【正文】 必須完成觀念上的改變：管理者不是凌駕于普通員工的領(lǐng)導(dǎo)者，而是為員工的成長(zhǎng)提供支持的服務(wù)者。管理者對(duì)公司戰(zhàn)略的理解將直接影響戰(zhàn)略的實(shí)施效果，他們的工作態(tài)度與方法會(huì)直接影響員工的工作績(jī)效。讓管理者在一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中專(zhuān)注于事業(yè)的開(kāi)拓，并使真正有才能的人脫穎而出。 相關(guān)者利益 —管理者（續(xù)） ?宣武區(qū)政府在 XX的發(fā)展過(guò)程中一直起著決定性的作用。在企業(yè)化轉(zhuǎn)型之前，政府對(duì) XX提出的要求是作好公房管理工作，保持穩(wěn)定。 ?隨著 XX投資管理公司的成立，區(qū)政府的角色發(fā)生了較大的變化：從單純的行政管理者，轉(zhuǎn)變成具有管理者和所有者雙重身份。 相關(guān)者利益 —政府 ?鑒于此， XX在近期內(nèi)還必須承擔(dān)起社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的雙重責(zé)任，既要完成區(qū)政府交給的“保穩(wěn)定”的政治任務(wù)，又要努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)上的突破，真正做到 “游刃于政府與市場(chǎng)之間” 。 相關(guān)者利益 —政府（續(xù)） ?這是一個(gè)合作的時(shí)代，合作的理念日益深入人心。在競(jìng)爭(zhēng)中合作，在合作中共贏，已成為商界的共識(shí)。同時(shí)，合作伙伴的發(fā)展也需借助 XX的力量。 ?北京市城八區(qū)的房地系統(tǒng)一直有著密切的聯(lián)系。這七個(gè)房地局將成為 XX的重要合作伙伴，大家將為共同開(kāi)拓北京市場(chǎng)而結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。關(guān)注合作伙伴的利益，才能保證 XX自身的利益。 ?XX戰(zhàn)略的根本在于提供價(jià)值鏈整合基礎(chǔ)上的綜合服務(wù)解決方案。（如圖 21） 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 土地 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 拆遷 建筑施工 銷(xiāo)售 物業(yè) 中介 寬帶接入 綜合采購(gòu) 移交 供暖產(chǎn)業(yè) 資本市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 綜合社區(qū)服務(wù) 投資 圖 21 XX產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)疽鈭D 選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向（續(xù)一） ? 確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是： （ 1）能夠創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)價(jià)值； （ 2）能夠創(chuàng)造未來(lái)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)； （ 3）能夠提高系統(tǒng)的整體運(yùn)行效率。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化使我們?cè)谠蟹康禺a(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中難以找到自己的獨(dú)特位置 ， 所以 XX的使命是 ， 重新審視產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 ，找到各業(yè)務(wù)領(lǐng)域中價(jià)值增值和利潤(rùn)產(chǎn)生的重點(diǎn)區(qū)域 ， 從中發(fā)現(xiàn)可以充分發(fā)揮我們優(yōu)勢(shì)的價(jià)值鏈環(huán)節(jié) ， 將資源重點(diǎn)配置到這個(gè)環(huán)節(jié) ， 選擇重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域 （ 社區(qū)服務(wù) 、 供暖 ） ， 對(duì)其進(jìn)行集中投入 ， 逐步完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；對(duì)一些不具競(jìng)爭(zhēng)力 ， 或者沒(méi)有足夠利潤(rùn)空間的業(yè)務(wù)要徹底退出 。為求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，我們必須徹底跳出原來(lái)的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品概念，在更廣闊的領(lǐng)域選擇有良好經(jīng)營(yíng)前景的產(chǎn)業(yè)。 ? 能夠提高系統(tǒng)的整體運(yùn)行效率 。對(duì) XX而言，必須利用現(xiàn)代的 投資與金融 手段，真正發(fā)揮資本的作用，建立起以資本為紐帶的業(yè)務(wù)生態(tài)圈。 確定公司的業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)要素，就是選擇合適的經(jīng)營(yíng)方式。 ?獲取商業(yè)價(jià)值 ——公司如何通過(guò)為客戶(hù)服務(wù)而創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)； ?掌控關(guān)鍵因素 ——在價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中，要控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在哪里； ?界定業(yè)務(wù)范圍 ——公司應(yīng)從事何種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提供何種的產(chǎn)品和服務(wù)。 