【正文】 為了對(duì)合同實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤、及時(shí)糾正偏差，采取處理措施。以 成本（合同） 臺(tái)賬作為成本管理的工具和手段進(jìn)行精細(xì)化管理。二 .合約管理主控部門(mén)：是市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、廣告媒體、銷(xiāo)售合約的主控部門(mén)；：是規(guī)劃（方案）設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)合約的主控部門(mén)；：是工程招投標(biāo)合約管理的主控部門(mén)，負(fù)責(zé)編制各個(gè)階段的建安成本目標(biāo)；：是工程甲供物資合約管理的主控部門(mén)。能夠起草合同文件，起草往來(lái)函，做到內(nèi)容全面、邏輯嚴(yán)密、無(wú)漏洞； “ 德 ” 的修養(yǎng)。工作既要有原則，也要有靈活性；，達(dá)到降低工程成本的目的； 、總結(jié)能力；；，培養(yǎng)自已的專(zhuān)業(yè)精神。22 第一部分 房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一部分 分目錄 第二寶典 價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù) 第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)23工程價(jià)款結(jié)算與支付工程預(yù)付款工程竣工結(jié)算款工程質(zhì)量保證金工程進(jìn)度款工程預(yù)付款的限額工程預(yù)付款的扣回工程量的計(jì)量與確認(rèn)工程進(jìn)度款的支付竣工決算編制和審查竣工結(jié)算價(jià)款缺陷責(zé)任期保證金的預(yù)留與返還保證金的管理初始合同收入調(diào)整收入變更調(diào)整的價(jià)款索賠調(diào)整的價(jià)款獎(jiǎng)勵(lì)調(diào)整的價(jià)款合同外零星項(xiàng)目材料價(jià)差的調(diào)整施工階段工程價(jià)款的構(gòu)成 第二寶典 價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)24 工程預(yù)付款概念及其法律性質(zhì)： 工程預(yù)付款是建設(shè)工程施工合同訂立后由發(fā)包人按照合同的約定，在正式開(kāi)工前預(yù)先交付給承包人的工程款。其法律性質(zhì)為： 發(fā)包人為幫助承包人順利啟動(dòng)項(xiàng)目而提供的一筆無(wú)息貸款。 ：在具備施工條件的前提下，發(fā)包人應(yīng)在雙方簽訂合同后的一個(gè)月內(nèi)或不遲于約定的 開(kāi)工日起前的 7天內(nèi) 預(yù)付工程款。 新 《 規(guī)范 》 下預(yù)付款支付的操作： 新 《 規(guī)范 》 對(duì)預(yù)付款的基本規(guī)定： 發(fā)包人應(yīng)按照 合同約定 支付工程預(yù)付款。 （注意：新 《 規(guī)范 》 重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了合同約定 ) 第二寶典 價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)25工程進(jìn)度款支付時(shí)間及比例要求 新 《 規(guī)范 》 ： 當(dāng)發(fā)、承包雙方在合同中未對(duì)工程進(jìn)度款支付申請(qǐng)的核對(duì)時(shí)間以及工程進(jìn)度款支付時(shí)間及比例的約定時(shí)，按下圖規(guī)定辦理： 第二寶典 價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)3 進(jìn)度款支付的程序14天內(nèi)核對(duì)完畢 從第 15天起，工程進(jìn)度款申請(qǐng)視為被批準(zhǔn)承包人可停止施工發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任264 開(kāi)發(fā)商規(guī)避支付不及時(shí)承包商的兩類(lèi)停工（ 1）第一類(lèi)可停工的時(shí)間點(diǎn)： 承包人應(yīng)在預(yù)付時(shí)間到期后 10天內(nèi) 向發(fā)包人發(fā)出要求預(yù)付的通知，發(fā)包人收到通知后仍不按要求預(yù)付，承包人可在發(fā)出通知 14天后 停止施工 ，發(fā)包人應(yīng)從約定應(yīng)付之日其按同期銀行貸款利率計(jì)算向承包人支付應(yīng)付預(yù)付款的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。5 標(biāo)桿房企價(jià)款支付管理節(jié)點(diǎn)、流程、程序集指引萬(wàn)科價(jià)款支付管理的節(jié)點(diǎn)及規(guī)定 ■ 付款方案選擇：進(jìn)行對(duì)比測(cè)算 （典型案例： 24 萬(wàn)科付款方案對(duì)比圖 ） ■ 預(yù)付款支付：配合現(xiàn)金流，現(xiàn)值計(jì)算； ■ 進(jìn)度款支付：按程序支付 （典型案例： 25萬(wàn)科付款管理程序 26萬(wàn)科付款作業(yè)指引 ） ■ 甲供材付款的控制：按實(shí)施進(jìn)行 （典型案例： 27 萬(wàn)科甲供材結(jié)算實(shí)施細(xì)則 ） ■ 支付手續(xù)要求：合同約定清楚，避免扯皮和索賠 ■ 防止超付的要點(diǎn)：以支付臺(tái)賬實(shí)時(shí)監(jiān)控 （典型案例： 19工程價(jià)款支付臺(tái)帳 ） ■ 結(jié)算款與保修金的支付：按程序支付 （典型案例： 28萬(wàn)科保證金辦理細(xì)則 .） 