【正文】 大學(xué)校長章益著名書法家黃學(xué)江兩院院士國際宇航科學(xué)院院士陸元九西安交通大學(xué)副校長中國科學(xué)院院士陳學(xué)俊教育家國民政府教育部長杭立武近代杰出建筑師呂彥直江蘇巡撫吳棠還有諸如范常胡松方俊頤呂本元張遠(yuǎn)等名人賢士 宋城西澗滁州吳風(fēng)漢韻底蘊深厚歷史上無數(shù)文人騷客王侯將領(lǐng)流連于此徘徊于山水之間 北宋大文豪歐陽 修任滁州太守留戀于環(huán)滁瑯琊之美景遂著《醉翁亭記》唐代大詩人韋應(yīng)物知滁感喟滁州自然風(fēng)物之秀麗而作《滁州西澗》南宋大詞人辛棄疾抗金報國發(fā)出烽火揚州路之感喟一代清官包拯任天長縣令留下智斷牛舌之名案著名大文豪蘇軾也曾數(shù)臨滁州潑墨揮毫西晉瑯琊王司馬怞南下伐吳屯兵瑯琊山中東吳孫皓于滁州獻(xiàn)璽東吳滅亡而此山亦號瑯琊蜚聲海南外的著名民歌《茉莉花》發(fā)源于滁州南京一帶并由滁州天長人整理創(chuàng)作而成遂成皖蘇民歌 數(shù)千載的歲月流轉(zhuǎn)滄海變遷滁州越發(fā)顯得神定氣閑清新脫俗徜徉在滁州的大街小巷厚重的歷史文化氣息撲面而來千年文化的遺跡仿佛粒粒珍珠 遍布在城市的角角落落連綴成一幅波瀾壯闊神采畢現(xiàn)的歷史畫卷 滁州具有歷史又是地?fù)碛刑厣奈幕宋幕幕兔袼孜幕瘏^(qū)內(nèi)歷代宗教香火旺盛底蘊深厚的禮佛文化為自然山水增光添色總之該景區(qū)具有一定的歷史文化底蘊這些歷史文化的積淀豐富了風(fēng)景名勝區(qū)的文化內(nèi)涵為開發(fā)建設(shè)奠定了人文資源基礎(chǔ) 區(qū)內(nèi)植物天然樹種較多有楓香刺槐馬尾松杉樹毛竹等經(jīng)常可見松鼠刺猬小鳥等小動物具有很高的科研科普價值以及由此延伸的觀賞考察價值 區(qū)內(nèi)自然資源豐富呈谷深林幽鳥語花香的山地鄉(xiāng)野自然景觀背山面水地塊內(nèi)大部分區(qū)域可見水景湖光山色適宜游覽和休憩但是山林 中水體稀少造成目前山景略缺靈氣 綜上所述雖然該區(qū)塊自然資源豐富但資源品級并不高不適宜開發(fā)單純觀光型旅游項目應(yīng)凸現(xiàn)城市綠肺的功能特色開發(fā)以度假休閑游憩靜心健康運動為主的綜合性旅游產(chǎn)品該區(qū)塊地域文化深厚但可挖掘的與周邊景區(qū)具有差異性的文化比較稀缺因此應(yīng)進一步挖掘文化發(fā)掘文化閃光點 141 南京高檔房產(chǎn)調(diào)查分析 1411 發(fā)展歷程 南京高檔房產(chǎn)開發(fā)最早是在 20世紀(jì) 90年代大多屬城市別墅周邊交通生活配套較充裕但自然景觀優(yōu)勢不突出對資源的占有不夠 21 世紀(jì)初期高檔房產(chǎn)經(jīng)歷第二個發(fā)展階段別墅發(fā)展擴展到城市近郊別墅戶內(nèi)空間設(shè)計 開始多樣化近年來 05－ 07 年隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市加劇擴張的步伐別墅的開發(fā)已形成城市別墅近郊別墅和遠(yuǎn)郊別墅三大板塊產(chǎn)品線豐富各種檔次形態(tài)風(fēng)格的產(chǎn)品均有出現(xiàn)競爭相當(dāng)激烈開發(fā)商開始注重景觀的配套文化的挖掘品牌的樹立 南京樓市目前部分豪宅公寓橫空出世位于濱江板塊的一家樓盤推出的復(fù)式躍層公寓單價竟高達(dá) 4 萬元平米將南京公寓房價從 20210 元平米時代推到了40000 元平米時代 蟄伏多時的南京樓市著實火了淡季不淡除了銷售量節(jié)節(jié)攀升南京房價也屢碰天花板 365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計中城中城北以及河西等板塊共 8家定位高端的項目都賣到了 