【正文】 1864 382 382 29341 20938 80008500 169 169 250 250 417 417 136 136 443 443 1390 1390 427 427 3232 3232 85009000 142 142 344 344 217 217 703 703 90009500 138 138 1000010500 4335 211 4335 211 1100011500 633 633 633 633 11500以上 518 518 954 954 1472 1472 108378 73687 167558 118587 63057 41964 33044 10734 31011 10586 11739 7185 14826 9488 437699 278283 銷售率： 80% 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競爭板塊分析 九亭 小結(jié) 1. 目前 九亭板塊主力去化面積段為 80－ 130平方米，整體去化率為基本在 70％左右 2. 除了本地客戶外，區(qū)域還吸引了大量的城市中心客戶，是宗地區(qū)域 公寓的一級(jí)競爭對(duì)手 3. 目前面積在 130平方米以上的房源去化情況則相對(duì)較差，去化率在 30％左右，主要是由于九亭板塊的通往市區(qū)道路狀況較差，交通擁堵，出行十分不便 4. 9號(hào)線 07年底通車，軌道線優(yōu)勢(shì)明顯，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)來自徐匯和長寧的客源 5. 遠(yuǎn)期， 9號(hào)線沿線的泗涇的供應(yīng)量，都會(huì)對(duì)宗地區(qū)域造成一定的壓力 6. 130平米以上中大面積產(chǎn)品以及特色產(chǎn)品機(jī)會(huì)明顯 7. 將來九亭板塊的總的推案量仍然相當(dāng)驚人，是未來本案公寓產(chǎn)品的主要競爭對(duì)手。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競爭板塊分析 新橋 ?產(chǎn)品分析 —— 目前區(qū)內(nèi)有近 30個(gè)已建成和在建樓盤，其中大部分為別墅社區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目約有 4個(gè)，基本都為別墅和公寓的混合社區(qū)其中公寓占有較大的比例，目前區(qū)域內(nèi)公寓的售價(jià)主要集中在 5500－7000元 /平方米 ?客源分析 —— 新橋距離莘莊很近，一直以來新橋都定位為莘莊的別墅區(qū)，所以區(qū)域內(nèi)莘莊的客戶比例很大約占 50－ 60％，其余的客戶主要為來自徐匯區(qū)的客戶。 ■ 單價(jià)和面積關(guān)系 面積 60100 100120 120140 140180 180190 190210 210以上 合計(jì) 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 40004500 0 0 45005000 92 92 207 207 750 750 1048 1048 50005500 5615 184 23416 3665 3445 1048 32476 4897 55006000 13418 640 24979 6683 13096 2582 1447 312 3829 194 636 651 58056 10411 60006500 1545 1545 453 347 2774 2642 321 817 5911 4535 65007000 4751 3516 2172 1337 4432 760 1420 12776 5614 70007500 559 559 1224 1224 948 948 429 429 369 369 1774 982 212 212 5515 4723 75008000 283 283 268 268 747 747 1421 600 881 881 3599 2778 80008500 138 138 1363 520 3144 738 2575 199 212 212 7432 1807 85009000 175 175 440 212 615 387 90009500 99 99 123 123 189 189 411 411 950010000 98 98 189 189 287 287 1000010500 90 90 219 219 309 309 1050011000 0 0 1100011500 438 438 438 438 11500以上 0 0 26550 7106 52450 13462 25975 9260 5155 1436 8467 2426 7222 1780 3054 2175 128873 37645 銷售率： 90% 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競爭板塊分析 新橋 小結(jié) 1. 目前該區(qū)域整體去化情況不佳， 板塊總?cè)セ蕿?29%別墅成交情況基本好于公寓成交情況 2. 其中面積在 210平方米以上的別墅去化情況最好，去化率為 71％， 主要是由于新橋板塊是一個(gè)傳統(tǒng)的成熟別墅板塊，別墅氛圍濃厚，高端客戶接受度高 3. 公寓的去化基本在 25％以下，主要是由于區(qū)域內(nèi)沒有軌道交通，公交線路不發(fā)達(dá)，商業(yè)配套也不成熟，缺乏公寓客戶購買的環(huán)境 4. 別墅類產(chǎn)品對(duì)宗地區(qū)域項(xiàng)目有一定的壓力，公寓類產(chǎn)品則基本沒有競爭 5. 未來新橋板塊整體供應(yīng)量都較大，尤其是公寓產(chǎn)品（上?？党牵?。其中 07年別墅 7萬平方米， 08年別墅 13萬平方米， 08年以后別墅 15萬平方米。莘莊開發(fā)的時(shí)間很早，由于有地鐵一號(hào)線的帶動(dòng)莘莊地區(qū)成為上海人口導(dǎo)入的主要地區(qū)之一?，F(xiàn)在的莘莊基本上已經(jīng)成為上海西南部樓最多、居住最集中的區(qū)域，是閔行區(qū)內(nèi)最大的人口聚集區(qū)，目前開發(fā)量有限 ?配套系統(tǒng) — — 軌道交通公交系統(tǒng)快速路非常發(fā)達(dá)，商業(yè)配套生活配套完善 ?產(chǎn)品分析 —— 目前板塊內(nèi)基本全部都是公寓型產(chǎn)品，以小高層為主，板塊內(nèi)沒有在售的別墅項(xiàng)目。