安徽池州太平鳥池州項(xiàng)目策劃方案-90ppt-在線瀏覽
2025-03-28 02:59本頁(yè)面
【正文】 格 未知銷 售率 未開 盤開 盤時(shí)間 08年 8月售樓地址 建 設(shè) 中路 145號(hào)開 發(fā) 商 浙江百合集 團(tuán)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析之四 百合藍(lán)鳥苑 分析：項(xiàng)目位于池州市中心城區(qū)北部，東依翠柏北路，北靠沿江大道，地塊南面臨近即將貫通的城北路，南側(cè)與國(guó)土資源局、水務(wù)局、公安局 110指揮中心為鄰。一期主力戶型：二房二廳一衛(wèi)、 三房二廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)、三房二廳二衛(wèi)面積為： ㎡、 ㎡、 94㎡、 98㎡、㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡等。第二部分 項(xiàng)目定位第一篇：項(xiàng)目解析 本項(xiàng)目北面是池州體育館，西面是規(guī)劃中的行政中心，建設(shè)中的五星級(jí)酒店離本項(xiàng)目也較近，項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)非常突出。 項(xiàng)目所處的池州火車站站前是連接火車站與老城區(qū)的重要樞紐，也是一個(gè)緊臨老城區(qū)而又相對(duì)獨(dú)立的城市新區(qū)。人口規(guī)模遠(yuǎn)期約 ，將具有濃厚的商業(yè)氛圍、親切的休閑環(huán)境、宜人的空間景觀等特色。市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景廣闊。地塊北臨建設(shè)中的池州體育館，東臨城市主干道長(zhǎng)江南路，西面與南面臨天堂湖以及規(guī)劃中的行政中心，地塊大致梯形，用地面積共 230畝，規(guī)劃性質(zhì)為 “ 住宅商業(yè)用地 ” 。30%項(xiàng)目的 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ： 處于在建的體育館南邊，規(guī)劃的行政中心東邊，未來區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，能有效地增加客戶入住意愿和提升商業(yè)氛圍；周邊有大型高端住宅項(xiàng)目開發(fā)，將發(fā)揮集聚效應(yīng)。自然景觀優(yōu)勢(shì) ： 西邊和南邊臨近天堂湖，景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn) 地域劣勢(shì) ： 項(xiàng)目由于處于體育館附近，建筑限高對(duì)容積率影響較大 ； 離主城區(qū)約 4公里，當(dāng)?shù)貙?duì)此距離尚未完全接受。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場(chǎng)起步 ： 池州站前北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入啟動(dòng)期，后市看好；池州城區(qū)未來幾年仍呈供不應(yīng)求。未來中心 ： 由于臨近未來行政中心，對(duì)池州主要客戶群 ——公務(wù)員的吸引力非常大； 政府將在此區(qū)域內(nèi)建造諸多市政建設(shè)項(xiàng)目，整體環(huán)境逐步改善。商業(yè)先行 ： 五星級(jí)酒店、上海城、汽車城等高端項(xiàng)目落址附近，增加區(qū)域內(nèi)人氣，提升形象；池州居民置業(yè)投資的概念逐步增強(qiáng)。 為了使得今后項(xiàng)目能成功開發(fā)，我們認(rèn)為：一方面本案應(yīng)最大限度發(fā)掘自身所具有的優(yōu)勢(shì)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，另方面應(yīng)盡量減少自身所處的劣勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以求提升本案在市場(chǎng)中的地位，達(dá)到成功開發(fā)之目的。 運(yùn)動(dòng) + 健康 國(guó)際 + 行政中心區(qū)市場(chǎng)形象定位 : 行政中心高尚水景運(yùn)動(dòng)社區(qū)推廣形象語 : 泛運(yùn)動(dòng)健康生活核心定位 初步定位 : 池州最值得購(gòu)買的大型生態(tài)運(yùn)動(dòng)社區(qū)初步物業(yè)形態(tài) : 以多層、小高層為主，輔以部分花園洋房客戶類型職業(yè)類型及收入水平216。事業(yè)單位職員：個(gè)人年收入在 3－ 4萬元之間216。個(gè)私企業(yè)主：年收入在 10—50 萬元之間，事業(yè)小有成就216。子女婚后與父母同住，想要搬出過小日子的小家庭。