20210元平米以上最貴的也賣到了 25000元平米但尚無突破 30000元平米大關(guān)的項目不過半個月時間南京世茂外灘新城就喊出了 40000 元平米單價據(jù)悉世茂外灘新城單價 4萬平米的豪宅位于其 4號國際公寓的頂層買房人更是要預(yù)先繳納 20 萬定金才能看房此款復(fù)式躍層套型僅有 3 套總價均上千萬即將全球拍賣無獨有偶醞釀多年的南京國際廣場除了推出 320 套公寓還將公開 27 套豪宅其中公寓的預(yù)計均價在 25000元平米豪宅的均價將會高達(dá) 35000元平米左右不僅如此近兩年開發(fā)商重金摘得地王項目也陸續(xù)浮出水面產(chǎn)品定位和預(yù)計均價紛紛上走據(jù)悉河西 的中北河西項目定位更加高端 2 萬㎡ 25 萬㎡ 4 萬㎡南京房價的頂越長越高從去年的降價到今年慢慢恢復(fù)原價之后南京的房價最高紀(jì)錄不斷刷新世茂外灘新城 3號國際公寓的 20210元平米均價到鋒尚國際公寓北區(qū)公寓和長江路九號二期的 25000元平米如今世茂外灘新城再次爆出 40000元平米的單價看著一個接一個的天價數(shù)字不少人在揣測這些價格代表著什么獨一無二的資源和高端的品質(zhì)南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售經(jīng)理王震宇表示長江是南京乃至全國獨一無二的景觀資源世茂外灘新城賣得 不是價格而是價值南京國際廣場也是如此正面坐擁南京獨一無二的玄武湖景觀一直以來南京就有一部分隱富階層 同時南京的別墅市場一直都很火這些高端公寓與別墅產(chǎn)品的總價也差不多高端購買力應(yīng)該存在有業(yè)內(nèi)專家指出針對部分高端市場的需求打造出來的具有唯一性的產(chǎn)品也必定有它的市場群對于世茂外灘新城的天價產(chǎn)品的客戶群王震宇如此談到但也有部分業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了一絲擔(dān)憂畢竟南京不比上海北京等一線國際化大都市即使市場有需求但是份額有限南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機構(gòu)于去年發(fā)布的《南京豪宅研究報告》稱近兩年內(nèi)南京豪宅上市量將高達(dá) 52 萬平方米嚴(yán)重供大于 求就目前形勢來看房價還是有可能上漲的尤其是高端房產(chǎn)項目南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅表示畢竟這些豪宅與普通老百姓關(guān)系不大所以漲幅可以更大而且南京高端房產(chǎn)的消費潛力比較大即使供應(yīng)量超過了需求開發(fā)商也可以通過自行調(diào)價等方式來完成銷售 1413 花山養(yǎng)生度假區(qū)與南京旅游房產(chǎn)項目對比分析 項目 花山生態(tài)養(yǎng)生度假區(qū)度假區(qū) 南京高端房產(chǎn) 功能定位 集時尚休閑文化生態(tài)旅游度假高檔住宅居住于一體的鄉(xiāng)土都市園 集度假休閑旅游觀光娛樂為一體的 區(qū)位交通 距市中心約公里目前只有國道和公路外界聯(lián)系對外通達(dá)性較差道路標(biāo)識指示系統(tǒng)也 不夠完善內(nèi)部道路較為狹窄且地塊之間連接不暢 距市中心約 1 公里多條干道入中心區(qū)交通順暢對外通達(dá)性較好道路標(biāo)識指示系統(tǒng)較完善內(nèi)部道路建設(shè)較好 環(huán)繞水庫景色較好自然資源比較豐富 以環(huán)湖居山布局自然資源豐富環(huán)境優(yōu)美 瑯琊山醉翁亭等人文勝跡等 擁有千年歷史勝景古跡等 尚處于初級階段拆遷負(fù)擔(dān)小 開發(fā)度較高拆遷負(fù)擔(dān)大 