【正文】 狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。第十條 貸款利率。第十一條 貸款科目。第五章貸款擔保方式第十二條 經(jīng)營性物業(yè)貸款以竣工驗收合格、取得房產(chǎn)證的經(jīng)營性物業(yè)抵押擔保，必要時還應提供我行認可的其他財產(chǎn)抵（質）押或第三方以及借款人法定代表人或其實際控制人連帶責任保證擔保。第十四條 非工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的70%，工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的60%。置換他行貸款的，為防止他行抵押權消滅并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài)，應要求借款人提供有效的階段性擔保，對于可通過設定我行為第二順位抵押權人、在置換他行貸款后我行自動成為第一順位抵押權人的，階段性擔保可不作要求。第十七條 為確保工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)的變現(xiàn)能力，應要求借款人將必要的生產(chǎn)、生活配套服務設施一并抵押。調查主要包括以下內(nèi)容：（一）借款人是否具備合法承貸主體資格，法人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效、貸款證（卡）是否真實有效并經(jīng)過年檢。物業(yè)是否經(jīng)竣工驗收合格、是否取得產(chǎn)權證，物業(yè)設定抵押情況。調查租金收入與貸款額度、貸款期限是否匹配；調查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金用來償還出租人所欠承租人的債務，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源或者增加處置抵押物的難度。調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。（五）承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等情況。（六）物業(yè)在當?shù)赝愂袌龅母偁巸?yōu)劣勢情況，其經(jīng)營收益、轉讓價值等市場行情的歷史波動狀況以及貸款期內(nèi)的預期變化趨勢。（八）貸款期內(nèi)借款人的經(jīng)營計劃和重大投資計劃，及其對物業(yè)經(jīng)營的影響。第十九條 貸款評估應重點評估以下內(nèi)容：（一）借款人評價：包括借款人的組織形式、股權結構、經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務狀況、現(xiàn)金流量狀況等。（三）償債能力評價：包括財務效益預測、現(xiàn)金流量預測及償債能力預測等，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入進行評價，經(jīng)營收入應扣除定期大修和日常維護成本。采用收益法的，折現(xiàn)率取值原則上限定在9％—10％范圍內(nèi)。第七章貸款審查、審批、發(fā)放和償還第二十一條 對經(jīng)營性物業(yè)貸款的審查和審批按總行相關制度辦法執(zhí)行。物業(yè)保險可采用一次性購買或按為單位分期購買方式，采用按為單位分期購買的，借款人要與保險公司簽訂覆蓋借款期限的續(xù)保協(xié)議，并保證保險期限的連續(xù)性。（二）若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形，經(jīng)營行可與借款人協(xié)商變更借款合同中關于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內(nèi)容，協(xié)商不成的，我行有權按照合同約定采取停止發(fā)放貸款、要求借款人提前償還已發(fā)放貸款、處置抵押物等措施。（四）抵押權存續(xù)期間，未經(jīng)經(jīng)營行書面同意，抵押人不得以變賣、再次抵押、抵償債務、贈與或以其他任何方式處置抵押物業(yè)。第二十四條 對于經(jīng)營性物業(yè)貸款，原則上需采用本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流歸還貸款，若借款人或其母公司實力雄厚，現(xiàn)金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以其他綜合收入還款，但本物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來源的比重不得低于80％。在貸款發(fā)放前，要根據(jù)物業(yè)現(xiàn)金流情況、項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃，考慮到物業(yè)的租金回收具有一定周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。第二十六條 我行有權對借款人提前還款收取違約金，經(jīng)營行應就違約金的收取標準在借款合同中予以明確。第八章貸后管理第二十七條 借款人應與我行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，借款人需在我行開立資金監(jiān)管專戶，對專戶資金實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，物業(yè)的經(jīng)營性收入直接進入專戶，經(jīng)營行對專戶資金的實際使用情況進行監(jiān)管；一旦借款人未按時償還貸款本息，我行有權直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，我行有權提前要求償還貸款本息或處置抵押物。第二十九條 對已抵押給我行的經(jīng)營性物業(yè)用于租賃的，應審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵押權實現(xiàn)的情形，并要求出租人事先告知承租人該經(jīng)營性物業(yè)已抵押給我行；同時盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實現(xiàn)抵押權時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權阻礙或干擾我行行使抵押權。第三十一條 分行和經(jīng)營行應制定貸后監(jiān)管方案，指定專門客戶經(jīng)理（小組）加強貸后管理，經(jīng)營行需定期對經(jīng)營性物業(yè)貸款進行檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租情況惡化、借款人實際租金收入明顯低于貸款申報時水平、租金收入不足以維持正常經(jīng)營和歸還分期還款額及其他風險預警信號時，經(jīng)營行應及時按要求進行風險預警并采取風險防范措施。