【正文】 建筑面積 總建筑面積 萬平方米 認(rèn)證檢測(cè)中心 供應(yīng)商研發(fā)中心 獨(dú)立研究開發(fā)商 一般功能項(xiàng)目合計(jì) 大學(xué) 汽車系 職業(yè)培訓(xùn)中心 /專科學(xué)校 體育館 創(chuàng)新 企業(yè)園 總占地面積 萬平方米 1 1 10 5 2 2 1 1 ? 總建筑面積將為 34萬平方米 ? 總占地面積將為 67萬平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米） 10 22 5 5 34 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；大學(xué)及研發(fā)機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析 14 6 20 5 45 9 9 67 上汽技術(shù)中心 19 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù) 150 數(shù)量 每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù) 320 20 500 7,600 2,000* * 包括大學(xué)、?？圃盒Ｔ谛W(xué)生 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；大學(xué)及研發(fā)機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析 2,000* 3,100 600 2,000 1 150 1 320 10 200 5 120 2 1,000* 2 1,000* 1 20 1 500 認(rèn)證檢測(cè)中心 供應(yīng)商研發(fā)中心 獨(dú)立研究開發(fā)商 一般功能項(xiàng)目合計(jì) 大學(xué) 汽車系 職業(yè)培訓(xùn)中心 /?？茖W(xué)校 體育館 創(chuàng)新 企業(yè)園 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 上汽技術(shù)中心 預(yù)計(jì)到 2023年就業(yè)人數(shù) 人 20 根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的詳細(xì)布局平面圖將是如下 0 50 100 250 500M 綠化 認(rèn)證檢測(cè)中心 上汽技術(shù)中心 創(chuàng)新 企業(yè)園 住宅用地 住宅用地 供應(yīng)商 研發(fā)中心 曹 安 路 路 公 園 21 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下 供應(yīng)商研發(fā)中心 供應(yīng)商研發(fā)中心 供應(yīng)商 研發(fā)中心 創(chuàng)新企業(yè)園 獨(dú)立研究開發(fā)商 大學(xué)汽車系 ?？茖W(xué)校 體育館 上汽技術(shù)中心 認(rèn)證檢測(cè)中心 22 4. 第三方物流區(qū)的功能定位細(xì)化分析 第三方物流服務(wù)區(qū)一般情況所必須具備的功能 /設(shè)施 對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設(shè)施 ? 為鄰近的汽車整車廠提供進(jìn)廠、出廠物流服務(wù) ? 提供開展物流業(yè)務(wù)所需的配套設(shè)施 ? 為汽車貿(mào)易區(qū)內(nèi)的進(jìn)口車貿(mào)易提供保稅倉儲(chǔ)服務(wù) ? 能為安亭地區(qū)的大型物流企業(yè)提供運(yùn)營(yíng)中心支持 市場(chǎng)服務(wù)需求 進(jìn)廠物流中心（零配件） 出廠物流中心（整車） 卡車停車場(chǎng) 加油站 所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目 保稅倉庫 物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心 23 第三方物流區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積 總建筑面積 萬平方米 總占地面積 萬平方米 1 2 1 1 – ? 總建筑面積將為 5萬平方米 ? 總占地面積將為 12萬平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬平方米） 單一建筑面積 （萬平方米） 0 5 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；供應(yīng)商訪談；麥肯錫分析 4 6 12 保稅倉庫 進(jìn)廠物流中心 （零配件） 出廠物流中心 （整車） 卡車 停車場(chǎng) 物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心 2 1 加油站 24 第三方物流區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù) 數(shù)量 每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù) 375 1 50 2 100 1 10 200 100 50 資料來源 : 文獻(xiàn)檢索；供應(yīng)商訪談；麥肯錫分析 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 保稅倉庫 進(jìn)廠物流中心 （零配件） 出廠物流中心 （整車） 加油站 物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心 2 50 1 10 1 5 卡車 停車場(chǎng) 10 預(yù)計(jì)到 2023年就業(yè)人數(shù) 人 10 5 25 根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，第三方物流區(qū)的 詳細(xì)布局平面圖將是如下 0 50 100 250 500M 綠化 卡車 停車 場(chǎng) 出廠物流中心 入廠物流 中心 入廠物流 中心 物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心 保稅 倉庫 曹 安 路 26 第三方物流區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下 保稅倉庫 卡車停車場(chǎng) 物流企業(yè)運(yùn)營(yíng)中心 入廠物流中心 出廠物流中心 加油站 27 5. 