【正文】 業(yè)： 50%左右 19 一、房地產(chǎn)基本概念 常用的房地產(chǎn)術(shù)語 ⑦ 不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝） l 1平方米 = l 1公頃 = 10000平方米 1公頃 = 15畝 l 1畝 = 平方米 20 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的特性 ① 不可移動性 , 易受限制 ② 唯一性 ③ 壽命長久，用途多樣，相互影響 ④ 供給有限，價值量大，流動性差 ⑤ 保值增值 21 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的類型 ① 居住物業(yè)：自住、投資 ② 商用物業(yè)：經(jīng)營性、收益性或投資性物業(yè)。 ③ 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等 ④ 特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機場、港口、高速公 ⑤ 路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪場等 22 二 、 房地產(chǎn)市場 政府？？ 開發(fā)商？？ 專業(yè)服務(wù)機構(gòu)？？ 消費者？？ 23 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的定義 房地產(chǎn)市場的參與者 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及影響因素 房地產(chǎn)市場指標 地租和級差地租 影響房地產(chǎn)價格的九大因素 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 房地產(chǎn)金融與融資 24 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的定義 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健? 25 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場的參與者 1. 土地所有者或當前使用者 2. 開發(fā)商 3. 政府及其機構(gòu) 4. 金融機構(gòu) 5. 建筑承包商 6. 專業(yè)顧問 工程師及造價工程師 會計師 有效市場： 對某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費者的集合；如果對某 些商品有消費的限制，那么其他的人群就構(gòu)成合格的的有效市場。 滲透市場： 指已經(jīng)購買了企業(yè)產(chǎn)品的消費者的集合 參見下圖 28 房地產(chǎn)市場規(guī)模 有效 市場 整體市場 服務(wù) 市場 滲透市場 合格有 效市場 29 房地產(chǎn)市場指標 需求、供給與價格 需求： 消費者在某特定時期，在一定市場上，按一定價格愿意且能購買的某種商 品和勞務(wù)的數(shù)量 。 需求規(guī)律： 價格效應(yīng) = 替代效應(yīng) + 收入效應(yīng) 30 房地產(chǎn)市場指標 需求、供給與價格 供給： 廠商在一定市場上的某一特定時期內(nèi)，與一定價格相對應(yīng)，愿意且能提供 商品的數(shù)量。 31 房地產(chǎn)市場指標 需求指標 ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 ? 人口數(shù) ? 城市家庭人口 ? 就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布 ? 城市家庭可支配收入及城市家庭總支出 ? 房屋空間使用數(shù)量 ? 商品零售價格指數(shù)及城市居民消費價格指數(shù) 32 房地產(chǎn)市場指標 供給指標 ? 存量 ? 新竣工量 ? 滅失量 ? 空置量及空置率 ? 可供租售量 ? 房屋施工面積 ? 房屋新開工面積 ? 平均建設(shè)周期 ? 竣工房屋價值 33 房地產(chǎn)市場指標 彈性理論 需求價格彈性： 商品的需求量對商品本身價格變動的反應(yīng)程度 供給價格彈性： 供給量變動率與價格變動率的比值。 效用：消費者在消費某種商品時所獲得的心理滿足程度。 35 房地產(chǎn)市場指標 消費者行為理論 邊際效用 邊際效用（ MU） 消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。 36 房地產(chǎn)市場指標 消費者行為理論 消費者均衡： 消費者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費于各種消費品的組合，使消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消費品的數(shù)量，則消費者的決策行為已達到均衡狀態(tài)。從而影響資產(chǎn)市場的需求；同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。一旦發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求，短期內(nèi)都無法增加供應(yīng)，令樓市可以連年上升。因此，經(jīng)濟好的時候，資金就會源源不絕地流入房地產(chǎn)市場。 (3)投資地產(chǎn)的財務(wù)杠桿效益大，按揭貨款往往可高達樓價的七至八成。當然，當資金退的時候，亦會飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。 泡沫成因： ? 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)； ? 投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因； ? 金融機構(gòu)的過度房貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑 48 二 、 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)項目融資 49 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 機 構(gòu)可 自 行 提 供 開 發(fā)或 拿 地 資 金無 融 資 需 求開 展房 地 產(chǎn) 信 貸向 金 融 機 構(gòu) 貸 款由 公 司或 房 地 產(chǎn) 信 托 機 構(gòu)持 有 大 宗 商 用 房 地 產(chǎn)抵 押 貸 款 證 券 化房 地 產(chǎn) 權(quán) 益證 券 化資 金 規(guī) 模尚 小資 金 規(guī) 模不 斷 擴 大二 、 房地產(chǎn)市場 50 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 1. 房地產(chǎn)資本市場 ? 主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款，是商業(yè)銀行和儲蓄等金融機構(gòu)資產(chǎn)的主要組成部分； ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資信托的股票在股票交易所交易 ? 房地產(chǎn)抵押貸款證券逐漸成為證券市場的重要組成部分 二 、 房地產(chǎn)市場 51 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 2. 房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資 ? 權(quán)益融資：投資者通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其它機構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，補足資本金；權(quán)益融資的資金供給方與投資者共擔風險，所得報酬是項目投資所形成的可分配利潤 ? 債務(wù)融資：通過舉債的方式，除銀行外，其它機構(gòu)投資者如保險公司、退休基金也可提供債務(wù)融資。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款； ? 債務(wù)融資在一定的條件下可轉(zhuǎn)化為權(quán)益融資，可轉(zhuǎn)債就是一種。 ? 商用房抵押貸款 ? 在建工程抵押貸款 二 、 房地產(chǎn)市場 53 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)資本市場 5. 抵押貸款二級市場 6.