目前該區(qū)域的房價(jià)水平較高，購買客戶和本案客戶不存在直接競爭 ■ 單價(jià)和面積關(guān)系 面積 4080 80100 100120 120140 140160 160210 210以上 合計(jì) 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 60006500 1011 1011 1374 1374 2385 2385 65007000 1297 1297 4854 4854 923 923 7074 7074 70007500 284 284 4652 4652 12687 12574 925 795 574 192 447 19569 18497 75008000 1012 1012 19259 18659 19176 18676 2633 2633 186 186 676 676 42915 41843 80008500 759 28733 28479 19700 19589 9192 9192 469 469 439 439 59292 58168 85009000 446 446 6026 6026 2213 2213 1932 1796 609 453 241 11467 10934 90009500 1453 1453 1882 1882 1769 1769 5105 5105 950010000 576 782 782 4067 327 5763 2559 141 141 11329 3809 1000010500 1708 580 2106 236 16444 9372 2126 2126 1590 401 23975 12716 1050011000 222 222 11332 802 1515 1515 2340 440 15410 3080 1100011500 260 260 728 728 1026 402 2023 1389 11500以上 627 627 627 627 3077 1742 63911 61929 67918 61584 52548 31476 5588 5432 5715 1620 2431 1743 202387 165625 銷售率： 92% 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競爭板塊分析 莘莊 /春申 小結(jié) ? 目前板塊整體成交率為 82%，銷售情況十分理想，是所有競爭板塊中成交最活躍的板塊 ? 中遠(yuǎn)期看板塊的開發(fā)已經(jīng)較為成熟， 板塊的房地產(chǎn)份額正在逐漸消亡，對(duì)旗忠項(xiàng)目來說，依托快速路和環(huán)境，有機(jī)會(huì)承接這個(gè)市場(chǎng) ? 板塊內(nèi)主要成交的面積段為 80－ 120平方米，成交價(jià)格段為 75008500元 /平方米，總價(jià)段為 7090萬， 產(chǎn)品與老閔行版塊目前看沒有直接競爭關(guān)系，通過產(chǎn)品類型產(chǎn)品力的塑造，有機(jī)會(huì)爭奪相同總價(jià)條件下春申的有車公寓客戶 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 同級(jí)別競爭板塊分析 莘莊 /春申 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 、市場(chǎng)競爭分析 由上表可見，目前整體市場(chǎng)去化情況較為理想，整體去化率為 65％，市場(chǎng)成交主要分為公寓和別墅兩種產(chǎn)品，其中中公寓是主力產(chǎn)品，供應(yīng)量和成交量占總體供應(yīng)量和成交量的 85％，公寓面積基本都在 160平方米以下，別墅面積都在 160以上，所以按照不同產(chǎn)品可以把本案的競爭市場(chǎng)分為別墅和公寓兩部分，同時(shí)由于萬科的品牌效應(yīng)以及擁有一些獨(dú)有的特殊產(chǎn)品，所以可能會(huì)給本案帶來一些潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ? 新橋受道路系統(tǒng)和配套的影響，經(jīng)濟(jì)類的表述表現(xiàn)一般， 210平以上的舒適性別墅表現(xiàn)不錯(cuò)，而本區(qū)域配套軌道交通不錯(cuò)，但是周邊人文條件較差，因此，經(jīng)濟(jì)類的別墅消化率很高 ? 170－ 190平方米的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅是宗地的重要市場(chǎng)機(jī)會(huì) 宗地 新橋 老閔行 5號(hào)線 9號(hào)線 分流客戶 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 別墅競爭機(jī)會(huì)小結(jié) ? 本案主力客源包括市區(qū)社會(huì)新銳和本地客戶兩部分，考慮到軌道 5號(hào)線以及 9號(hào)線帶來的市區(qū)人口導(dǎo)入，九亭和顓橋均是本項(xiàng)目一級(jí)公寓競爭板塊；本地客戶則主要是在老閔行板塊消化，所以目前本案公寓競爭市場(chǎng)主要有九亭，顓橋和老閔行 3個(gè)板塊。同時(shí)滿足本地的競爭優(yōu)勢(shì)，是宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 宗地 九亭 老閔行 5號(hào)線 9號(hào)線 顓橋 公寓客戶分流 市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 公寓競爭機(jī)會(huì)小結(jié) ? 莘莊和春申板塊與本案在單價(jià)和客源層次方面相差較大，所以和本案不存在直接競爭。 代表性樓盤有：奧林匹克花園、九城湖濱、春申景城、合生城邦等。 存在一定市場(chǎng)，但需努力改變土地屬性。 代表性樓盤有：奧林匹克花園、春申景城、沁春園 九城湖濱 6200 老上海人對(duì)土地和區(qū)域的認(rèn)知度很高，老閔行地區(qū)的老上海人對(duì)本區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品會(huì)有一定的需求， 市場(chǎng)機(jī)會(huì)較小。 代表性樓盤有：奧林匹克花園、春申景城、假日風(fēng)景、上?？党恰⒑仙前畹? 九城湖濱 6200 大兩房、小三房產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)銷售良好，競爭分布廣泛，考慮到教育因素， 市場(chǎng)機(jī)會(huì)很小 。 代表性樓盤有：奧林匹克花園、春申景城、假日風(fēng)景、上?？党堑? 同樣考慮到教育配套因素，本區(qū)域內(nèi)此類客戶的 市場(chǎng)機(jī)會(huì)很小 。 代表性樓盤有：春申景城、假日風(fēng)景、上?？党堑? 此類總價(jià)產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)比較少， 在發(fā)揮產(chǎn)品特色以及