某地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-30 09:49本頁(yè)面
【正文】 誰(shuí)擁有客戶渠道，誰(shuí)就占有市場(chǎng) 在 2023年一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi) 2套及以上房產(chǎn)的購(gòu)房者達(dá) 7553人，占全市交易量 20%以上 （同時(shí)家人分購(gòu)行為件中并未體現(xiàn)） 豪宅價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺，但速度放緩 ，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 ? 05年深圳二手房交易與新房交易面積的比例為 ∶1 。二手房交易面積與新房交易面積逐漸接近。 三級(jí)市場(chǎng)成交走勢(shì)0100020233000400050006000700080002005. 12005. 22005. 32005. 42005. 52005. 62005. 72005. 82005. 92005. 102005. 112005. 122006. 12006. 22006. 3010002023300040005000600070008000900010000成交均價(jià) 成交量開(kāi) 征 營(yíng) 業(yè) 稅 稅 率 上 調(diào) ，豪宅市場(chǎng)價(jià)格上新臺(tái)階，下半年政策層面上存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 清水河村 ～ 6 坭崗村 ～ 田心村 6～ 田貝村 ～ 水庫(kù)新村 西嶺下村 ～ 向西村 ～ 6 羅湖舊改項(xiàng)目分布圖 ?羅湖七個(gè)城中村改造規(guī)劃的容積率范圍為 ～； ?平均規(guī)模為 （用地）； ?未來(lái)羅湖舊改項(xiàng)目的供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 1400萬(wàn)平米以上以上，大部分不掌握在政府手中，難以詳細(xì)統(tǒng)計(jì) 未來(lái)三至五年內(nèi)羅湖高密度舊改項(xiàng)目將陸續(xù)推出 趨勢(shì)二：羅湖未來(lái)有大量舊改項(xiàng)目，但無(wú)法解決短期內(nèi)的供需結(jié)構(gòu)矛盾，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。 05010015020025030035005年12.912.1805年12.1912.2505年12.260...06年1.21.806年1.91.1506年1.161.2206年1.231.2906年2.62.1206年2.132.1906年2.202.1606年2.273.5 06年3.63.1506年3.274.1206年4.24.906年4.104.16上門(mén)客戶 進(jìn)線客戶本項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為 2023年 12月 9日 ,截止到 2023年 4月 16日共 16周 : 每周平均進(jìn)線 20批，平均上門(mén) 60批，累計(jì)進(jìn)線 232條，上門(mén) 791條。 ，主要分布在羅湖區(qū)域內(nèi)，部分客戶來(lái)自福田。 0 10 20 30 40 50 60環(huán)境項(xiàng)目本體地理位置物管、發(fā)展商誠(chéng)意客戶置業(yè)關(guān)注因素 —— 數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的 81批誠(chéng)意客戶樣本 50％的 客戶可接受的最高價(jià)格集中在 900010000，20％的客戶接受價(jià)格在 1000013000。 24%61%5%10%一次二次三次多次誠(chéng)意客戶置業(yè)次數(shù)調(diào)查 —— 數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的 81批誠(chéng)意客戶樣本 ，前期客戶對(duì)高層和多層的需求較為平均，客戶的可引導(dǎo)性較強(qiáng)。 客戶置業(yè)關(guān)注樓盤(pán) —— 數(shù)據(jù)來(lái)源：新聞發(fā)布會(huì)后誠(chéng)意度較高的 81批誠(chéng)意客戶樣本 職業(yè)： 42％私營(yíng)業(yè)主、 29％公務(wù)員 來(lái)源： 45％羅湖、 39％福田、 9％南山 關(guān)注因素： 環(huán)境、項(xiàng)目本體、地理位置、發(fā)展商及物管品牌 置業(yè)次數(shù)： 61％二次、 24％一次 意向產(chǎn)品類(lèi)型： 66％高層、 34％多層 曾關(guān)注樓盤(pán)： 71％東方尊峪、 20％淘金山、 4％鴻翔 ——購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng) ——客戶輻射面廣 ——追求品質(zhì)，改善居住環(huán)境 ——置業(yè)經(jīng)歷成熟 ——重疊度較高 ——重點(diǎn)參考樓盤(pán) * 報(bào)告開(kāi)篇已介紹，本部分不再贅述。 —案例啟示 價(jià)格是最強(qiáng)有力的利潤(rùn)杠桿，也是最強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)手段； 利用價(jià)格杠桿可實(shí)現(xiàn)分批推售，從而達(dá)到價(jià)格的持續(xù)提升； 各批房號(hào)的價(jià)差是基于市場(chǎng)增長(zhǎng)及客戶價(jià)格敏感點(diǎn)確定的，在銷(xiāo)售過(guò)程 中有效的實(shí)現(xiàn)各批價(jià)格過(guò)渡是價(jià)格得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵； 穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度是保證房號(hào)按既定策略銷(xiāo)售且價(jià)格持續(xù)走高的重要條件?？蛻粜枨罅扛摺⒖蓪?shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 。 ——良莠搭配，啟動(dòng)市場(chǎng)，保證客戶不同的產(chǎn)品需求。 ——利用明星產(chǎn)品博取剩余價(jià)值。 * 價(jià)格是一種面向消費(fèi)者的語(yǔ)言。 ?“ 三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法 ” 推導(dǎo)多層均價(jià) 結(jié)合三級(jí)市場(chǎng)上多層與高層產(chǎn)品成交價(jià)格的比值推導(dǎo)本項(xiàng)目多層產(chǎn)品的價(jià)格。 “權(quán)重” 為客戶關(guān)注度指數(shù)與產(chǎn)品差異度指數(shù)結(jié)合計(jì)算所得。 ——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)研究中心 基于 05年深圳特區(qū)內(nèi)同比上漲％，結(jié)合 06年 1季度市場(chǎng)增長(zhǎng)的比例，在政策不發(fā)生重大變化的前提下，預(yù)計(jì) 06年的市場(chǎng)增長(zhǎng)率將在 2025％左右，因此，本項(xiàng)目 06年年中入市時(shí)，市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率為 ％ 左右。 （ 2） ：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法 191 南北通 9F 350萬(wàn) 毛坯 16325184 南北通 3F 316萬(wàn) 毛坯 15174高層 199 西南 14F 280萬(wàn) 6 0 萬(wàn)豪裝 12055 12023158 西南 11F 250萬(wàn) 2 0 萬(wàn)普裝 1556094 東西通 9F 138萬(wàn) 1 0 萬(wàn)普裝 14620熙園多層 16000中旅一期 多層 15000成交均價(jià)物業(yè)名稱(chēng) 性質(zhì) 面積 朝向 樓層 成交價(jià)（元） 裝修情況 去除裝修后單價(jià)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為： 多層成交均價(jià)約為 1500016000； 高層成交均價(jià)約為 1202313000； ——數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)行三級(jí)地鋪 高層 : 多層 (小高層 ) = 1: （ 2） ：三級(jí)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品比值法 高層 : 多層 (小高層 ) = 1: 74 北 12F 74萬(wàn) 毛坯 1000082 南 4F 9 0 . 2 萬(wàn) 毛坯 11000118 11F 145萬(wàn) 1 0 萬(wàn)裝修 10593165 9F 200萬(wàn) 毛坯 12120145 南北通 5F 200萬(wàn) 毛坯 14500122 7F 140萬(wàn) 毛坯 13475樓層 成交價(jià)（元） 裝修情況1 1 0 0 0 ~ 1 2 0 0 01 3 0 0 0 1 4 0 0 0成交均價(jià)海怡東方高層去除裝修后單價(jià)物業(yè)
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