公司抵押物品管理制度-在線瀏覽
2024-09-28 19:37本頁面
【正文】 比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 （5）可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。 （7）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近。 （二）收益法。運(yùn)用收益法評(píng)估應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 搜集有關(guān)抵押物收入和費(fèi)用，求取凈收益。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 選用適當(dāng)?shù)氖找娣ㄓ?jì)算公式求出評(píng)估價(jià)格。成本法是計(jì)算評(píng)估對(duì)象的成本以及取得的利潤(rùn)，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行價(jià)格重臵以及相應(yīng)折舊后得出評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 估算重臵價(jià)格或重建價(jià)格。 估算折舊。 求出積算價(jià)格。 （四）假設(shè)開發(fā)法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 調(diào)查待開發(fā)抵押物的基本情況。 選擇最佳的開發(fā)利用方式。 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的抵押物價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似抵押物價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)。開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)可取待開發(fā)抵押物價(jià)值與開發(fā)成本之合，或取開發(fā)完成后的抵押物價(jià)值。 進(jìn)行具體計(jì)算。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是通過確定評(píng)估對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相關(guān)因素的修正而得出評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 確定評(píng)估對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)。主要是對(duì)交易日期、區(qū)域影響因素和個(gè)別其他因素的修正。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （二）有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的評(píng)估方法。 （四）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的抵押物評(píng)估，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種評(píng)估方法。 第十三條評(píng)估價(jià)值計(jì)算 （一）內(nèi)部評(píng)估人員依據(jù)抵押物的情況合理選用評(píng)估方法，在確定最終評(píng) 估結(jié)果之前，內(nèi)部評(píng)估人員應(yīng)比較、分析不同方法測(cè)算的結(jié)果，當(dāng)這些測(cè)算結(jié)果之間有較大差異時(shí)，應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的成因，并消除不合理的差異。 在確認(rèn)所有的測(cè)算結(jié)果無誤，并且?guī)追N評(píng)估方法測(cè)算結(jié)果之間的差異不很大的情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等數(shù)學(xué)方法之一求出一個(gè)綜合結(jié)果。 （二）評(píng)估凈值 為貫徹審慎原則，評(píng)估時(shí)要估算出評(píng)估凈值，貸款調(diào)查、審查和審批應(yīng)按照貸款抵押物抵押率的有關(guān)規(guī)定和借款人還款能力的調(diào)查情況，按照評(píng)估凈值合理設(shè)定貸款額和貸款抵押率。 變現(xiàn)時(shí)賣方須支出的費(fèi)用主要有。 變現(xiàn)時(shí)牽涉到的稅費(fèi)各地情況不同，各行應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)政策確定并建立本區(qū)域的《預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)參考明細(xì)表》。 （二）內(nèi)部評(píng)估人員要求 評(píng)估崗應(yīng)如實(shí)反映抵押物的實(shí)際價(jià)值，不得濫用假設(shè)和限制條件，不得作任何虛假的評(píng)估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。 調(diào)查評(píng)估崗不得以任何形式向客戶及評(píng)估機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。 第十七條風(fēng)險(xiǎn)控制部逐步建立抵押物價(jià)值信息庫，作為公司內(nèi)部評(píng)
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