【正文】 。3)臺灣地區(qū):經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃彤?shù)毓C員協(xié)會,當事人憑正本前往當?shù)毓C員協(xié)會核對蓋章?？辞宄贤械募s定內(nèi)容。3,購房者如需按揭貸款,在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購房者,要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定,一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度,造成貸款審核不能通過)。5,交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔?一般是交房前由售房者承擔,交房后由購房者承擔。但轉(zhuǎn)讓當事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風險責任的,從其約定。7,違約責任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚? 8,房地產(chǎn)買賣合同何時生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的)1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認無誤即可。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔守約方損失”，缺少實際效果。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。（3）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。（6）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。（7）福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（9）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。首先，張女士確定自己符合貸款條件。偉嘉安捷理財師介紹說，看似簡單的買賣過程，步驟卻一個不能少，建議大家辦理過戶前后要注意三個細節(jié)：買賣合同要明晰，款項稅費要落實買賣雙方不論是通知經(jīng)紀公司還是自行成交，相互之間不是很了解，建議雙方在交涉過程中一定要將各項事宜盡量落實到合同上，最好咨詢一下專業(yè)人士，一來談合同有底氣，二來能規(guī)避很多風險，以免在日后產(chǎn)生不必要的麻煩。如果是特殊性質(zhì)的房產(chǎn)一定要確保已符合上市條件方可簽約，如經(jīng)濟適用房需滿五年才可上市交易，央產(chǎn)房需有經(jīng)國家批準的上市批單，已購公房再過戶之前要補繳土地出讓金。貸款批貸可網(wǎng)簽，網(wǎng)簽之后可過戶從向銀行遞交借款人相關(guān)材料、房產(chǎn)評估、向銀行申請批貸到網(wǎng)簽、過戶，最后通知銀行放貸，擔保機構(gòu)一般三個工作日內(nèi)可幫買房人完成貸款、過戶事宜。注意1 了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。注意2 了解房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。注意3 了解所購“二手房”的準確建筑面積合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準，其他面積不計在內(nèi)。注意4 了解購買“二手房”的程序購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管 局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費手續(xù)。結(jié)果到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的 空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式 的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中 介公司等。房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔。注意8 違約責任買賣雙方在合同約定時最好清楚標明各方的責任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。揭秘消費陷阱：買二手房八陷阱不得不防3但相對于新開發(fā)的商品房，二 手房買賣存在更多的風險。陷阱1房屋買賣前，驗證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實性并不是所有人都會考 慮的。陷阱2出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”。如果房屋有多個共有人需要全體共有人 共同簽訂房屋買賣合同。陷阱3在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無法履行。陷阱4購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋，買房人仍會無房可住。陷阱5一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因為存在難以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費用、設(shè)計變更未經(jīng) 批準)，可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。陷阱6如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟損失。陷阱7為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進合同中。為避免這個“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問題詢問賣房人 后，盡可能去核實情況的真實性，同時要求將這些內(nèi)容寫進合同里。買房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時把法律責任明確寫進合同當中來約束賣房人。但是在熱鬧的市場交易 中，遭遇二手房交易陷阱的客戶也有不少，其中四類情況非常多見。2月份，她看到一家中介公司登的房源廣告中，有一套位于市中心香積寺路的店鋪，根據(jù)廣告中的描述，該房 源是“沿街旺鋪”，面積約50多平方米，層高較高，可分隔為上下兩層，并且特別注明為 “兩個開間”。”韋 女士說，她很快就跟這家中介公司取得聯(lián)系。當時韋女士發(fā)現(xiàn)，從門面的梁柱來看，這套房子應(yīng)該是單開間的。當韋女士提出等房東過來的時候好好再看一下房子的時候，經(jīng)紀人表示現(xiàn)在想買這套房子的客戶很 多，如果韋女士有意向買這套房子，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全額 退還。過了幾天，中介通知她可 以去現(xiàn)場看房，這次韋女士進到房子里面，發(fā)現(xiàn)根本就是單開間，當她詢問經(jīng)紀人的時候，經(jīng)紀人表 示是自己弄錯了。拆招：不實房源是黑中介慣用的招數(shù)。對此，最管用的防 范措施就是買賣雙方當面詢問，避免只聽中介方面的一面之詞。其中一家中介公司開 出的條件是：兩個月內(nèi)以商定的價格幫馮女士賣掉這套房子，如果到時候沒有賣出去，中介方面將支 付給馮女士2000元的賠付金。當時馮女士的房子已經(jīng)叫賣了很長時間，一直沒有找到買家，因此馮女士與該中 介簽訂了獨家代理協(xié)議。眼看只差十來天，兩個月的期限就要到了，這時候馮女士的電話忽然 多了起來。”馮女士回憶說，那位女客戶對馮女士說，自己很喜歡這套房子，只要價格便宜一點就準備下單。不過那位客戶不同意，堅持要跟馮女士私下里交易，并且急著要簽意向書。”馮女士說，當時家里人提醒這很可能 是中介唱的一出雙簧戲，因此她對這位客戶表示要再考慮考慮。有一次還揚言如果我不賣給她，這 套房子肯定賣不出去。拆招：以前為了營造房子熱賣的假象，一些中介公司會叫上很多“房托”一起去賣房現(xiàn) 場托市。對此賣家除了要想想來龍去脈，還得練就火 眼金睛。只樣做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。核實房屋狀況：你一定要謹慎對待看房行為，至少應(yīng)核實以下幾個方面：（1）房屋建筑狀況。（2）房屋小區(qū)狀況。（3）房屋權(quán)利情況，如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。（1）看房、簽約： 看房滿意后，買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與賣方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準。（2）按合同約定付房款：支付房款是買方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣方帳戶上）。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。②物業(yè)費、水電費等承擔方式。③房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。雙方對此須明確：①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時間。③買方的人數(shù)。④戶口遷出。明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。因此，雙方在簽約時就應(yīng)當明確違約責任，具體應(yīng)注意以下幾點：（1）合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。（3）違約責任承擔方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。、上家是在銀行有按揭貸款的，這不影響你簽定房屋買賣合同，對房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶也沒上面影響，但前提是在產(chǎn)權(quán)過戶之前上家需將貸款還請，才能正常辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)； 8W應(yīng)該是在簽定買賣合同之后再給上家的，而不是在簽合同之前。搞清楚所賣房屋的性質(zhì)。驗證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實性。以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭議與糾紛?？捶课莸膬?nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動過。是否有占用走廊或陽臺等。三、居住空間觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理。活動空間大小等。確認房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象。六、物業(yè)管理了解該區(qū)水、電、煤、暖的價格及繳費方式，是上門代收還是自己去繳。了解該區(qū)的停車場、小區(qū)綠化的基本情況。七、房屋歷史了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限。還有原住戶在當?shù)氐男庞们闆r。七、鄰里情況鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。與居委會和傳達室的值班人員聊天，了解情況。委托信得過的中介公司進行價值評估。十、貸款條件二手房的貸款有具體的要求。十一、產(chǎn)權(quán)的交接需要找個雙方都信得過的單位，如信譽較好的擔保公司，等過戶完成后再將房款轉(zhuǎn)入賣方賬戶。 知識產(chǎn)權(quán)是一種什么樣的權(quán)利,其法律性質(zhì)又是什么 商品房交付要符合什么條件不符合條件的怎么處理 動遷安置房限售期內(nèi)買賣房屋買賣合同有效嗎 拆遷協(xié)議有哪些法律特征拆遷協(xié)議主要包括