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經(jīng)理（小組）變動，需做好交接工作，落實客戶經(jīng)理責任制。、現(xiàn)金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。第三十三條 對于同時符合以下條件的經(jīng)營性物業(yè)貸款，本物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流占還款來源的比例最低可放寬到60％：（一）借款人同時滿足以下條件：《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； ，無不良信用記錄；、現(xiàn)金流充裕,所有者權益在3億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。第三十四條 工業(yè)和倉儲用房類經(jīng)營性物業(yè)所在區(qū)域應為合法設立并已通過審核、競爭優(yōu)勢明顯、產(chǎn)業(yè)基礎雄厚、發(fā)展?jié)摿α己玫膰壹夐_發(fā)園區(qū)、省級開發(fā)園區(qū)以及經(jīng)濟發(fā)達城市內(nèi)符合城市規(guī)劃、基礎設施完備、產(chǎn)業(yè)集聚度高的工業(yè)片區(qū)。（二）額度、期限和科目：房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度根據(jù)項目投資情況確定，經(jīng)營性物業(yè)貸款額度根據(jù)對物業(yè)未來現(xiàn)金流和抵押物價值的預測情況確定，但不得超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度。組合貸款中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款應分別在相應科目反映?？紤]到部分區(qū)域的經(jīng)營性物業(yè)貸款權限大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款權限，本著審慎原則，組合貸款的審批權限按房地產(chǎn)開發(fā)貸款權限掌握。（四）業(yè)務運作流程：在介入房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目時，可將開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款一并進行調查、審查和審批，同時對經(jīng)營性物業(yè)貸款設定相關提款條件，審批結束后，根據(jù)項目開發(fā)進度發(fā)放開發(fā)貸款，待物業(yè)竣工驗收投入經(jīng)營后，滿足經(jīng)營性物業(yè)貸款審批設定提款條件的發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于置換房地產(chǎn)開發(fā)貸款。（3）綜合實力雄厚、現(xiàn)金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產(chǎn)負債率低于75%。物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)。若項目租售計劃為整體出租（或經(jīng)營），可就整體項目確定組合貸款方案；若項目租售計劃為部分銷售、部分出租（或經(jīng)營），而我行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款階段擬對整體項目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經(jīng)營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只可制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款方案，對于出租（或經(jīng)營）部分可制定組合貸款方案。在對組合貸款進行審批時，需對后期經(jīng)營性物業(yè)貸款設定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款。，并且優(yōu)先作為開發(fā)貸款的還款來源。，對于開發(fā)貸款的抵押權消滅后、經(jīng)營性物業(yè)貸款的抵押權設定前，我行貸款處于懸空狀態(tài)的，應要求借款人提供有效的階段性擔保。第三十七條 對于我行已經(jīng)辦理的存量經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務，在滿足以下條件的前提下，可根據(jù)借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關權限及程序審批發(fā)放新貸款置換存量貸款：（一）借款人同時滿足以下條件：《辦法》第六條第一款規(guī)定的貸款基本條件； ，無不良信用記錄。（二）存量經(jīng)營性物業(yè)貸款還款記錄良好，無不良信用記錄；（三）物業(yè)形態(tài)限于賓館酒店、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房；（四）與存量貸款發(fā)放時相比，物業(yè)租金水平明顯上漲或抵押物價值明顯增加；（五）新貸款超過存量貸款的額度應符合本辦法第五條規(guī)定的用途。第三十九條 本辦法下發(fā)后，《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）》（農(nóng)銀發(fā)〔2006〕244號）和《關于（修訂稿）補充規(guī)定的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)〔2007〕422號）同時廢止，其他政策制度與本辦法不一致、相抵觸的，以本辦法為準。第三篇：經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為適應信貸業(yè)務發(fā)展需要，拓寬市場競爭渠道，進一步規(guī)范和促進經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務，根據(jù)國家相關法律法規(guī)和《XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規(guī)定，特制訂本辦法。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指XXXX農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）業(yè)法人、個體工商戶、自然人，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并主要以該物業(yè)的經(jīng)營收入還本付息的貸款。