基本無基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施完善 目前基本無生活配套 目前生活配套不足但具有規(guī)劃優(yōu)勢教育效實中學(xué)東錢湖分校在建醫(yī)療規(guī)劃有新城核心區(qū)醫(yī)院文娛購物配備較齊全 認(rèn)知度 較低 較強 品牌 影響力尚弱 品牌效應(yīng)強 規(guī)劃起步較晚但起點較高 規(guī)劃起步較早但規(guī)劃實施沒有跟上 ◆客源市場分布市區(qū)上海等 主要為私營企業(yè)主服裝機械模具小家電外貿(mào)貨貸船運企業(yè)主金融行業(yè)者企業(yè)高管高級公務(wù)員創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群體以及文化工作者等 A．總體素質(zhì)高追求相對高的生活品質(zhì)追求時尚文化高雅希望得到社會對其品位與地位的認(rèn)可 B．第一居所滿足高品質(zhì)的生活需求第二居所家以外的私人專屬居所心理的滿足擁有某種特定的身份標(biāo)簽投資個人財產(chǎn)的固化表現(xiàn)獲取長期資金回報 C．工作事業(yè)有成具有穩(wěn)定可觀的收入資產(chǎn)實力在 1000 萬以上 D．關(guān)注開發(fā) 商的品牌形象區(qū)域板塊美譽度交通便利情況以及物業(yè)的品質(zhì)特性和升值空間 E．對居住環(huán)境質(zhì)量物業(yè)管理生活配套設(shè)施的要求較高 綜上所述當(dāng)前的高端房產(chǎn)開發(fā)基本上處于初級水平尚沒有好的策劃項目出臺旅游房產(chǎn)大多以自然景觀為主缺乏文化氣息因此應(yīng)根據(jù)客戶群體越來越凸現(xiàn)的文化和精神需求找到市場缺口以具有吸引力的時尚閑適深厚的文化旅游產(chǎn)品的注入來打造高端房產(chǎn) 1421 南京本地客源市場主要特征 隨著南京經(jīng)濟的高速發(fā)展人均收入的不斷增長以及城市化進程的加快工作節(jié)奏的加快人們的各種需求也在不斷變化運動健身休閑游憩度假正逐漸成為一種生活 方式南京人已經(jīng)從增長見識開闊視野的長距離旅游向中短距離的休閑度假情景體驗等自助式特色型旅游轉(zhuǎn)變對單純觀光的意愿減少大多愿意選擇安靜舒適能與大自然親近同時又能享受到特色的游樂觀光美食住宿以及文化的旅游目的地 但是隨著南京旅游市場需求的不斷擴大南京本地市場的有效需求未能被充分滿足 由于南京長期缺乏具有特色的度假旅游產(chǎn)品目前外來客源的主要目的以觀光為主大多選擇南京比較有名的或是獨具特色的景點景區(qū)行程比較緊湊消費彈性較大外來游客大多數(shù)停留 3 天左右游覽 3－ 4 個旅游景點飲食相對本地游客的享受性需求不同注重南京特色美食和 小吃 綜上所述南京地區(qū)的旅游客源市場尚需以旅游景區(qū)景點的多元化開發(fā)差異性建設(shè)為前提進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整和市場細(xì)分以開發(fā)個性化時代化旅游產(chǎn)品來影響區(qū)域旅游市場 151 目標(biāo)客戶訴求 本項目目標(biāo)市場群體主要是酒店賓客高檔住宅業(yè)主政府接待賓客以及時尚高層次旅游度假者目標(biāo)市場群體一般具有一定的高消費能力較高的文化層次或為企業(yè)主高管白領(lǐng)或為政府官員或為新經(jīng)濟成果享有者或為創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)者這類群體事業(yè)有成見多識廣品位品質(zhì)要求高高層次需求愿望強烈因此對高端房產(chǎn)的品牌結(jié)構(gòu)質(zhì)量性價比配套內(nèi)外環(huán)境文化內(nèi)涵升值空間等具有較高要求而對于旅游 