小家庭成立年數(shù)在 5年以上，結(jié)婚債務(wù)已清償完，二次置業(yè)。40～ 50歲左右有積蓄的中老年人，因子女成長(zhǎng)，想提前為子女添置房產(chǎn)。居住在池州下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)或郊區(qū)的農(nóng)村家庭，希望做 “城里人 ”，希望改善生活 居住水平、 享受出入方便、配套齊全的生活環(huán)境。在外務(wù)工、做生意的池州人，從外地賺錢回來想要在家購(gòu)置房產(chǎn)。池州站前區(qū)建成后進(jìn)入商場(chǎng)的生意人為了方便工作和生活會(huì)有購(gòu)房的計(jì)劃。部分拆遷戶拿到拆遷費(fèi)后考慮提高居住水準(zhǔn)，購(gòu)買商品房。在池州工作的外地青年因與池州青年形成婚姻關(guān)系，想要安家結(jié)婚的。池州站前區(qū)的開發(fā)剛剛拉開架勢(shì)，未來規(guī)劃中是池州經(jīng)濟(jì)發(fā)展新區(qū)，區(qū)內(nèi)汽車站、火車站人流大；目前已經(jīng)引進(jìn)了碧桂園地產(chǎn)、五星級(jí)商務(wù)酒店、上海城物流商貿(mào)中心、寶馬汽配專業(yè)市場(chǎng)、池州國(guó)際汽車城、徽商大市場(chǎng)、豪豐國(guó)際裝飾市場(chǎng)等一批項(xiàng)目，將成為池州商貿(mào)、服務(wù)、旅游休閑中心和交通樞紐。有實(shí)力的投資客會(huì)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)熱點(diǎn)適時(shí)下手。關(guān)鍵詞： 自住需求 中小戶型 第三部分 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)如何做足項(xiàng)目容積率；如何 保障項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；如何 將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低；如何使提高產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力；這些都是我方在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上首要考慮的問題 。規(guī)劃設(shè)計(jì)幾個(gè)方面內(nèi)容的思考216。建筑規(guī)劃構(gòu)成及設(shè)計(jì)理念216。景觀綠化總體規(guī)劃分析216?？臻g設(shè)計(jì)在統(tǒng)一中求變化216。216。 216。216。道路交通系統(tǒng)做到相對(duì)的人車分流，利用地勢(shì)高差解決停車問題，地面停車結(jié)合環(huán)境相對(duì)集中。 花園洋房 采用架空停車、地面綠化停車或其他更好形式。 商業(yè)配套部分 一層沿街商業(yè)216。 216。 商鋪面積盡量小，可相互打通組合，出售的自由行業(yè)商鋪面積在 40平方米為 單位。216。216。 特色商業(yè)區(qū)：餐飲區(qū)、茶房、休閑中心 216。216。 216。216。 會(huì)所216。 空中花園 /小型圖書館 /人工攀巖 /室外燒烤場(chǎng) /老年活動(dòng)室 /乒乓室 /桌球房 /健身房 /體操練習(xí)房 /桑拿房 /兒童游戲場(chǎng) 216。216。與北面體育管聯(lián)盟，并豐富其功能，使之成為本小區(qū)的主題會(huì)所，為本項(xiàng)目增加更多的附加值。 綜上所述：盡量利用周邊資源，控制會(huì)所建筑面積，減輕后期經(jīng)營(yíng)管理的負(fù)擔(dān) 景觀綠化 住宅部分216。對(duì)原地形 盡量避免進(jìn)行大規(guī)模的改造。 216。216。 建議小區(qū)景觀設(shè)計(jì)能有主題，如亞熱帶風(fēng)情、歐洲風(fēng)情等，便于媒體宣傳的放大。商業(yè)部分216。 216。216。 周邊自然資源景觀的利用體育館與體育館形成泛運(yùn)動(dòng)公園，完善項(xiàng)目，擴(kuò)大規(guī)模形成小區(qū)外的新亮點(diǎn)。項(xiàng)目外立面必須要有一定創(chuàng)新 。立面建議戶型建議 —— 創(chuàng)新戶型“3+1” 親子房設(shè)計(jì)? 目前市場(chǎng)反映較好的親子房設(shè)計(jì)概念為：將二 /三房（ 滿足標(biāo)準(zhǔn)三口之家居住需求 ）及一房一廳（ 老人公寓 ）進(jìn)行自由組合，形成（滿足三代同堂的家庭使用 ）三房、四房帶儲(chǔ)物（工人）房及入戶花園的產(chǎn)品。75－ 87M2左右兩房85M2 82M2100M2左右三房103M2 105M2 100M2110M2－ 120M2三房110M2 120M2
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