確定業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)要素 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 選擇長(zhǎng)期客戶(hù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的客戶(hù)有以下三大類(lèi)： 第一類(lèi)，政府補(bǔ)貼型住宅需求者； 第二類(lèi)，商品房住宅需求者； 第三類(lèi)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)需求者； 鑒于 XX現(xiàn)有的土地資源皆為危改小區(qū)，所以其選擇的客戶(hù)應(yīng)以第一類(lèi)和第二類(lèi)顧客為主。充分利用合作伙伴的能力，從理解購(gòu)房者的真正需求出發(fā)，提供從居室設(shè)計(jì)到購(gòu)房按揭的全方位服務(wù)。 XX現(xiàn)在能控制的六片危改小區(qū)是 XX進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的資源，也是 XX與合作者進(jìn)行談判的重要條件。 界定業(yè)務(wù)范圍 ?做好危改小區(qū)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)通過(guò)控股、參股等方式準(zhǔn)備進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。物業(yè)的客戶(hù)群有以下三類(lèi)： 第一類(lèi)，居住在高標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)銷(xiāo)商品房及外銷(xiāo)公寓內(nèi)的居民。強(qiáng)調(diào)服務(wù)水平重于關(guān)注收費(fèi)價(jià)格。他們對(duì)服務(wù)的要求較高，但支付能力一般，希望以最少的支出獲取最好的服務(wù)。 第三類(lèi)，居住在未出售的直管公房及其它房屋內(nèi)的居民。 XX應(yīng)該選擇有服務(wù)要求并且能夠支付代價(jià)的客戶(hù)。 獲取商業(yè)價(jià)值 ?首先從物業(yè)管理切入，逐步過(guò)渡到中介、綜合采購(gòu)等綜合性物業(yè)服務(wù)。以專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得居民的認(rèn)同，掌握居民的需求狀況。 掌控關(guān)鍵環(huán)節(jié) ?品牌 ——在物業(yè)管理行業(yè)，品牌對(duì)市場(chǎng)的推廣起著很大的作用。專(zhuān)業(yè)化的員工隊(duì)伍是提高服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)品牌形象的重要保證。 ?規(guī)?；?——不斷擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模，可以有效降低單位面積的管理成本。 三、供暖產(chǎn)業(yè) 供暖屬于物業(yè)的服務(wù)范圍，但由于其在居民生活及政府工作中的重要地位，因此有必要將其單獨(dú)列出進(jìn)行分析。 第二類(lèi)，宣武區(qū)內(nèi)單位自備小鍋爐房的采暖用戶(hù)。 獲取商業(yè)價(jià)值 ?抓住北京 2023年奧運(yùn)會(huì)的歷史機(jī)遇，在鍋爐“煤改氣”過(guò)程中及早籌劃，充分利用政策提供的機(jī)會(huì)，加快市場(chǎng)整合的進(jìn)程，提前實(shí)現(xiàn)城八區(qū)聯(lián)合供暖的目標(biāo)。 獲取商業(yè)價(jià)值 通過(guò)資本市場(chǎng)的運(yùn)作，放大實(shí)際業(yè)務(wù)的效果，獲取更大的收益，建立穩(wěn)定的資金來(lái)源。 掌控關(guān)鍵因素 ?專(zhuān)業(yè)化的資本市場(chǎng)運(yùn)作能力 ?有成長(zhǎng)空間的資金投向 ?合理、合法的資金調(diào)配 界定業(yè)務(wù)范圍 基于公司發(fā)展戰(zhàn)略的融資與投資。 公司戰(zhàn)略理論告訴我們：公司的業(yè)務(wù)只有根植于資源并且在公司組織的協(xié)調(diào)與控制下運(yùn)行，才能真正創(chuàng)造出價(jià)值。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能是 XX要走出的第一步，隨后帶動(dòng)綜合物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。而投資與金融業(yè)務(wù)也是緊密?chē)@著房地產(chǎn)、物業(yè)等方向進(jìn)行的。面對(duì)未來(lái)， XX必須明確取舍，選擇自己最有希望成功的領(lǐng)域邁出第一步。因此，在進(jìn)行業(yè)務(wù)推進(jìn)的同時(shí)，更應(yīng)注重核心能力的培養(yǎng)，尤其是核心人才的培養(yǎng)，這是至關(guān)重大的事。 (圖 31) ? 最后 ， 分析了國(guó)內(nèi)三家著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)模式 ， 希望能夠?yàn)?XX的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供借鑒 。 產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析分為兩部分： （ 一 ） 房地產(chǎn)業(yè)前景； （ 二 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功關(guān)鍵要素 。 90年代，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)期，特別是 90年代中后期，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展： 1994－ 1999年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增長(zhǎng) ％， 1991－ 1998年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積平均增長(zhǎng) ％，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng) ％。 可見(jiàn)，在未來(lái) 20年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間很大。 1998年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ％ ， 房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 2個(gè)百分點(diǎn) ， 1999年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ％ ， 房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 。 