汽車城公園的功能定位細(xì)化分析 主題公園一般情況下所必須具備的功能 /設(shè)施 對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設(shè)施 ? 有足夠多的游玩內(nèi)容 ? 有齊備的配套生活設(shè)施 ? 便利的交通條件 ? 有世界一流的主題公園運(yùn)營(yíng)商設(shè)計(jì)管理 ? 為消費(fèi)者提供別處無法比擬的游樂體驗(yàn) ? 便利的大眾交通設(shè)施 (如輕軌等 ) 市場(chǎng)服務(wù)需求 75萬平方米的汽車城公園 汽車城公園內(nèi)配套餐飲、購物設(shè)施 所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目 汽車公園主題（如未來世界、冒險(xiǎn)樂園等） 輕軌等交通設(shè)施 28 今天匯報(bào)內(nèi)容 182。上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 182。上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 182。 上海國(guó)際汽車城政策分析及要求初探 182。 上海國(guó)際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案 182。 項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧 –– 本項(xiàng)目工作已基本完成 實(shí)際完成工作 ? 提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對(duì)其作測(cè)試分析 ? 分析國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風(fēng)暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設(shè)計(jì)及關(guān)鍵舉措 ? 對(duì)所需的各項(xiàng)政府政策聚焦進(jìn)行細(xì)化分析 ? 制定建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)書 ? 分析排序潛在投資者及合作伙伴 ? 提出商業(yè)模式，建立財(cái)務(wù)模型，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估 ? 草擬招商引資營(yíng)銷方案及計(jì)劃 ? 核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細(xì)布局設(shè)計(jì) ,包括服務(wù)內(nèi)容及設(shè)施數(shù)量 ? 幫助建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)所順利開展詳規(guī)設(shè)計(jì)及模型制作 ? 對(duì)潛在的投資者，合作伙伴及關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對(duì)象清單 ? 對(duì)不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運(yùn)作機(jī)制的分析 ? 建立財(cái)務(wù)模型并在不同層面展開財(cái)務(wù)分析 ? 分析總結(jié)國(guó)際汽車市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn) ? 擬定汽車城介紹文件 ? 初步擬定汽車城關(guān)鍵駐商招商引資文件范本 第一階段： 明確市場(chǎng)需求，制定價(jià)值定位 計(jì)劃中工作 第二階段： 制定功能定位與布局，明確商業(yè) 模式，評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益 第三階段： 制定招商營(yíng)銷實(shí)施方案， 并作初步溝通接觸 實(shí)際完成工作 ? 設(shè)計(jì)營(yíng)銷方案及計(jì)劃 ? 與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通 ? 設(shè)計(jì)確定汽車城項(xiàng)目管理組織 ? 制定實(shí)施計(jì)劃 ? 形成針對(duì)不同關(guān)鍵駐商的招商文件及計(jì)劃 ? 與第一批共 23家潛在駐商進(jìn)行了首次接觸，與其中的 13家進(jìn)行了第二輪的討論，明確其政策財(cái)務(wù)的需求 ? 為汽車城發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)了組織架構(gòu)及人員要求 ? 形成了具體實(shí)施計(jì)劃 計(jì)劃中工作 1 今天匯報(bào)內(nèi)容 182。細(xì)化功能設(shè)計(jì)，制勝關(guān)鍵挑戰(zhàn)，加快上海國(guó)際汽車城的開發(fā)建設(shè) 機(jī)密 上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司 工作匯報(bào) 二 OO一年十月十四日 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 182。 上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 182。 第三階段工作成果 2 今天匯報(bào)內(nèi)容 182。上海國(guó)際汽車城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案 182。上海國(guó)際汽車城政策分析及要求初探 182。上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 182。上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 182。 