尺；距離高筍塘主商圈步行時間也在十分鐘內(nèi)。 周邊已成為規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域 本項目位于萬州舊城改造的重點區(qū)域，政府已將項目周邊的區(qū)域列為下一步改造的范圍，今后一段時間內(nèi)，這片區(qū)域仍舊是吸引眼光的焦點。 六、市場調(diào)查總結(jié) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 根據(jù)我們的市場調(diào)查情況，萬州房地產(chǎn)市場狀況有如下特征： 萬州房地產(chǎn)市場的開發(fā)商和客戶還處于相對原始的起步階段，具有二、三級市場的普遍規(guī)律，具體表現(xiàn)在以下幾點： 從客戶來看 ① 對樓盤的整體認(rèn)識 上大部分還停留解決居住的基本要求方面：如對戶型的認(rèn)識、選擇上非常重視； ② 購買用途上，以解決居住為主，很少注重居住環(huán)境