第二寶典 價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)27 加強(qiáng)對(duì)計(jì)量數(shù)據(jù)庫(kù)（臺(tái)賬）的動(dòng)態(tài)管理。在計(jì)量中及時(shí)更新，審核時(shí)就可以做到一目了然，不遺漏，不重復(fù)。 注重對(duì)工程計(jì)量支付的審核。以每期審核后準(zhǔn)確無(wú)誤的計(jì)量臺(tái)賬為依據(jù)形成本期價(jià)款支付臺(tái)賬 加強(qiáng)變更、簽證、索賠及價(jià)款調(diào)整四類(lèi)臺(tái)帳動(dòng)態(tài)管理，實(shí)時(shí)更新支付臺(tái)賬。依據(jù)以上審核后的四類(lèi)臺(tái)賬，對(duì)本期價(jià)款支付臺(tái)賬進(jìn)行實(shí)施更新，以最終價(jià)款支付臺(tái)賬控制進(jìn)度款支付，進(jìn)而達(dá)到控制成本的目的。 利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)方便快捷的特點(diǎn)，建立信息共享系統(tǒng)，保證雙方之間的及時(shí)溝通，對(duì)變更、索賠、工程量調(diào)整等事項(xiàng)的詳細(xì)資料進(jìn)行共享，雙方同時(shí)審查，避免爭(zhēng)端的產(chǎn)生。 第二寶典 價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)28 第一部分 房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一部分 分目錄 第二寶典 價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù) 第一寶典 工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)29一 . 國(guó)家計(jì)價(jià)規(guī)范對(duì)于辦理竣工竣工結(jié)算的相關(guān)規(guī)定 合同約定時(shí)間 內(nèi)編制完成竣工結(jié)算書(shū)，并在提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的同時(shí)遞交給發(fā)包人。 ，應(yīng)按 合同約定 時(shí)間核對(duì)。 ，在合 同約定時(shí)間 內(nèi)，不核對(duì)竣工結(jié)算或未提出核對(duì)意見(jiàn)的，視為承包人遞交的的竣工結(jié)算書(shū)已經(jīng)認(rèn)可，發(fā)包人應(yīng)向承包人支付工程結(jié)算價(jià)款。 ，拒不簽收的，承包人可以不交付竣工工程。 ，發(fā)包人應(yīng)將竣工結(jié)算書(shū)報(bào)送工程所在地工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)備案。第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)30 ，發(fā)包人應(yīng)根據(jù)確認(rèn)的竣工結(jié)算書(shū)在 合同約定期限內(nèi) 向承包人支付工程竣工結(jié)算價(jià)款 (法定時(shí)間是竣工結(jié)算書(shū)確認(rèn)后 15日內(nèi) )。如未達(dá)成延期支付協(xié)議，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商將該工程折價(jià)，或申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)，承包人就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償。 ，應(yīng)通過(guò)下列辦法解決： （ 1）雙方協(xié)商確定； （ 2）提請(qǐng)調(diào)解。 第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)一 . 國(guó)家計(jì)價(jià)規(guī)范對(duì)于辦理竣工竣工結(jié)算的相關(guān)規(guī)定31第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)三 當(dāng)前房企竣工結(jié)算種常見(jiàn)的兩種計(jì)價(jià)模式目前的定價(jià)模式無(wú)非兩種：【 1】 費(fèi)率 招標(biāo)、定額計(jì)價(jià)【 2】 清單招標(biāo)、圖紙包干兩者在結(jié)算做法上有所不同，但在結(jié)算內(nèi)容上大同小異。如：事先規(guī)定某些措施費(fèi)不計(jì)或按某一個(gè)固定數(shù)包定，避免結(jié)算時(shí)算不清而扯皮。、垂直運(yùn)輸費(fèi)、甚至腳手架等大宗措施費(fèi)用進(jìn)行單獨(dú)下?。ㄒ话愣~規(guī)定的費(fèi)用較高，市場(chǎng)下浮的比例較大）；謹(jǐn)慎計(jì)算送面積部分的三項(xiàng)費(fèi)用。