【正文】 %5%10%15%20%25%30%35%40%45%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 3 9 . 5 4 5 . 2 74 92 1 2 0 . 1 1 1 6 5 . 4房地產(chǎn)投資占總投資比重 39% 25% 27% 24% 18% 16%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年數(shù)據(jù)來源：柳州市住房和建設(shè)委員會年終總結(jié) 數(shù)據(jù)來源：柳州市統(tǒng)計局 14 本報告是嚴(yán)格保密的。 010020030040050020232023年柳州商品房供求關(guān)系表竣工面積 117 296銷售面積 200 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年年份 銷售面積 （萬 m2） 銷售金額 （億元） 銷售均價 （元／ m2） 價格增長幅度 （元） 2023年 2119 +199 2023年 2357 +238 2023年 3500 +1143 2023年 200 3720 ＋ 220 2023年 4290 +670 2023年 4771 +481 數(shù)據(jù)來源：柳州市住房和建設(shè)委員會年終總結(jié) 數(shù)據(jù)來源：柳州市統(tǒng)計局 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 三月份同比成交量下跌，但環(huán)比成交量正在上漲，這表明“國八條”的影響已經(jīng)漸漸褪去，樓市回暖跡象明顯 2023年一季度柳州市新建商品住宅預(yù)售備案成交一覽 城區(qū) 成交數(shù)量 (套 ) 成交面積（ m2 ） 當(dāng)月成交所占 份額（ %） 2023年一季度成交數(shù)據(jù) 漲幅 城中區(qū) 1410 40% 1528 8% 柳北區(qū) 418 12% 402 +4% 柳南區(qū) 795 23% 1160 46% 魚峰區(qū) 857 24% 1213 42% 柳東區(qū) 48 1% —— —— 全市 3528 100% 4303 22% 2023年 3月柳州市新建商品住宅預(yù)售備案成交一覽 城區(qū) 成交數(shù)量 (套 ) 成交面積（ m2 ） 當(dāng)月成交所占 份額（ %） 2月成交數(shù)據(jù) 環(huán)比 城中區(qū) 628 432 +% 柳北區(qū) 75 103 % 柳南區(qū) 347 121 +% 魚峰區(qū) 321 323 % 柳東區(qū) 8 18 % 全市 1379 100 997 +% ?2023年一季度，柳州新建商品住宅預(yù)售備案成交套數(shù)為 3528套，成交面積為。柳東區(qū)成交 48套，成交面積。 政策偏向于控制貨幣信貸和投資，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)體系；保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展是未來房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律 2023年 2023年 2023年 2023年 土地 政策 “兩會”的召開，政策偏向于對廉租房、經(jīng)濟適用房，以促進安居工程的實現(xiàn)。 對二套房貸的松綁、貸款利息的進一步下調(diào)，使得壓抑了近一年的剛性需求得到釋放 2023年 6月《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，規(guī)定要求各銀行“不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”。 財稅 政策 個人購買普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅 —— —— 個人將購買不足 5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。 2023年度新建住房價格上漲幅度不高于我市本年度實際經(jīng)濟發(fā)展速度。廣西首府南寧位列其中 調(diào)控 目的 穩(wěn)定金融危機對房地產(chǎn)市場的影響，加大政府調(diào)控力度 控制投資過快增長，降低信貸風(fēng)險 抑制房價過快增長，降低信貸風(fēng)險，抗擊通貨膨脹 抑制房價過快增長，加大保障房、廉租房的供應(yīng)，確保民生。 結(jié)論：柳州市房地產(chǎn)總體保持供需平衡，產(chǎn)銷兩旺，目前市場情況健康良好 ? “十一五”期間，柳州市房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，在全區(qū)位列第二，房地產(chǎn)投資額占社會固定資產(chǎn)投資額比重不斷減少，表明柳州市房地產(chǎn)行業(yè)正在健康平穩(wěn)發(fā)展； ? 