【正文】 面積需求比例 1 0 —2 02 0 —5 05 0 —1 2 01 2 0 以上45 . 55 . 3 5 . 3012345678910家居家飾 個性服裝 飾品類 其它類商品012345678 租金價格比例 意向商戶簽約年限比例 113579111315冰淇淋 咖啡 西餐 家居家飾 個性服裝 飾品 炭制品 DIY 其它類我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)商業(yè) 理念 規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃主題分區(qū) 墨丘利斯商業(yè)廣場 B1 商戶名稱 面積 租金 簽約年限 安之秀 5以上 56元 /天 /平米 2年 金黛爾銀飾 1030 45元 /天 /平米 2年 法國鏈舞 10以上 67元 /天 /平米 2年 超級女生 15以上 56元 /天 /平米 2年 嘉樂琥珀 20以上 56元 /天 /平米 2年 腕麗制造 15左右 46元 /天 /平米 2年 響鈴公主 1035 56元 /天 /平米 2年 波斯貓 5以上 45元 /天 /平米 2年 摩狄空間 1030 56元 /天 /平米 2年 功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類型： 歐洲各國風情國際化商品 主題區(qū)產(chǎn)品文化描述 墨丘利斯 —— 古羅馬神話中的商業(yè)、旅游與貿(mào)易之神 關鍵詞： ?公元 14— 15世紀，歐洲大航海時代，荷蘭、西班牙、葡萄牙的無數(shù)航海家，更是將這種跨洋過海的商業(yè)貿(mào)易精神發(fā)揚光大，并徹底改變了世界的文化和商業(yè)格局。 航海貿(mào)易 —— 起源于古代地中海，并在公元 14— 15世紀，被西歐航海家所推動發(fā)展的海上國際貿(mào)易。幾何學的發(fā)展，使希臘人認識到了圓形為最美的形狀，并由此體現(xiàn)在了對藝術(shù)的追求上，并一直影響到現(xiàn)代。 伊阿宋與金羊毛 —— 古代歐洲神話英雄，伊奧爾科斯城王子，為了幫助父親奪回王位率領眾多英雄盜取金羊毛。 ?使帶有濃厚英雄主義風格的皮革、牛仔等商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營品種，在英雄文化的主題思想下，獲得全新的市場想像空間。 羅馬神話 —— 羅馬共和國末期，由羅馬詩人模仿希臘神話編寫的神話，繼承并延續(xù)了希臘神話的傳統(tǒng)。 關鍵詞： ?本主題區(qū)的核心文化為使各種金飾、銀飾、水晶以及蠟燭、木藝制品在各種神話故事（例如神的故事、星座的來源等）的主題下獲得新的產(chǎn)品意義。 文化： 主題分區(qū)內(nèi)部人流動線組織示意圖 F4 F5 餐飲區(qū) 功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類型： 配套餐飲 商戶名稱 面積 租金 簽約年限 蒙娜麗紗餐廳 1500 /天 /平米 810年 百萬莊 1000 /天 /平米 810年 綠波廊餐廳 1000 /天 /平米 810年 權(quán)金城 1550 /天 /平米 810年 主題分區(qū)內(nèi)部人流動線組織示意圖 F5 內(nèi)部裝修風格建議 規(guī)劃 ?內(nèi)部色調(diào) 在內(nèi)部色調(diào)的搭配上，應以象牙白為主色調(diào)，突出顯示出本項目商業(yè)文化的純凈、素養(yǎng)，亦與古歐洲崇尚白色的古老傳統(tǒng)一脈相承、生生不息。 科林斯柱 起源于古希臘科林斯民族，柱高為柱徑的 10倍，柱身有 24個平齒凹槽，柱頭由毛茛葉飾組成，柱式造型纖巧華麗 ?內(nèi)部鋪位裝潢 內(nèi)部鋪位裝潢應統(tǒng)一風格，將鋪位的裝潢風格與本項目主題風格融會貫通，做到內(nèi)外統(tǒng)一，風格一致的要求。內(nèi)部景觀設施在外型選擇上應以突出主題分區(qū)特色為主，其目的在于使消費者更加深切領略到各主題分區(qū)的文化韻味，突出主題分區(qū)風格特色。 ?內(nèi)部景觀布臵 招商推廣方案 招商市場定位 目標商戶的定位 目標商戶的定位 1號樓 主題（業(yè)態(tài)種類） 業(yè)態(tài)種類 地下一層 墨丘利斯 國際化往來商品 一層 阿弗洛狄忒 家私、休閑街 二層 樂購廣場 三層 樂購廣場 四層 尼伯龍根之戒 個性飾品、藝術(shù)空間 五層 尼伯龍根之戒 個性飾品、蠟燭、炭制品 2號樓 業(yè)態(tài)種類 業(yè)態(tài)種類 地下一層 墨丘利斯 國際化往來商品 一層 阿弗洛狄忒 家私、休閑街、商務配套 二層 斯巴達克城 皮具、牛仔、鞋、箱包 三層 斯巴達克城 皮具、牛仔、鞋、箱包 四層 斯巴達克城 個性飾品、藝術(shù)空間 五層 餐飲 中餐、西餐、特色餐飲 目標商戶的定位 招商市場定位 租金價格的定位 本項目租金價格的制定方法 本項目周邊競爭項目 項目名稱 商業(yè)體量 （平方米） 租金 （元 /天 /平米） 后現(xiàn)代城 80000 4 易構(gòu)空間 3000 金港國際 6000 金 海國際 18000 沿海賽洛城 150000 京都杭城 15000 4 CBD東都 300000 4 本項目同等區(qū)域項目租金水平 根據(jù)市場調(diào)查，周邊有競爭力的項目基本租金都在 /天 /平米，但后邊潛在商業(yè)也是非常集中，如： CBD東都、京都杭城，項目推出的時間基本與本項目時間周期差不多。 平方米） 經(jīng)營商戶租金報價上限（元 /天 ?商戶租金報價與實際成交價之間，由于談判方式及后期運作的不同，一般而言存在一定的提升空間，這也是我司對本項目商業(yè)定價所主要考慮的因素。 本項目商業(yè)物業(yè)的租金基準價，反映了本項目商業(yè)在現(xiàn)有市場靜態(tài)條件下所具備的基礎商業(yè)價值，同時，其也是本項目商業(yè)租金價格計算的基礎數(shù)值。 平方米） 經(jīng)營商戶平均租金報價（元 /天 平方米） 本項目租金基準價（元 /天 平方米） 整體商業(yè)的規(guī)劃 5% 商戶實際成交價提升因素 5% 商業(yè)租金總體提升值 本項目商業(yè)租金提升值核算 本項目商業(yè)物業(yè)租金均價定位 表格：本項目商業(yè)物業(yè)租金核算表 計算方法 數(shù)值 商業(yè)租金基準價 （元 /天 平方米） 租金基準價 10%(整體項目規(guī)劃 ) + 租金基準價 10%(項目運作因素 )+ 租金基準價 10%(商戶實際成交價因素 ) 商業(yè)租金建議值 (元 /天 平方米（建面） 。 2號樓層業(yè)態(tài)租金水平 2號樓 — 樓層 業(yè)態(tài)種類 租金水平（元 /平方米） 遞減比例 地下一層 墨丘利斯（國際化往來商品） 基準值 一層 阿弗洛狄忒（家私、休閑街） 配套（商務配套） 遞增 13% 二層 斯巴達克城（皮具、牛仔、鞋） 遞增 13% 三層 斯巴達克城（皮具、牛仔、鞋） 基準值 四層 斯巴達克城（牛仔、珠寶） 遞減 17% 五層 餐飲 根據(jù)市場水平 根據(jù)我司對市場此類業(yè)態(tài)種類的了解，制定以上各主題區(qū)的租金水平，經(jīng)過核算 2號樓整體租金水平 。 ?招商控制：根據(jù)本項目工程進度及市場規(guī)律來看，建議本項目先進行招商的部分順序為 一號樓 5層 一號樓地下 1層 二號樓 4層 二號樓地下 1層 二號樓 1層 一號樓 1層 一號、二號樓臨街 二號樓 5層 招商推廣模式制定 建議本項目采用的推廣模式及方式為以下幾種方式 ?制作樣板示范區(qū)域（如賽洛城，打造成熟商業(yè)氛圍） ?戶外廣告 ?DM直投 ?組織商業(yè)活動 推廣策略 建議本項目的推廣順序為： ?組織商業(yè)活動，吸引商戶對本項目的注意力 ?制作樣板示范區(qū)域 ?戶外廣告 ?DM直投 招商推廣模式制定 整體運作周期 商業(yè)物業(yè)的招商工作一般分為四個部分： 招商準備期、招商推介期、重點招商期、后期維護期 招商準備期 招商準備期的運作重點為通過招商團隊對商業(yè)客戶的積累，針對本項目篩選適合的商戶作為儲備，并針對項目情況拓展符合項目要求的商戶，盡可能多的積