【正文】 二、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)釋義 Client Logo Goes Here 框架結(jié)構(gòu)住宅、磚混結(jié)構(gòu)住宅、鋼混結(jié)構(gòu)住宅區(qū)別 框架結(jié)構(gòu)住宅 框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱 ,再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛙石等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。 磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)是指小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)?！盎臁?,指的是由鋼筋、水泥、沙石和水 ,按一定比例配制的鋼筋混凝土配件 ,包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐。由 !于抗震的要求 ,磚混結(jié)構(gòu)住宅一般在五至六層以下。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn) ,并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大 ,空間分割較自由。錯(cuò)層和躍 層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū) ,但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層 ,所以又有復(fù)式住宅豐富的空間惑 Client Logo Goes Here 地下室、半地下室、假層的區(qū)別 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在 ），房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/2者。 假 層 是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。在 1987年頒布的 《 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 》 中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。 (2)住宅的進(jìn)深 住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。在 1987年發(fā)布的 《 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 》 中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為： 、 、 。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示： 凈高 =層高 樓板厚度 即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。如果住宅的尺寸越大 (即開(kāi)間、進(jìn)深、層高越大 )，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。多層房屋一般為 4 8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。 8層以上 (可含 8層 )的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢(shì)：對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，單位建筑面積土地成本 (即“樓面地價(jià)” )低；對(duì)住戶(hù)來(lái)說(shuō)，視野開(kāi)闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線(xiàn)污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，整體性強(qiáng)。 超高層房屋是指超過(guò) 24層的建筑體。它給人以氣派雄偉的感覺(jué)，可以滿(mǎn)足一些消費(fèi)者對(duì)視野、景觀的要求。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策對(duì)民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計(jì)規(guī)定： 46層為多層住宅； 710層為小高層住宅（也稱(chēng)中高層住宅）； 10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。 建筑質(zhì)量比較：多層一般為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長(zhǎng)。 物業(yè)管理收費(fèi)：多層少于高層。在零干線(xiàn)斷線(xiàn)的特殊情況下 ,斷線(xiàn)以后的單相設(shè)備和所有保護(hù)接零的設(shè)備產(chǎn)生危險(xiǎn)的電壓，這是不允許的。 Client Logo Goes Here 三相四線(xiàn)制與三相五線(xiàn)制的區(qū)別 對(duì)三相五線(xiàn)制敷設(shè)的要求 (1) 在用絕緣導(dǎo)線(xiàn)布線(xiàn)時(shí)，保護(hù)零線(xiàn)應(yīng)用黃綠雙色線(xiàn)，工作零線(xiàn)一般用黑色線(xiàn)。 (2) 在電力變壓器處，工作零線(xiàn)從變壓器中性瓷套管上引出，保護(hù)零線(xiàn)從接地體的引出線(xiàn)引出。 (4) 采用低壓電纜供電時(shí)應(yīng)選用五芯低壓電力電纜。 (6) 對(duì)老企業(yè)的改造應(yīng)逐步實(shí)行保護(hù)零線(xiàn)和工作零線(xiàn)分開(kāi)的辦法。 在架空線(xiàn)路供電又實(shí)行動(dòng)力電和照明電分開(kāi)架設(shè)的 (兩棚線(xiàn) )，可以用隨照明線(xiàn)橫擔(dān)架設(shè)的零線(xiàn)為工作零線(xiàn)，隨動(dòng)力線(xiàn)橫擔(dān)架設(shè)的零線(xiàn)做保護(hù)零線(xiàn)。國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定 :凡是新建、擴(kuò)建、企事業(yè)、商業(yè)、居民住宅、智能建筑、基建施工現(xiàn)場(chǎng)及臨時(shí)線(xiàn)路，一律實(shí)行三相五線(xiàn)制供電方式，做到保護(hù)零線(xiàn)和工作零線(xiàn)單獨(dú)敷設(shè)。 “究競(jìng)有何差異？” 三相五線(xiàn)是三火一工作零線(xiàn) N、一保護(hù)零線(xiàn) PE； 把工作零線(xiàn) N與保護(hù)零線(xiàn) PE分開(kāi)是它的特點(diǎn)和目的； 采用工作零線(xiàn) N與保護(hù)零線(xiàn) PE分開(kāi)是為系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“ RCD漏電保護(hù)”措施而采取的供電線(xiàn)路； 三相四線(xiàn)制工作零線(xiàn) N與保護(hù)零線(xiàn) PE不分開(kāi)，會(huì)使“ RCD漏電保護(hù)器”產(chǎn)生“拒動(dòng)”而失去保護(hù)作用； Client Logo Goes Here 強(qiáng)排水與弱排水的區(qū)別 同層排水與異層排水的區(qū)別 潑水試驗(yàn)與浸水試驗(yàn)的區(qū)別 Client Logo Goes Here ◎陽(yáng)臺(tái)面積怎么計(jì)算 按現(xiàn)行的 《 建筑面積計(jì)算規(guī)則 》 ： (1)封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積的 100%計(jì)算建筑面積， (2)沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的 50%計(jì)算建筑面積。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻 (包括山墻 )。 ◎什么是使用面積 使用面積是每套住宅戶(hù)內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于 。 Client Logo Goes Here ◎什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？ 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷(xiāo)售的廣告中常見(jiàn)的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 綠化率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 Client Logo Goes Here 隔熱層 隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽(yáng)光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。 ◎“五證”是指什么？ 商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用證，建設(shè)工程開(kāi)工證，商品房預(yù) (預(yù) )售許可證。物業(yè)設(shè)備一、基礎(chǔ)管理工作主要有四類(lèi)： ?設(shè)備資料檔案管理 ?標(biāo)準(zhǔn)化管理 ?規(guī)章制度 ?教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作 Client Logo Goes Here 一、基礎(chǔ)管理 —— 設(shè)備資料檔案管理 ? 設(shè)備原始資料 ： 如設(shè)備出廠(chǎng)合格證書(shū)、操作使用說(shuō)明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。 Client Logo Goes Here ? 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 管理標(biāo)準(zhǔn) 。 設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面： 一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)； 二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段； 一、基礎(chǔ)管理 —— 標(biāo)準(zhǔn)化管理 Client Logo Goes Here ? 生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程 ： 主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程 ? 管理工作制度 ：主 要有二、運(yùn)行管理制度、巡視制度、四、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度 ? 責(zé)任制度 ： 包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等 一、基礎(chǔ)管理 —— 規(guī)章制度 Client Logo Goes Here ? 對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育： 基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 ? 對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育： 其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育 一、基礎(chǔ)管理 —— 教育與培訓(xùn) Client Logo Goes Here 物業(yè)設(shè)備的二、運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過(guò)程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有 日常性 ， 安全性 和 廣泛性 的特點(diǎn)和要求。 ? 設(shè)備運(yùn)行管理制度 二、運(yùn)行管理 Client Logo Goes Here ? 定員工作： 也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。 ? 工作輪班組織： 也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問(wèn)題。 勞動(dòng)組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。 二、運(yùn)行管理 —— 設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織 Client Logo Goes Here ? 設(shè)備的安全操作規(guī)程。 二、運(yùn)行管理 —— 設(shè)備運(yùn)行管理制度 Client Logo Goes Here 物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組織，計(jì)劃與控制。 ? 一級(jí)保養(yǎng) ：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。 ? 二級(jí)保養(yǎng) ：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。它比日常維護(hù)的層次要深，目的性、計(jì)劃性更強(qiáng)，內(nèi)容更詳細(xì)具體。 （ 3）定期維護(hù)的主要內(nèi)容： ①內(nèi)、外部清潔 ②按保養(yǎng)說(shuō)明書(shū)要求進(jìn)行拆卸、檢查、清洗、注油 ③檢查清理電器、線(xiàn)路 ④保證油路通暢，或換油 ⑤調(diào)整機(jī)械間隙，緊固螺絲 ⑥清潔、更換軸承、密封墊、件、減震裝置等 ⑦詳細(xì)做好記錄、總結(jié)工作 Client Logo Goes Here 三、維修管理 —— 房屋安全檢查 ? 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 ? 定期評(píng)定房屋完損等級(jí) (一般 13年） ， 并將檢查結(jié)果整理歸檔。 研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作的基本依據(jù)。 ? 中修工程 ：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在 10%30%。 三、維修管理 —— 計(jì)劃維修 Client Logo Goes Here ? 修理周期及結(jié)構(gòu) 。 ? 勞動(dòng)量定額 ，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。 ? 設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。因此對(duì)購(gòu)置目的要進(jìn)行反復(fù)研究。 ? 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方法可采用年費(fèi)法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長(zhǎng)設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)；包括： ? 加強(qiáng)安全教育與宣傳。 ? 對(duì)業(yè)主和使用人員要： 宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高安全意識(shí)。 ? 定期召開(kāi)業(yè)主和使用人座談會(huì)。 ? 要求使用和維修人員持證上崗。 ? 在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來(lái)。 ? 形成一整套安全責(zé)任制度。 能源管理的內(nèi)容 1）編制計(jì)劃 2）計(jì)劃指標(biāo)的分解與落實(shí) 3）能源控制的計(jì)量 節(jié)能管理、開(kāi)源節(jié)流 1）調(diào)整風(fēng)機(jī)、水泵運(yùn)行效率和時(shí)間 2）照明調(diào)整