房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策分析(ppt77頁(yè))-在線瀏覽
2025-03-30 09:04本頁(yè)面
【正文】 再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅 ”。乙公司未來(lái)面臨土地增值稅清算時(shí)，仍然按 1000萬(wàn)元原值計(jì)算。為什么土地增值稅清算時(shí)，仍然按 1000萬(wàn)元原值 計(jì)算 ?土地不能按 評(píng)估價(jià) 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第七條 扣除項(xiàng)目，具體為： ?。ㄒ唬┤〉?土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所 支付的地價(jià)款 和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)甲公司相關(guān)稅金營(yíng)業(yè)稅：（ 18001000） 5%=40萬(wàn)土地增值稅：1800－ 104040%－ 10405%=252萬(wàn)所得稅：稅負(fù)合計(jì) 。二、土地增值稅清算問(wèn)題(一 )土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目為單位清算。（財(cái)稅 [1995]48號(hào)）第十三條規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。 對(duì)同一項(xiàng)目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按 建筑面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目，分別核算增值額。有辦法嗎 ??如果房?jī)r(jià)較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的增值額可能出現(xiàn)負(fù)數(shù)， 整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值額是負(fù)數(shù)，是不用繳稅的 ，但將普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額后， 普通住宅的增值額負(fù)數(shù) 更大，非普通住宅的增值額為正數(shù) ，因?yàn)閷⑵渥鳛閮蓚€(gè)清算項(xiàng)目，所以兩者之間不能相互抵消， 這樣普通住宅應(yīng)交土地增值稅為 0，而非普通住宅出現(xiàn)了部分應(yīng)交土地增值稅 ，即使抵減前期已預(yù)繳的部分后，還是出現(xiàn)了應(yīng)補(bǔ)繳稅額， 企業(yè)很難接受 另一種觀點(diǎn) :更能少交稅 納稅人可以按土地增值稅暫行條例 選擇 不分別核算，雖然不能享受 20%的普通住宅免稅優(yōu)惠，但 不分開(kāi)核算的話，普通住宅的負(fù)增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額，同樣達(dá)到有利于納稅人的目的 .國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 187號(hào)2023年 12月 28日 （一）必須清算： ? 、完成銷(xiāo)售的； ? 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； ? ?？墒劢ㄖ娣e的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%， 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ?（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷(xiāo)售完畢 的； ?3.(四 )土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ?? 要求 清算的須 在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)?！ 〖{稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： ? （二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等證明資料； ? ? ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于 預(yù)征率的征收率 核定征收土地增值稅： ? （二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ? （四） 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? ? (六 )法律責(zé)任 征管法第 六十二條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和 報(bào)送納稅資料的 ，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。對(duì)納稅人 偷稅的， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?；疽?guī)定《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。稅局要求納稅戶報(bào)送 預(yù)售款監(jiān)管賬戶對(duì)賬單等資料， 但納稅戶以出納外出等借口不按規(guī)定提供 ,主要原因是按揭款收入沒(méi)有足額申報(bào) .《國(guó)稅函〔 2023〕 645號(hào)規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。從 “取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益 ”似乎可以理解為，在取得換入資產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)繳納。2023,1,1起執(zhí)行納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。簽訂書(shū)面合同，按合同規(guī)定的付款日期；合同未明確付款日期的，為 納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng) 或者 取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 。未簽訂書(shū)面合同的，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。實(shí)行旬末或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款 結(jié)算 的當(dāng)天； 實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位 結(jié)算 工程價(jià)款的當(dāng)天 。第 36條 違反發(fā)票管理法規(guī)的行為包括：(四 )未按照規(guī)定取得發(fā)票的；由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，沒(méi)收非法所得，可以并處 1萬(wàn)元 以下的罰款。第 39條 違反發(fā)票管理法規(guī)， 導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳 或者騙取 稅款 的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的 稅款 1倍以下的罰款。 ”營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則并未規(guī)定，開(kāi)發(fā)完工不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)要視同銷(xiāo)售繳納營(yíng)業(yè)稅，且從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)只是企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，其資產(chǎn)所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。（ 國(guó)稅函 [1999]144號(hào) ）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用 “購(gòu)房回租 ”等形式，進(jìn)行促銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購(gòu)房者簽訂 “商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū) ”，將商品房賣(mài)給購(gòu)房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回）， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。售后回購(gòu)的會(huì)計(jì)與稅法差異 回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的差額，應(yīng)在回購(gòu)期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。采用售后回購(gòu)方式銷(xiāo)售商品的， 銷(xiāo)售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自
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