32第三寶典 工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)五、清單招標(biāo)、圖紙包干的優(yōu)缺點(diǎn)及結(jié)算招術(shù) ，取得有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格，為我所用，使成本管理人員有可能投入更多的時(shí)間到設(shè)計(jì)、過(guò)程控制及結(jié)算審核中去、簽證、協(xié)調(diào)、配合等扯皮現(xiàn)象，保證施工進(jìn)度，真正做到成本的統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控，扯皮現(xiàn)象少：預(yù)留相應(yīng)的招標(biāo)周期：以圖紙包干價(jià)加減合同調(diào)整額。 包括承包范圍、圖紙、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算原則、清單附件、材料設(shè)備品牌、規(guī)格、有關(guān)承諾等。 按相關(guān)責(zé)任部門(mén)及主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)的資料結(jié)算（具體按結(jié)算作業(yè)指引、設(shè)計(jì)變更作業(yè)指引、現(xiàn)場(chǎng)簽證作業(yè)指引等執(zhí)行），不符合要求的不予結(jié)算。 必要時(shí)核對(duì) “ 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)申報(bào)表 ” 、 “ 材料設(shè)備使用報(bào)審表 ” 、對(duì)照供貨合同、現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)實(shí)物、甚至讓供應(yīng)商到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)貨，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，堅(jiān)決扣罰。比 如對(duì)包干合同，承包商經(jīng)常提出更換某些材料、設(shè)備的要求，因?yàn)檫@是承包商報(bào)價(jià)較低的項(xiàng)目，承包商總以供貨周期長(zhǎng)，不能滿(mǎn)足施工進(jìn)度為由，迫使甲方代表就范，達(dá)到承包商調(diào)整差價(jià)獲得額外利潤(rùn)的目的。為此，在以后的合同中規(guī)定，類(lèi)似情況加罰原價(jià)的 30%～ 50%，看你誰(shuí)還玩這招。計(jì)算人員 必須掌握熟練的結(jié)算技能，部門(mén)不定期地召開(kāi)結(jié)算討論會(huì)、大家對(duì)不同項(xiàng)目、不同事情結(jié)算處理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行交流，相互學(xué)習(xí)，積累經(jīng)驗(yàn)，共同提高。不吃人家一頓飯，不拿人家一張卡，不收人家一分錢(qián)。沒(méi)有顧慮，辦事一身輕松，人家敬你三分；當(dāng)面雖不悅，其實(shí)心里服你；再說(shuō)圈子就這么大，要潔身自好。 2023年建筑業(yè)利潤(rùn)率在第二產(chǎn)業(yè) 38個(gè)行業(yè)中排名倒數(shù)第三。 承包商首先要爭(zhēng)取中標(biāo)，進(jìn)而才能考慮如何增加收益。 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析36 蘇通大橋是交通部規(guī)劃的黑龍江嘉蔭至福建南平國(guó)家重點(diǎn)干線公路和江蘇省規(guī)劃的 “四縱四橫四聯(lián) ”公路主骨架 “縱一 ”線的重要組成部分。東距長(zhǎng)江入?？?08KM，北接通啟高速公路的小?；ネ⒔?，南接沿江高速公路的董濱互通立交與蘇嘉杭高速公路相連。實(shí)際投入資金為 86億元，超概算 。 國(guó)家大劇院工程外部圍護(hù)結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)殼，是半橢圓球形，東西長(zhǎng)軸 ，南北短軸 ，總高度 。屋面采用鈦金屬板，整個(gè)網(wǎng)殼外環(huán)繞人工湖（ 35500m2），各種通道及入口均設(shè)在水下。 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析381. 高價(jià)結(jié)算的原因及所占比例 目前結(jié)算超概算約占 30%左右，但也出現(xiàn)了一些超支現(xiàn)象更為嚴(yán)重的特大工程。 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析39 由上圖可以看出，超支原因中工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程索賠和價(jià)款調(diào)整四大原因占了 79%。 而 對(duì)于承包商 ，變更、簽證、索賠和價(jià)款調(diào)整則是其創(chuàng)收的主要工具，承包上可以合理利用這些工具為自己贏得利潤(rùn)。 