經(jīng)工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業(yè)法人、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。主要用于物業(yè)在經(jīng)營期間的資金需求，包括物業(yè)本身的裝修改造、所經(jīng)營項目的資金周轉、擴大經(jīng)營規(guī)模和其他合理經(jīng)營資金需求，不得從事股本權益性投資、股票、期貨等投機經(jīng)營活動或國家法律法規(guī)明確禁止的經(jīng)營項目。貸款條件分為貸款對象條件和經(jīng)營性物業(yè)條件，貸款對象又分為法人類和自然人類。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務等部門查處或個人受公安機關處分等；擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權證和土地使用權證；董事會或相應決策機構同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；本行要求的其他條件。在我行及他行未發(fā)生過逾期和不良記錄，社會形象佳，未受過公安和行政部門處罰，個人及家庭負債與其經(jīng)營收入相符；擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權證和土地使用權證，個人名下物業(yè)可為與他人共有，但須征得共有人的書面同意；借款人及共有人同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；本行要求的其他條件。第六條 貸款申請。須提供真實的租賃合同原件，出租人的營業(yè)執(zhí)照或身份證；（三）物業(yè)用于出租的，須提供真實的租賃合同、協(xié)議原件、承租方營業(yè)執(zhí)照、承租方知曉物業(yè)抵押給本行的聲明等。第四章 貸款額度、期限、利率第七條 貸款額度。第八條 貸款期限。同時，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過借款人法定經(jīng)營期限和房地產(chǎn)權的剩余使用年限。第五章 貸款的調查和評估第十條 申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，應向本行提供以下資料：（一）法人客戶：營業(yè)執(zhí)照（副本）；稅務登記證；組織機構代碼證（副本）；貸款卡、基本賬戶開戶許可證；公司章程及驗資報告，出具董事會決議的企業(yè)還須提供股東大會關于成立董事會的決議或相關證明材料；法人代表身份證明，相關授權委托書；公司同意借款決議；當期、上年末、同期財務報表（資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；主要發(fā)生資金往來銀行賬戶對賬單和本行銀行賬戶對賬單，如重復只提供一份；經(jīng)營性物業(yè)權證（房產(chǎn)所有權證書和土地使用權證書）；1租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；1相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押決議等；1本行需要提供的其他資料。第十一條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的調查和評估應重點關注以下內(nèi)容:（一）借款人的主體資格。個人的經(jīng)營業(yè)績、信用狀況、財務狀況等進行調查和評估，并對物業(yè)每年經(jīng)營收入及綜合還款能力進行評價；（二）物業(yè)的權屬，是否竣工驗收合格、是否取得產(chǎn)權證；物業(yè)的出租經(jīng)營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現(xiàn)能力、大修及日常維護成本等；（三）物業(yè)的運營時間，是否屬于開發(fā)建設期和營運初期等高風險階段的項目；（四）物業(yè)的完整性情況，是否物業(yè)中的優(yōu)質部分已出售，或是僅是部分物業(yè)用于抵押，抵押權是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現(xiàn)價值的不足；（五）物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；（六）租賃合同（協(xié)議）情況。同時，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權惡意對抗本行抵押權，必須對租賃合同備案的真實性進行調查認定；（七）承租人的情況，包括其資信、經(jīng)營狀況、租金支付能力及違約情況等。第十三條 貸款發(fā)放前，根據(jù)貸款人需要，可對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險，保險費用由借款人承擔，并明確本行為第一受益人，保險期限不得短于貸款期限。第七章 擔保方式第十五條 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款以竣工驗收合格、且已取得房產(chǎn)證、土地證，并投入正常運營的經(jīng)營性物業(yè)的房地產(chǎn)同時作抵押擔保，必要情況下，可追加其他擔保方式。第八章 貸款償還第十七條 還款方式為等額本息還款。第十八條 等額本息還款，把經(jīng)營性物業(yè)貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月或季中。第十九條 在借款合同中應明確下列事項（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權依法追償處置抵押物；（二）若借款人無法及時足額償還貸款本息的，本行有權從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。第二十一條 及時掌握出租狀況，準確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，動態(tài)調整還款計劃，現(xiàn)金流量充足時可提前償還貸款。第二十二條 經(jīng)辦行在貸款期內(nèi)要對抵押物價值進行動態(tài)監(jiān)測，確保抵押率控制在合理的范圍內(nèi)。第二十三條 經(jīng)辦行應指定專人加強貸后管理，嚴格按照我行《貸款“三查”實施細則規(guī)范》等相關制度執(zhí)行，及時掌握項目租售情況，準確估算項目經(jīng)營性現(xiàn)金流量，認真做好項目資金監(jiān)管，制定科學合理的還款計劃，如發(fā)生重大情況，應及時報告。第十章 附 則第二十四條 本辦法中就經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款未盡事宜執(zhí)行本行《信貸管理基本制度》等相關規(guī)定。第二十六條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。第二條本辦法適用