據(jù)北京市政協(xié)城建委對(duì)北京住房市場(chǎng)發(fā)展情況的預(yù)測(cè) ， 北京市每年約需住房 1200萬(wàn)平方米 。從消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)變化的規(guī)律來(lái)看 ， 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正從積蓄準(zhǔn)備期向消費(fèi)革命期過(guò)渡 ， 房地產(chǎn)將成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn) 。 我國(guó)的居民住房有很大的改善空間 （ 見(jiàn)圖 32） ， 這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的巨大商機(jī) 。 圖 32 2023年全國(guó)居民（每戶(hù)）住房情況 北京主辦 2023年奧運(yùn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng) 。 ? 主辦奧運(yùn)會(huì) ， 將進(jìn)一步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 涉外公寓 ，寫(xiě)字樓 ， 商品房住宅以及加快北京的危舊房改造 ， 從而從整體上帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮 ， 而且 ， 由于資本對(duì)北京市場(chǎng)的看好 ，這種熱潮會(huì)持續(xù)一段比較長(zhǎng)的時(shí)間 。因此，我們必須闡明企業(yè)價(jià)值鏈理論，并分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 3） 企業(yè)的價(jià)值鏈就是企業(yè)所有參與創(chuàng)造價(jià)值的相互關(guān)聯(lián)但又互不相同的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所形成的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程 。 這種競(jìng)爭(zhēng)最終取決于價(jià)值鏈的系統(tǒng)效率 ， 即 ， 價(jià)值鏈所創(chuàng)造的價(jià)值同其所花費(fèi)的成本之比 。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō) ， 主體活動(dòng)是土地的獲取 、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 、建筑施工和銷(xiāo)售等四項(xiàng)活動(dòng) ， 支持活動(dòng)是項(xiàng)目的管理 、 財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì) 、人力資源管理等活動(dòng) 。 在下面 ， 針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的主體活動(dòng)展開(kāi)分析 ， 尋求 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中能夠?qū)崿F(xiàn)高利潤(rùn)的環(huán)節(jié) ， 通過(guò)對(duì)這個(gè)環(huán)節(jié)的投入 ，培養(yǎng) XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心能力 。 土地獲取 土地是一種稀缺資源 ， 土地是財(cái)富之母 。 從圖 34中的廣州某小區(qū)的成本構(gòu)成情況來(lái)看 ， 土地本身就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的最大的構(gòu)成要素之一 ， 利潤(rùn)空間很大 。 從 XX的情況來(lái)看 ,XX獲得土地的主要方式是接受政府下達(dá)的舊城區(qū)改造和危舊房改造任務(wù)而獲得的土地 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 5） 圖 34 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)成本示意 2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是房地產(chǎn)企業(yè)必須建立的核心能力 。 從 XX的情況來(lái)看 ， 從事危舊房改造等政策性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力要求不是很高 ， 但是從事商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)此要求是很高的 ， 這是商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須建立起來(lái)的核心能力 。 因此 XX應(yīng)該及早培養(yǎng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力 ， 還可以通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式或者兼并的方式引入一家具有較強(qiáng)的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ， 實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 。在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該認(rèn)真研究有關(guān)的政策法規(guī)，協(xié)調(diào)好與“規(guī)委”的關(guān)系，爭(zhēng)取最高限的規(guī)劃容積率。 銷(xiāo)售 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中 ， 銷(xiāo)售的作用重大 ， 是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 。 因而 ， 銷(xiāo)售也是 XX必須掌控的成功關(guān)鍵要素之一 。 準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目進(jìn)入的時(shí)機(jī) ， 對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起著決定性的作用 。 