2023年一季度商品房成交較去年下降 22%，但 3月環(huán)比上漲 38%，表明柳州房地產(chǎn)市場正在回暖； ? 2023年土地供應(yīng) ，比 2023年減少 60%以上，市場萎縮；2023年僅一季度經(jīng)營性用地成交 （未加上本地塊），土地市場復(fù)蘇跡象明顯； ? “十一五”期間柳州房地產(chǎn)呈供需兩旺的勢態(tài)，價格走勢平穩(wěn)增長， 2023年商品房均價比上年上漲 %，在控制范圍內(nèi)； ? 2023年“國八條”政策對房地產(chǎn)的影響正在降低，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)體系，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展，是未來房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 按現(xiàn)有市場格局，柳州房地產(chǎn)區(qū)域可劃分為河?xùn)|、魚峰、舊機場、柳南、柳北、城中六大板塊；河?xùn)|板塊是公認(rèn)的房地產(chǎn)標(biāo)桿性區(qū)域 ?房地產(chǎn)發(fā)展與城市發(fā)展息息相關(guān)，柳州市“向東”發(fā)展的總體方針不變， 河?xùn)|板塊依然是未來幾年內(nèi)發(fā)展的熱土。 河?xùn)| 魚峰 舊機場 柳南 柳北 城中 優(yōu)勢 ?地段優(yōu)勢無可比擬，交通縱橫交錯； ?房價飆升迅速，地產(chǎn)商必爭之地。 ?配套完善，交通便利。 ?老城區(qū)，城市形象不佳 ?老城區(qū)，形象不佳， ?外來人口居多，治安混亂 ?區(qū)域發(fā)展日漸疲乏 ?老房子多，城市形象不佳 ?傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染是一大問題 ?土地幾乎無供給。 ?土地保有量大，是柳州房價硅地。 ?大型地產(chǎn)商進駐柳北區(qū)，將激活柳北區(qū)房地產(chǎn)市場。 項目名稱 總建筑面積 （萬平方米） 物業(yè)類型 銷售價格 （元 /平方米） 中房世紀(jì)廣場 高層、商業(yè) 7800 東郡 53 高層 7000 中央美地 高層 7800 兆安現(xiàn)代城 30 高層、別墅 8000 匯東一品 高層 5200 龍城世家 高層 8500 風(fēng)起新都 47 多層、高層 5200 陽光 100 高層、商業(yè) 10000 盛天龍灣 20 高層 5100 清華坊 多層、高層 7600 大城小院 多層、高層 5850 華展華園 多層、高層 6200 山水一號 多層、高層、別墅 5800 河?xùn)|板塊部分在售房地產(chǎn)項目一覽 住宅市場 數(shù)據(jù)來源：輝煌地產(chǎn)策劃部 3月市場月報 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)模有大有小，由于該區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)區(qū)域，因此開發(fā)前期供地規(guī)模較大，目前整個區(qū)域超過 50萬㎡的大盤就有好幾個； 以高層和小高層為主，多層的供應(yīng)量明顯低于小高層和高層，僅有少數(shù)樓盤有別墅產(chǎn)品； 以三房為主，超過總供應(yīng)量的 60%，兩房為輔，另有部分四房及以上的戶型，頂層復(fù)式分布也比較普遍； 目前河?xùn)|市場的住宅產(chǎn)品建筑立面大都比較平實，基本走現(xiàn)代建筑風(fēng)格，缺乏目前國內(nèi)市場比較追崇的歐式風(fēng)格、英倫、法式風(fēng)格建筑產(chǎn)品。 營銷從地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向打造優(yōu)越的生活方式，開始注重品牌和細(xì)節(jié)，逐漸走向成熟的模式 ?除陽光 100、盛天龍灣、大城小院有較多的營銷活動外，其余項目營銷手段較為單一，多以廣告營銷為主，發(fā)布形式有報紙、路旗、大型廣告牌等； ?部分樓盤通過房地產(chǎn)網(wǎng)站做了網(wǎng)絡(luò)營銷，但效果不明顯； 項目名稱 營銷賣點 市場接受程度 華展華園 美麗一座城 以區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和實惠的價格，贏得市場的認(rèn)可 盛天龍灣 自然、灣畔、生活館 品牌、概念、建筑的質(zhì)量均得到較高市場認(rèn)可 清華坊 中國望族的文化宅院 強調(diào)教育優(yōu)勢，以中式建筑和中國人文情懷贏得客戶 陽光 100 CBD核心區(qū)域 絕佳的地段、優(yōu)秀的品牌，受到中高端客戶的追捧 大城小院 40萬㎡大城，幸福彌漫的小院 較好的營銷手法和對市場的把握，吸引大量客戶 中央美地 城市中央，花園住宅 突出規(guī)劃、名校、交通等優(yōu)勢，依靠品牌迅速銷售 現(xiàn)代城 CBD中央公園物業(yè) 緊挨陽光 100，以景觀打造為主要賣點，吸引大量客戶 鳳起新都 430畝領(lǐng)秀山水經(jīng)典人居 強調(diào)綠化和規(guī)模，由于自身原因，曾一度被市場遺棄 營銷方式 典型樓盤 人脈營銷 陽光 100 盛天龍灣 文化營銷 清華坊 生態(tài)營銷 現(xiàn)代城 鳳起新都 體驗營銷 大城小院 華展華園 品牌營銷 陽光 100 盛天龍灣 住宅－供給特征 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域：河?xùn)|區(qū)為首選； 房型、面積： 100平方米以上的三房 單價：目前 60007000元 /平方米為消費的主力單價 客戶組成 購房關(guān)注點 住宅－需求特征 25 本報告是嚴(yán)格保密的。 