因分部分項(xiàng)工程量清單 漏項(xiàng) 或非承包人原因的 工程變更 ，造成 增加新的工程量清單項(xiàng)目 ，其對(duì)應(yīng)的綜合單價(jià)按下列方法確定：l合同中已有適用的綜合單價(jià)，按合同中已有的綜合單價(jià)確定； （前提：其采用的材料、施工工藝和方法相同，亦不因此增加關(guān)鍵線路上工程的施工時(shí)間）l合同中有類(lèi)似的綜合單價(jià)，參照類(lèi)似的綜合單價(jià)確定； （前提：其采用的材料、施工工藝和方法基本相似，不增加關(guān)鍵線路上工程的施工時(shí)間，可僅就其變更后的差異部分調(diào)整。 （前提：無(wú)法找到適用和類(lèi)似的項(xiàng)目單價(jià)時(shí)，應(yīng)采用招投標(biāo)時(shí)的基礎(chǔ)資料，按成本加利潤(rùn)的原則，雙方協(xié)商新的綜合單價(jià)）12價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一43“量 ”變34 因分部分項(xiàng)工程量清單漏項(xiàng)或非承包人原因的工程變更， 引起措施項(xiàng)目發(fā)生變化 ，造成施工組織設(shè)計(jì)或施工方案變更，原措施費(fèi)中已有的措施項(xiàng)目，按原措施費(fèi)的組價(jià)方法調(diào)整；原措施費(fèi)中沒(méi)有的措施項(xiàng)目，由承包人根據(jù)措施項(xiàng)目變更情況，提出適當(dāng)?shù)拇胧┵M(fèi)變更，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。 若合同未作約定，本條條文說(shuō)明指出，按以下原則處理：（ 1）當(dāng)工程量清單項(xiàng)目工程量的變化幅度在 10%以?xún)?nèi)時(shí)，其綜合單價(jià)不作調(diào)整，執(zhí)行原有綜合單價(jià)。調(diào)整的方法是由承包人對(duì)增加的工程量或減少后剩余的工程量提出新的綜合單價(jià)和措施項(xiàng)目費(fèi)，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。 市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng) 超出一定幅度時(shí)，應(yīng)按合同約定調(diào)整工程價(jià)款。調(diào)整方式： （ 1） 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。 （ 2） 利用造價(jià)信息調(diào)整法 。因 不可抗力事件 導(dǎo)致的費(fèi)用，發(fā)、承包雙方應(yīng)按以下原則分別承擔(dān)并調(diào)整工程價(jià)款 (承發(fā)包雙方各自的損失各自負(fù)責(zé)，工程損失由發(fā)包人承擔(dān)。31.　 08《 計(jì)價(jià)規(guī)范 》 關(guān)于價(jià)款調(diào)整的具體規(guī)定和操作要領(lǐng)：價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一45 新 《 規(guī)范 》 條文說(shuō)明 ，當(dāng)工程價(jià)款調(diào)整因素確定后，發(fā)承包雙方按合同約定的時(shí)間和程序提出并確認(rèn)調(diào)整的工程價(jià)款。 2）策略 業(yè)主應(yīng)盡量通過(guò)與承包方談判將材料價(jià)差調(diào)整在合同中明確約定。 4）操作辦法 施工期內(nèi)，當(dāng) 材料價(jià)格變化 ， 超過(guò)省級(jí)行業(yè)工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的幅度或約定的時(shí)應(yīng)予調(diào)整，承包人采購(gòu)材料前應(yīng)將新的材料單價(jià)和采購(gòu)數(shù)量報(bào)發(fā)包人審核，確認(rèn)用于本合同工程時(shí)，發(fā)包人應(yīng)審核確定需調(diào)整的材料單價(jià)及數(shù)量。如果承包人未報(bào)經(jīng)發(fā)包人審核即自行采購(gòu)材料，再報(bào)發(fā)包人確定調(diào)整材料價(jià)格及其數(shù)量，并調(diào)整工程價(jià)款的，如發(fā)包人不同意，則不作調(diào)整。 做好施工圖設(shè)計(jì)及清單編制工作，避免施工圖設(shè)計(jì)或工程量清單中標(biāo)明的工程量小，在施工過(guò)程中又必不可少的大幅增加工程量，同時(shí)，應(yīng)規(guī)定在一定范圍內(nèi)，工程量變化的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由承包商承擔(dān)。 要關(guān)注、預(yù)測(cè)法規(guī)及政策性變化，如法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)較大，業(yè)主方可在合同專(zhuān)用條件中規(guī)定，將法律變化的風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)移給承包商。隨著工程的進(jìn)展和對(duì)工程本身認(rèn)識(shí)的加深，以及其他外部因素的影響，常常在工程施工過(guò)程中需要對(duì)工程的范圍、技術(shù)要求等進(jìn)行修改，形成工程變更。 工程變更定義工程變更的范圍二 工程變更控制工具操作要領(lǐng)50 在工程變更管理實(shí)踐中，工程變更生成的主觀因素可控性較差，一些不合理工程變更甚至惡