【正文】 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下 (主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線 ): 公用設(shè)施種類 公用設(shè)施名稱 教育設(shè)施 大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 高中 校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、 南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)） 醫(yī)療設(shè)施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等） 大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 文化設(shè)施 天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂 體育設(shè)施 河西體育場 13 大型公園 天津樂園 大型賓館 天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、 大型商 住樓 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈 綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車 20 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。 但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著 政府十六條重點(diǎn)道路 景觀改造 城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場 ,規(guī)劃 為居住用地 ,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 西側(cè)衛(wèi)津河 北側(cè)順馳開發(fā)地塊 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河 16 南側(cè)在建道路 梅江南開發(fā)用地 （ 1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改 造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2020年開始修建， 2020年年底通車。 （ 3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。 五 .市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路 ,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)， .其現(xiàn)狀路寬 30米。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50米。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水： 在解放南路有φ 800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。 電力： 按 照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10千伏電力就分別由黑牛城道 35千伏和小海地 35 千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng)目需要 ,還需通過上述電站提供增容。 燃?xì)猓?氣源為天然氣，在解放南路有φ 600的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。 六 .土地價(jià)格 : ① 與土地方 的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。 ② 另補(bǔ)償原開發(fā)商 1000萬元作為退出的補(bǔ)償。 : ① 出讓面積界定 :理論上按住宅用地面積出讓 ,即 25萬 M2出讓面積 ,實(shí)際成本測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓 ,即 35 萬 M2 出讓面積 (含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積 )。 ② 出讓金總額 :污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值 7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為 1960 萬元，如果按凈住宅用地面積出讓 ,約為 1400 萬元 ,可 18 節(jié)省 560萬元。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為 /畝。 ② 與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地 每畝補(bǔ)償價(jià)為 53萬元 ，折到住宅用地為 66萬元 /畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為 45萬元，折到住宅用地為 60萬元 /畝。 第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一 .項(xiàng)目 用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權(quán)歸屬 :國有用地 ② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司 ③ 土地的他項(xiàng)權(quán)益 :沒有 ④ 土地的用途 :工業(yè)用地 ⑤ 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件 :天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 (97更 1)字第 101號(hào)國 有土地使用證 2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃 ① 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 ② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（ 100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃 ： 目前尚未 辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。 ② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后 60 個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。 （ 2） 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取，但該項(xiàng)目能否順利按 7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。 二 .項(xiàng)目合作方式及 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ： 土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工 3000余人。 （ 1）合作方式 萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。萬科公 司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。 ②付款計(jì)劃： 5000 萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。 ，由公證處將 5000 萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約 300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。 ，每 6個(gè)月付余款的 50%， 萬元 。 ：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場場地平整。 、臨時(shí)用電。 21 遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 ②付款計(jì)劃： 300畝地 按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付 300萬元補(bǔ)償費(fèi)。 200萬元。 ③合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 ，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70年。 （ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。 （ 6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 ，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取。 宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。區(qū)域市場范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 萬人，比 90年增加了 。 圖一：區(qū)域市場范圍界定 (紫色板塊 ) 24 該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市 場目前正處于快速增長時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價(jià)位提升。 ? 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。 二 .區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類型 供應(yīng)比例 2500以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產(chǎn)品 2020年上半年需求狀況： 26 由上述可見，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。依據(jù)產(chǎn)品 單價(jià)可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。建筑形式基本為多層。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢不足。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 順馳名都 15萬 15萬 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬 10萬 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 27 該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點(diǎn)，同時(shí)，今年 6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。該項(xiàng)目 70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享世紀(jì)城 藍(lán)水假期 名都新園 云水園 宗地 29 受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。 3． 3云水園： 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目于 99年 11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引 客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過 1年多的推廣周期， 80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。 3． 4明都新園： 該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90平米兩室為主力。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中 拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。 ? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體 狀況分析： 總體規(guī)劃： 30 該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積15612 萬平方米，公建 。總?cè)莘e率為 ，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到 40%以上。 今年起步建設(shè) 萬建筑平方米，年底竣工 30 萬