盛天龍灣 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 項目名稱 盛天龍灣 位置 陽和大道北 2號（靜蘭橋頭東） 銷售情況 8號樓 85~125平住宅在售，商務(wù)公寓 20樓預(yù)約中，預(yù)計 5月開盤 規(guī)模 總建筑面積約 24萬㎡，綠化景觀用地面積約 8萬平方米，住戶1800戶，地下車位 900多個。 銷售價格 5100元 /平方米 主要客戶 投資客、公務(wù)員、靜蘭村原居民、事業(yè)單位職工 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售價格 7500元 /平方米 主要客戶 柳鋼管理層、投資客、公務(wù)員、事業(yè)單位職工 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 大城小院 項目名稱 大城小院 位置 文昌東路與文昌路交匯處（新人民醫(yī)院向東 500米） 銷售情況 4月 16日推出 26部分湖景住宅，并啟動婚房俱樂部活動。 中央美地 項目名稱 中央美地 位置 晨華路 8號 銷售情況 7樓在售，戶型為 88128㎡三房，頂層樓中樓150190平在售 規(guī)模 占地 ，總建面 ㎡，共 500戶左右， 競爭優(yōu)勢 占據(jù)河?xùn)| CBD核心區(qū)域，規(guī)劃預(yù)期好； 路網(wǎng)交錯貫通，道路通暢，路況良好； 自身配套及周邊配套完善； 房開品牌效應(yīng)明顯； 建筑類型 小高層、高層 戶型 一期主力產(chǎn)品：約 7080平米二房、約 100120平米三房、約130平米四房；二期主力產(chǎn)品：約 50平米單間、約 60平米一房一廳、約 7085平米二房、約85120三房、約 130平米四房 競爭劣勢 推盤速度慢，銷售遇到瓶頸 銷售價格 7600元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 競爭優(yōu)勢 大社區(qū)，提出造城概念； 占據(jù)中央 CBD位置，地段優(yōu)勢明顯 建筑形式多樣，滿足不通層次需求； 建筑類型 別墅、高層、小高層 戶型 小高層面積 90200㎡，別墅250400㎡ 競爭劣勢 推盤速度慢，銷售遇到瓶頸； 房開口碑不佳 銷售價格 7800元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 競爭優(yōu)勢 大社區(qū)，提出造城概念； 規(guī)劃設(shè)計合理； 建筑形式多樣，滿足不通層次需求； 規(guī)劃建造商業(yè)步行街； 園林景觀仿造西湖景點，極具詩情畫意 建筑類型 6+1多層、小高層 戶型 面積為 80170平方米二房、三房等 競爭劣勢 推盤速度慢，銷售遇到瓶頸； 房開口碑不佳 銷售價格 5200元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，地源居民，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 初步形成“ 1＋ 6”的商業(yè)形態(tài)布局；五星商圈和魚峰商圈位列廣西重點發(fā)展十大商圈 商業(yè)市場 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 柳州市零售商業(yè)消費的集中點 柳州市商業(yè)核心商圈 魚峰老區(qū) 日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū) 谷埠國際商業(yè)街、駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購）、白云交易市場 與城中區(qū)相連，集中城市零售商業(yè)，屬于城中區(qū)的外延，同時也承擔(dān)著城市零售業(yè)集中地向城市批發(fā)業(yè)集中地過渡的作用 河?xùn)|區(qū) 銀行、高級商務(wù)辦公、酒店 陽光 100、王座、居上 V潭中金融一條街、華信國際 發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金 融中心區(qū) 柳南老區(qū) 汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化