第三階段工作成果 29 關(guān)鍵駐商的成功引入，對(duì)上海國(guó)際汽車城的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該按科學(xué)系統(tǒng)的方法加以實(shí)現(xiàn) 主要工作 主要成果 對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序 制定招商引資方案及溝通文件 進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議 ? 列出上海國(guó)際汽車城各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商 ? 對(duì)潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析 ? 綜合分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)先排序 ? 綜合分析結(jié)果獲得的上海國(guó)際汽車城潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單 ? 根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點(diǎn)，明確上海國(guó)際汽車城價(jià)值定位 ? 制定有關(guān)上海汽車城的市場(chǎng)宣傳和介紹文件 ? 制定針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件 ? 上海國(guó)際汽車城市場(chǎng)宣傳介紹文件 ? 針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資文件 ? 與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿 ? 談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案 ? 確定最終協(xié)議 ? 分階段地引進(jìn)各類駐商入駐上海國(guó)際汽車城 本項(xiàng)目工作范圍 30 招商引資，首先應(yīng)通過對(duì)潛在關(guān)鍵駐商在 發(fā)展戰(zhàn)略、關(guān)鍵技能、財(cái)務(wù)狀況及溝通渠 道等方面的分析，進(jìn)行排序 關(guān)鍵分析內(nèi)容 ? 該駐商在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？ ? 該駐商未來在中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？ ? 該駐商在同行競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)中的地位如何？ ? 該駐商對(duì)中國(guó)汽車工業(yè)、上海汽車城發(fā)展影響如何？ 發(fā)展戰(zhàn)略 分析原則 ? 該駐商的品牌效應(yīng)如何？ ? 該駐商的管理技能 /水平如何？ ? 該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)成功記錄如何？ 關(guān)鍵技能 ? 該駐商過去若干年的財(cái)務(wù)狀況如何？ ? 對(duì)該駐商今后幾年的財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)是怎樣的？ 財(cái)務(wù)狀況 ? 該駐商與上海市政府的關(guān)系如何？ ? 上海國(guó)際汽車城與其是否有便捷的溝通渠道？ 溝通渠道 通過綜合分析，對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，建立業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖 31 汽車貿(mào)易、展示和辦公區(qū) 根據(jù)分析，我們初步得出了第一階段吸引的 潛在關(guān)鍵駐商重點(diǎn)目標(biāo) 品牌中心： ? 大眾品牌中心 ? 通用品牌中心 ? 豐田品牌中心 ? 寶馬品牌中心 ? 戴姆勒 –克萊斯勒品牌中心 汽車行業(yè)協(xié)會(huì)： ? 中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì) 汽車博物館： ? 汽車與技術(shù)博物館 ? 亨利 比洋科汽車博物館 ? 亨利 福特博物館 ? 彼得森汽車博物館 ? 國(guó)家汽車博物館 ? 英國(guó)公路運(yùn)輸博物館 ? 黑恩斯汽車博物館 ? 明星名車博物館 ? 法國(guó)國(guó)家汽車博物館 ? 豐田汽車博物館 ? 本田賽車園汽車博覽館 ? 日本法拉利藝術(shù)博物館 ? Abarth展覽館 ? 與汽車城中品牌中心內(nèi)容沒有重復(fù)？ ? 是否具有獨(dú)特、有吸引力的汽車展示？ ? 汽車與技術(shù)博物館 ? 亨利 上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 182。上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 182。 第三階段工作成果 48 上海國(guó)際汽車城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析是在三個(gè) 不同層次展開的 分析層次 上海國(guó)際汽車城 總體投入產(chǎn)出分析 發(fā)展有限公司的 商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 針對(duì)具體潛在 駐商的財(cái)務(wù)分析 分析內(nèi)容 ? 上海國(guó)際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總銷售收入 ? 核心貿(mào)易區(qū)的總投資額 ? 各個(gè)功能區(qū)的具體投資額 ? 上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式 ? 不同商業(yè)模式有形及無形回報(bào)的評(píng)估 ? 發(fā)展有限公司組合商業(yè)模式的財(cái)務(wù)及運(yùn)作機(jī)制分析 ? 具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的收入、成本、凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流分析 ? 具體潛在駐商在不同土地成本和稅率情景下的投資資本回報(bào)率分析 ? 具體潛在駐商在不同土地成本下的投資額分析 49 6%7%