xxxx年度房地產(chǎn)所得稅年報培訓(xùn)-在線瀏覽
2025-03-22 00:05本頁面
【正文】 0＋ 300＝ 350萬元 應(yīng)納稅額 ＝ 350萬元 25％＝ 如果 A項目完工結(jié)算實際毛利 100萬元。作為企業(yè)2023年度虧損，可在以后五年彌補。 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房 27 2023年已公布年報的上市房地產(chǎn)企業(yè)最高的毛利率達(dá)到 65％，平均也有 % 文件規(guī)定的預(yù)計毛利率偏低（文件是在金融危機的背景下制定的救市措施，目前已不合時宜） 預(yù)計毛利額減去營業(yè)稅金和期間費用后征稅的基數(shù)很小。 注意：企業(yè)交納的營業(yè)稅金及附加要與銷（預(yù)）售收入相匹配，多繳的營業(yè)稅金及附加不能在當(dāng)期扣除。 30 按照會計的口徑填寫 31 例 1：當(dāng)企業(yè)只有預(yù)售收入時 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年開始預(yù)售，取得預(yù)售收入2023萬元，營業(yè)稅金 100萬元， 2023年開發(fā)項目未完工，沒有其他收入， 2023年管理費用 100萬元。 將管理費用 100萬元填入附表二“成本費用明細(xì)表”的 27行“管理費用” 將預(yù)售收入 2023萬元 計稅毛利率 15％＝ 300萬元，填入附表三“納稅調(diào)整明細(xì)表” 52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤” 的“調(diào)增金額”欄中 將預(yù)售收入的營業(yè)稅金 100萬元填入主表第三行 32 由于是預(yù)售收入，會計上不確認(rèn)收入，所以不需要在附表一“收入明細(xì)表”的第 4行“銷售貨物”中填寫數(shù)據(jù) 33 管理費用 100萬元填入附表二 “成本費用明細(xì)表”第 27行“管理費用”欄 34 預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤300萬元填入附表三“納稅調(diào)整明細(xì)表” 52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤” 的“調(diào)增金額”欄中 35 銷售稅金及附加 由于預(yù)售收入在會計上不確認(rèn)銷售收入，不應(yīng)該對應(yīng)“營業(yè)稅金及附加”，預(yù)售時繳納的營業(yè)稅金額不能填入主表第 3行“營業(yè)稅金及附加”，要待“預(yù)售賬款”轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入” 確認(rèn)“營業(yè)稅金及附加”時才能填入主表第 3行“營業(yè)稅金及附加”。為了簡便填表方法，我們將預(yù)售收入對應(yīng)的“營業(yè)稅金及附加” 填入主表第 3行。 2023年 A項目銷售現(xiàn)房 50套，銷售收入 500萬元，銷售成本 300萬元。 在附表一 “收入明細(xì)表” 填寫 A項目銷售收入500萬元 在附表二填寫 A項目銷售成本 300萬元，管理費用 50萬元 38 由于是銷售收入，會計確認(rèn)收入，所以銷售收入500萬元填寫在附表一“收入明細(xì)表”的第 4行“銷售貨物”欄中 39 將銷售成本 300萬元填入附表二 “成本費用明細(xì)表” 第 3行“銷售貨物成本”欄中 40 管理費用 50萬元填入附表二 “成本費用明細(xì)表”第 27行“管理費用”欄 41 將預(yù)售收入 2023萬元 計稅毛利率 15％＝ 300萬元，填入附表三 52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤” 的“調(diào)增金額”欄中 將預(yù)售收入的營業(yè)稅金 100萬元填入主表第三行 系統(tǒng)演示 42 三、 以預(yù)售方式取得的銷售收入（預(yù)售收入）是否可以作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)？ 在稅務(wù)處理上將預(yù)售收入作為銷售收入處理，所以 以預(yù)售方式取得的銷售收入是可以作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)。 43 業(yè)務(wù)招待費填列方法 條例第四十三條 企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 。 44 業(yè)務(wù)招待費的填列方法 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年開始預(yù)售，取得預(yù)售收入 2023萬元， 2023年開發(fā)項目未完工， 2023年管理費用 100萬元，其中業(yè)務(wù)招待費 15萬元。 由于稅收與會計對房地產(chǎn)企業(yè) “ 預(yù)售收入 ”的不同處理，造成廣宣費在填寫年度申報表時需要特殊處理 ,房地產(chǎn)企業(yè)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費不要填寫附表八 “ 廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費跨年度納稅調(diào)整表 ” 46 廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的填列方法 例：某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年取得預(yù)售收入 2023萬元， 2023年銷售費用 500萬元，其中廣告費 400萬元。 （系統(tǒng)演示） 47 四、對預(yù)售收入的征稅方式 需要糾正的錯誤觀點： “對預(yù)售收入征稅是預(yù)征” 正確說法： 房地產(chǎn)企業(yè)是按實際征收的方式對未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入征收企業(yè)所得稅。 “房地產(chǎn)所得稅按項目征收企業(yè)所得稅” 正確說法： 房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)一樣，都是按季預(yù)繳，按年匯算清繳的辦法征收企業(yè)所得稅（按年結(jié)算納稅） 48 五、關(guān)于視同銷售： 視同銷售的范圍： 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，自產(chǎn)自用開發(fā)產(chǎn)品不用視同銷售，但只有自用 12個月以上以后才可以對自用的開發(fā)產(chǎn)品計提折舊。 總可售面積 52 三、 幾個具體問題的處理 日常維修費用：對已售開發(fā)產(chǎn)品 (包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 )進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。 標(biāo)準(zhǔn)暫參照國稅發(fā)[2023]84號文第三十一條的規(guī)定執(zhí)行
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