【正文】 情況。 然而消費者在購物活動中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本(包括交通成本、時間成本等 )。在商業(yè)區(qū)存在的情況下，消費者通常就會放棄前往最近的商店購物，而到這個商業(yè)區(qū)來。16物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理二、經(jīng)營與運作（二）同類零售店聚集理論 雖然中心地理論可以很好地解釋不同種類零售店聚集在一起的原因，但它卻無法解釋為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店 (例如女士服裝、鞋、珠寶等 )，同類零售商聚集理論專門討論了這個問題。在他之前許多學(xué)者都認(rèn)為，如果銷售同種商品的零售店聚集在一起，一旦其中一家商店稍微降低一點價格，它就會在市場中取得壟斷地位，從而破壞市場平衡，因此它們被認(rèn)為是不可能穩(wěn)定地聚集在一起的。這是因為消費者除了考慮價格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色、品牌、銷售方式等多個非價格因素，他們往往會到這些方面都比較符合自己口味的店鋪里去購物。 17物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理二、經(jīng)營與運作(三 )需求的外部效應(yīng) ~(RetailDemandExternalities) 需求的外部效應(yīng)是當(dāng)前零售商業(yè)物業(yè)理論中的研究熱點，它是指消費者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽好的主力店 (AnchorStores)吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。 與互相促進(jìn)銷售的聚集效益不同，需求的外部效應(yīng)流是單方向的，即從主力店流向普通商店，而不是相反。主力店往往是連鎖型的大型超級市場或者知名的百貨商店，它們能夠把距離較遠(yuǎn)的，本應(yīng)到其他商業(yè)區(qū)購物的消費者也吸引來。還有專家研究發(fā)現(xiàn)，由于主力店所產(chǎn)生的外部效應(yīng)，普通商店的銷售額每平方英尺上升了 35～ 123美元。18物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理二、經(jīng)營與運作（四）上述理論的若干應(yīng)用 在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營中應(yīng)用上述理論，形成了許多操作性很強的策略，下面舉其中的幾個例子。出售類似或者互補商品的專賣店聚集在一起，消費者在一次購物活動中可以購買多種商品，從而使消費者的購物時間和購物成本大大降低。19物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理二、經(jīng)營與運作（四）上述理論的若干應(yīng)用引入主力店以帶來大量客流 消費者往往會通過主力店來判斷整個零售商業(yè)物業(yè)的形象，因此邀請若干主力店入住將會大大地提高零售商業(yè)物業(yè)的形象，并使中心內(nèi)的普通商店受益，這就產(chǎn)生了正的外部效應(yīng)。 20物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理二、經(jīng)營與運作（四）上述理論的若干應(yīng)用空間安排實現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者在多年的經(jīng)營管理實踐中，逐漸形成了一些實用的空間安排原則。22物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理一、租戶選擇 在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，物業(yè)管理企業(yè)要對許多因素進(jìn)行權(quán)衡。理想的租戶要能提供貨真價實的商品和服務(wù)，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競爭力。23物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理一、租戶選擇 (一 )聲譽 聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。 (二 )財務(wù)能力 除了租戶的聲譽外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財務(wù)狀況。24物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理一、租戶選擇(三 )租戶組合與位置分配 一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營不同商品和服務(wù)的出租空間組合構(gòu)成了該物業(yè)的租戶組合。將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心內(nèi)的一部分來對待，是使租戶組合最優(yōu)化的有效方法。25物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理一、租戶選擇(四 )租戶需要的服務(wù) 零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來開展其經(jīng)營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別、整個購物中心的客流量有多大。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時要解決的重要問題。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，但具體可以按月或季度支付。在實踐中，具體的百分比是可以協(xié)商確定的，而且通常僅對超出某一營業(yè)額以外的部分才收取此項超額租金。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業(yè)的經(jīng)營費用由租戶直接支付。28物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理二、租金確定與調(diào)整（四）租金的調(diào)整 由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長 (對于主要租戶來說，通常是 20一 30年；次要租戶的租期也達(dá)到 3～10年 )，因此在租約中必須對租金調(diào)整做出明確規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費用可根據(jù)每年的實際情況確定。 29物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定 零售商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)租約是根據(jù)該類物業(yè)的特點制定的，目的在于就容易引起租賃雙方矛盾的問題和今后若干年中可能出現(xiàn)的不可預(yù)見因素做出具體約定。 30物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定 關(guān)于每一獨立承租單元的用途。制定該項條款的主要目的，是為了防止某一個租戶隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個購物中心或商場的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 設(shè)置該項條款的目的，是防止購物中心內(nèi)的租戶經(jīng)營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內(nèi)的競爭。 32物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。業(yè)主做出這一規(guī)定的目的是為了確保百分比租金收入不受影響，因為允許租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)立連鎖分支店，會分散前往購物中心購物的顧客，影響其在購物中心的營業(yè)額。 33物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定營業(yè)時間。 公用面積的維護(hù)。公用面積的維護(hù)費用通常按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分?jǐn)偂? 為了增強物業(yè)的形象和感染力，大型零售商業(yè)物業(yè)都為自己設(shè)計了一套統(tǒng)一的圖形符號，并以此作為物業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)志。 34物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定7．折讓優(yōu)惠。8．其他條款。 35物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定 美國商業(yè)購物中心租賃合同的合同條款，如表 11—1 所示。其中，正確的經(jīng)營管理策略、有針對性的管理方案設(shè)計和精確的費用測算，是三個主要的方面。 37物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理一、策略與計劃（一）現(xiàn)場管理策略經(jīng)營策略 針對不同的零售商業(yè)物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)需要不同的經(jīng)營策略。(2)與開發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟。38物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理一、策略與計劃（一）現(xiàn)場管理策略2．管理策略 對零售商業(yè)物業(yè)實行什么樣的管理策略，既與物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展有關(guān)，也與特定項目的條件有關(guān)。(2)管理承諾： 即物業(yè)管理企業(yè)對委托方進(jìn)行哪些承諾，關(guān)鍵是內(nèi)容和深度。 (3)管理期限。 39物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理 一、策略與計劃 （二）現(xiàn)場管理計劃 完善的零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理計劃應(yīng)當(dāng)包括：機構(gòu)設(shè)置和人員編制、費用測算和依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程和規(guī)章制度等五部分。(1)辦公室：負(fù)責(zé)行政事務(wù)和人事管理， (2)財務(wù)部：負(fù)責(zé)項目的經(jīng)濟核算；編制年度預(yù)算及決算；控制資本性開支等。 40物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理（二）現(xiàn)場管理計劃 費用測算 對一個新建成的零售商業(yè)物業(yè)而言，費用包括兩個方面：日常管理費用和開辦費用。2)設(shè)施維護(hù)費 (3％一 5％ )。4)綠化及清潔費 (2％～ 3％ )。6)辦公費 (3％ )。8)不可預(yù)見費 (2％ )。9)管理酬金 (8％～ 12％ )。據(jù)不完全統(tǒng)計，物業(yè)管理企業(yè)的平均管理酬金的比例為 2． 5％～ 3． 5％之