房產(chǎn)旅游產(chǎn)品的吸引力檔次品位知名度等則會成為他們選擇的最重要的視點 本項目投資主體著名的具有豐富的旅游房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和強大的開發(fā)實力致力于旅游房產(chǎn)品牌的樹立旅游房產(chǎn)價值的提升酒店和景區(qū)的高深開發(fā)運營為消費者提供最好的品牌和產(chǎn)品因此要求本項目旅游景區(qū)的策劃和規(guī)劃具有一定的高度深度和廣度處理好旅游開發(fā)與生態(tài)保護管理與運營投資與效益居者與游人等關(guān)系注重景區(qū)的高雅靜逸健康運動文化既要景區(qū)很好地協(xié)調(diào)與五星級度假酒店和高檔住宅的空間關(guān)系輝映五星級度假酒店和高檔住宅又要景區(qū)自身彰顯優(yōu)雅健康和文化內(nèi)涵聯(lián)動區(qū)域其他旅游資源成為 當(dāng)?shù)馗呱械奈幕蓍e樂園 21 優(yōu)勢 211 市場優(yōu)勢開發(fā)商具較高知名度客源市場潛力大 香港正御品牌在全國具有較高的知名度和較強的經(jīng)濟實力開發(fā)的項目層次較高市場認(rèn)同度也高良好的企業(yè)形象和項目品質(zhì)已經(jīng)形成了市場聚力和市場輻射面這些因素奠定了本項目旅游景區(qū)的基礎(chǔ)市場并將影響潛力市場 項目區(qū)內(nèi)擁有原生態(tài)的天然植被如竹林茶山園針闊葉混交林等空氣清新環(huán)境幽靜與南京市城區(qū)迥異的畝山林是旅游房產(chǎn)的綠肺同時用地比較幽閉尺度宜人現(xiàn)狀幾乎沒有建設(shè)項目開發(fā)程度低給旅游規(guī)劃提供了自由雕琢的廣闊空間有利于景區(qū)規(guī)劃設(shè)計與酒店房產(chǎn)的配合 本項 目座落在景區(qū)區(qū)域內(nèi)具有融景和借景效應(yīng)目前南京地區(qū)尚無此類大片山地作背景的成熟和上檔次的項目因此容易成為市場賣點 221 市場劣勢旅游知名度低品牌影響力較弱 與周邊的同類景區(qū)相比旅游知名度較低且該項目依托的市場剛剛啟動尚未形成品牌效應(yīng)也未進行有效的系統(tǒng)營銷因此在開拓客源市場時難度較大 現(xiàn)狀整體風(fēng)景較為平淡山林多為次生林景觀資源品級較低吸引力不夠大不適宜開發(fā)單純觀光游覽的旅游項目需要較大投入營造景區(qū)景觀和主題氛圍本項目的地塊狹長分塊旅游用地不盡理想也不利于大量人流在區(qū)內(nèi)的聚散開發(fā)難度較大需要發(fā)掘和充分利用有限空間 資源整合可用地塊和旅游線路本項目區(qū)域周邊景區(qū)景點林立但景區(qū)景點的文化涵蓋較淺雖然具有豐富的人文資源但可挖掘的個性化特色化時代感文化內(nèi)涵相對匱乏且本項目地塊內(nèi)歷史人文遺存較少因此景區(qū)的文化選擇和定位難度增大 與周邊的同類景區(qū)相比景區(qū)區(qū)域范圍的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不盡完善交通道路及路牌路標(biāo)生活設(shè)施配套等相對滯后前期需要較大的投入改造因此與同類產(chǎn)品競爭時相對處于弱勢 本項目既是旅游景區(qū)又是酒店與房產(chǎn)的配套休閑游憩區(qū)必須同時滿足酒店客人高檔房產(chǎn)居者和外來旅游者的需求景區(qū)要求有較大的客流量和開放性要求具備大眾旅游產(chǎn)品而作為高 端房產(chǎn)配套景觀項目則要求靜謐的環(huán)境和一定的私密性旅游產(chǎn)品相對高端因此導(dǎo)致功能上的相悖如何在有限的空間內(nèi)融合協(xié)調(diào)各功能要求是該項目和諧開發(fā)的難點 