這也是 XX要培養(yǎng)的核心能力 。 對(duì) XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的分析結(jié)果可以用圖 35來(lái)表示 。 XX從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)存在巨大的機(jī)會(huì) 。 危舊房改造是政府工程 ， 政府從資金 、 政策和稅收方面給相關(guān)企業(yè)以?xún)A斜 。 2） 北京市關(guān)于加快 南城建設(shè) 的政策和城市規(guī)劃給處在南城的 XX帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì) 。 城北是山區(qū) ， 發(fā)展受到較大的限制 ， 而城南地形平坦 ， 有京石 、 京開(kāi) 、 京津唐高速公路 ， 發(fā)展空間極大；南城的土地價(jià)格相對(duì)較低 ， 比起其它區(qū)的同在二環(huán) 、 三環(huán) 、 四環(huán)路的土地轉(zhuǎn)讓和出讓價(jià)格平均要低 20%， 有的達(dá)到了 50％ ， 大大降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本 ， 使得項(xiàng)目的吸引力大大上升；南城尤其是宣武區(qū)的“ 京味兒 ” 文化有利于形成南城的品牌；據(jù)南城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃 ， 將在宣武和崇文兩區(qū)建設(shè)高速公路網(wǎng)和高速寬帶多媒體網(wǎng)絡(luò) ， 這會(huì)對(duì)南城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用 。 而 XX下屬的大厚公司是北京市內(nèi)四區(qū)房地局系統(tǒng)中唯一具有 二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ， 這為 XX的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供了廣闊的合作空間 。 主要的風(fēng)險(xiǎn)有： 1） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或者潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅 從 1980年北京市成立首家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ——北京市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司到今年 5月 ， 北京市內(nèi)資開(kāi)發(fā)企業(yè)共計(jì) 1568家 。 按注冊(cè)資本金分類(lèi) ， 注冊(cè)資本在 1億元以上的企業(yè) 42家 ， 注冊(cè)資本在 5000萬(wàn)元以上 1億元以下的企業(yè) 91家 ， 注冊(cè)資本 5000萬(wàn)元以下的企業(yè)1435家 。 二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)： 中融物產(chǎn)公司 ， 屬于商委系統(tǒng)；天橋投資開(kāi)發(fā)公司；天楓投資開(kāi)發(fā)公司；天葉投資開(kāi)發(fā)公司等 。 隨著國(guó)家提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻 ，愈來(lái)愈多的小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被淘汰 ， 競(jìng)爭(zhēng)在一個(gè)更高的水平和層次上展開(kāi) 。 可以說(shuō) ， 游戲規(guī)則的改變 ， 導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈呈現(xiàn)出以資源和能力為核心的全方位競(jìng)爭(zhēng)的特征 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 4） 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng) ， XX應(yīng)該充分考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的反應(yīng) 。 在可能的情況下 ，通過(guò)參股 、 控股等方式 ， 把潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手轉(zhuǎn)化為合作伙伴 ， 。 最近出臺(tái)的兩項(xiàng)政策 ， 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)而言 ， 不啻于扔了兩顆重磅炸彈 。 一是 。 那些自有資金不足或者沒(méi)有靈活融資渠道的開(kāi)發(fā)商 ， 其實(shí)就已遭淘汰 。 開(kāi)發(fā)企業(yè)須先存入 1/3的項(xiàng)目資金 ， 銀行才開(kāi)始考慮貸款 ，再由銀行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析 。 當(dāng)然 ， 對(duì)于有政府擔(dān)保有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商 ， 條件會(huì)有所降低 。 3） 北京人對(duì)于在 南城置業(yè)有頗多的顧慮 。 因此 ， XX應(yīng)該綜合考慮面臨的風(fēng)險(xiǎn) ， 并及早提出應(yīng)對(duì)策略 。 另外 ， 還有其他一些土地 。 而且 XX轉(zhuǎn)制是宣武區(qū)政府的一項(xiàng)重要的政府工程 ， 政府非常重視 XX轉(zhuǎn)制建企工作 。 （ 二 ） 結(jié)合 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析 ， 對(duì) XX的機(jī)會(huì)和能力進(jìn)行匹配 。 我們根據(jù) XX的資源能力以及市場(chǎng)和政策機(jī)會(huì) ， 深入分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈 ， 認(rèn)為 XX應(yīng)該將自己的資源集中在價(jià)值鏈的前端 ， 即土地資源的獲取上面 ， 同時(shí)建立和培養(yǎng) XX自身的項(xiàng)目