231 旅游業(yè)發(fā)展機遇無限 經(jīng)濟全球化新科技革命世界經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和追求生活品質(zhì)成為主導(dǎo)新世紀(jì)社會經(jīng)濟的四大基本趨勢旅游業(yè)成為當(dāng)今社會經(jīng)濟體系的重要支撐對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的促進作用中國政治穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展民族團結(jié)社會進步為旅游業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了保障據(jù)世界旅游組織預(yù)測到 2020 年中國將成為世界第一旅游目的地國家旅游局《中國旅游業(yè)遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出到 2020 年國內(nèi)旅游 人數(shù)將達(dá) 2024 億人次旅游業(yè)將成為國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè) 2021 年北京奧運會2021 年上海世博會等都為中國旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境也為南京市旅游業(yè)的發(fā)展提供良好的市場契機良機無限 南京市旅游發(fā)展的良好態(tài)勢也為本項目的開發(fā)建設(shè)提供了良機南京城市經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動南京城市地位的不斷提高必將拉動南京和旅游產(chǎn)業(yè)的市場需求推動旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展而政府對景區(qū)開發(fā)的高度重視勢必促進本項目的開發(fā)建設(shè)和運營 南京地區(qū)現(xiàn)有旅游產(chǎn)品相對單一多為觀光型產(chǎn)品且缺乏主題性特色明顯的新型旅游房產(chǎn)和休閑度假產(chǎn)品南京的旅游產(chǎn)品正處于轉(zhuǎn) 型的時機度假休閑旅游產(chǎn)品著力于開發(fā)旅游產(chǎn)品的享樂性參與性文化性感悟性倡導(dǎo)健康型無障礙型度假硬件設(shè)施與服務(wù)使得游客的興趣也由傳統(tǒng)的觀光型向更多參與體驗型轉(zhuǎn)變本項目規(guī)劃建設(shè)正迎合著旅游產(chǎn)品升級換代的契機 京滬高速鐵路的建成為區(qū)塊帶來了無限的想象空間和利好與共同構(gòu)成發(fā)展帶上的重要節(jié)點使成為一個潛在的區(qū)域經(jīng)濟奮起者對外交通環(huán)境的變化已經(jīng)將部變成一片開發(fā)熱土將形成具有完整產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)群并帶動新一輪的企業(yè)發(fā)展這將集結(jié)大批的旅游區(qū)潛在客源市場加之與距離的拉近這里將成為最適宜距離選擇的旅游度假區(qū)之一 241 旅游業(yè)和房產(chǎn)業(yè)的 競爭日益激烈 本項目區(qū)塊旅游業(yè)發(fā)展起步較晚而長三角旅游區(qū)密度比較大資源雷同新近投資在建和計劃開發(fā)的旅游度假區(qū)也將大批進入市場競爭日趨激烈新一輪的房產(chǎn)度假項目開發(fā)熱正在興起傳統(tǒng)的山水景區(qū)也在不同程度的挖掘開發(fā)度假市場使度假房產(chǎn)市場面臨更加激烈甚至混亂的惡性市場競爭 本項