【正文】 東部工業(yè)區(qū)的分界線 ，同時(shí)也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。其中一期面積 3萬(wàn)平米左右， 主力戶型在 10003000平米之間 。 交通 :位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處 ?項(xiàng)目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心 ?三條主干道通往市中心 配套： 項(xiàng)目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂(lè)、購(gòu)物休閑功能的商務(wù)會(huì)所 。 北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) BDA國(guó)際企業(yè)大道 —— 關(guān)于客戶的思考 亦莊BDA 20 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位獲得市場(chǎng)先入者優(yōu)勢(shì) 成交客戶民營(yíng)居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個(gè)性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。 資生堂 。 世紀(jì)城房地產(chǎn) 。 西班牙奉爾文特控制系統(tǒng) (北京 )公司 。 21 個(gè)性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門 規(guī)劃： ?地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。通過(guò)場(chǎng)地內(nèi)部的車行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個(gè)建筑。 建筑： ? 既考慮到彼此之間的對(duì)比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。 ?外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實(shí)效果以及不同質(zhì)感的對(duì)比； 特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，給各個(gè)企業(yè)以品牌的感覺(jué)。 環(huán)境： ?精心設(shè)計(jì)的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個(gè)建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。 22 依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈 電子信息 光機(jī)電一體化 生物技術(shù)與新醫(yī)藥 新材料與新能源 軟件制造 代表企業(yè) 諾基亞、朗訊科技 中國(guó)數(shù)字電視聯(lián)盟 代表企業(yè) SMC、 ABB、 施耐德、 GE 代表企業(yè) 拜爾、安萬(wàn)特 人類基因組北方 研究中心 國(guó)家病毒生物中心 代表企業(yè) 英納超導(dǎo) 嘉捷恒信 大陸太極 中鈔錫克拜 代表企業(yè) 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院 以開發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托 聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)， 形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系 ，最終形 成具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群。 地產(chǎn)公司，民營(yíng)，行業(yè)領(lǐng)袖 從事皮裘批發(fā)的國(guó)際貿(mào)易公司，民營(yíng)， 10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積 200平米 成交過(guò)程 欲自行設(shè)計(jì)，遭拒絕； 已流失；后在開發(fā)商努力下簽約。 原認(rèn)為價(jià)格（ 5300）合適，到場(chǎng)后認(rèn)為貴 6400，而且不需要這么大。價(jià)格談判經(jīng)歷三輪談判，成交 6050元 /平米。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時(shí)間。 客戶特點(diǎn) 老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。 周期短，對(duì)地產(chǎn)熟悉，知道成本但無(wú)價(jià)格障礙 客戶開通。 24 入駐國(guó)內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在 10002023平米 體育器材公司： 工廠在馬駒橋，主營(yíng)業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求 1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。 購(gòu)買原因： 外地企業(yè)，考慮政府因素較高 ，總部基地的銷售與政府掛鉤； 退房原因： 與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn) ，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。 飲料公司： 需求面積為辦公面積 500— 800平米，廠房 1500— 2023平米，主要想購(gòu)買廠房。 新奧集團(tuán)： 需求面積為 2023平米。此客戶已于2023年 7月 25日取消購(gòu)買計(jì)劃，改為租賃。 依文服飾： 需求 2023平米， 不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位置 —— 郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置 —— 荒（周邊可能是工廠）； 定總部基地，流失原因：對(duì)區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對(duì)本案的土地性質(zhì)、車位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可； 25 國(guó)內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺(tái) 白領(lǐng)服飾有限公司： “中國(guó)職業(yè)女裝第一品牌” 在 BDA國(guó)際企業(yè)大道買了6000平米共 3棟研發(fā)辦公樓，建一個(gè)研發(fā)設(shè)計(jì)中心。 新買基地，白領(lǐng)很看重 BDA的獨(dú)棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計(jì)眾多世界 500強(qiáng)企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念有利于白領(lǐng)邁上國(guó)際化的平臺(tái)。 遷到 理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境 。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點(diǎn)，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子 加工基地還是在外地， 要遷的主要是研發(fā)和營(yíng)銷基地 。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨(dú)資子公司，自 1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。 泰爾文特曾經(jīng)考慮過(guò)在開發(fā)區(qū)購(gòu)地自建 ，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實(shí)現(xiàn)。 27 從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗(yàn) 促成客戶購(gòu)買的因素 ?對(duì)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認(rèn)同 ?優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿足 智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu) ? BDA國(guó)際企業(yè)大道的建筑及服務(wù)理念 ?低密度景觀型獨(dú)棟的建筑形態(tài)滿足了彰顯企業(yè)個(gè)性與 擁有系統(tǒng)化的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求 部分意向客戶流失的原因 ?西南部區(qū)域差 ,社區(qū)雜亂 。 ?不能符合客戶的某些特定需求 。 ?區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶的認(rèn)同 。 第二類 :綜合考慮的因素 。進(jìn)出北京的若干水，陸，空干線都可順利直驅(qū)這里。 ?毗鄰西南四環(huán)快速路和城市地鐵 9號(hào)線；距首都第二航空港 —— 南苑機(jī)場(chǎng)僅４公里。 北京豐臺(tái)總部基地 —— 對(duì)營(yíng)銷銷售的一點(diǎn)啟發(fā) 30 建筑形態(tài) ? 總部基地將建設(shè) 700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積1000— 5000平方米 ，主導(dǎo)樓每棟面積 3000— 5000平方米 ， 12層高。 ? 樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙布局，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時(shí)，又可分、可合、可大、可小，可適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的任意組合。 ?庭院式中心綠化，點(diǎn)式組團(tuán)綠化，帶狀公共綠化合。 招商引資的啟示 : 政府搞批發(fā)，企業(yè)搞零售 32 50%40%10%50%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國(guó)有企業(yè) 3040%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部 或駐京辦事處 （多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司） 10%外企，（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊 等高科技電子公司） 豐臺(tái)總部基地目前入駐各類企業(yè)比例 法國(guó)歐尚、樂(lè)華梅蘭 、中國(guó)誠(chéng)通控股公司、中華通信系統(tǒng)有限公司、中成進(jìn)出口股份有限公司、 中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、中國(guó)航天時(shí)代電子公司、長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限公司、中牧實(shí)業(yè)股份有限公司、中國(guó)汽車技術(shù)研究中心、中國(guó)中金科技股份有限公司、中國(guó)物資運(yùn)輸總公司、中國(guó)集裝箱控股集團(tuán)公司、建龍鋼鐵控股有限公司、長(zhǎng)城汽車股份有限公司、正泰電器股份有限公司、特變電工股份公司 北京豐臺(tái)總部基地目前入駐企業(yè) 部分入駐企業(yè)名錄 33 國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐北京設(shè)立的不同內(nèi)涵、不同性質(zhì)的總部機(jī)構(gòu) —— 中國(guó)總部、北方總部、北京分公司等企業(yè)管理機(jī)構(gòu) —— 市場(chǎng)中心、研發(fā)中心、采購(gòu)中心等企業(yè)職能部門 —— 人力資源、資本與金融等企業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái) 把目標(biāo)市場(chǎng)鎖定在 ?主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù) ?拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場(chǎng) ?為餐飲、金融、郵政、商務(wù)中心、藥店、超市等配套設(shè)施成立一個(gè)專業(yè)招商小組 ?主動(dòng)參加各種經(jīng)濟(jì)會(huì)議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)招商 ?發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻? ?積極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)對(duì)總部基地的了解，帶動(dòng)招商 ?組織營(yíng)銷策劃活動(dòng)，帶動(dòng)客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實(shí)現(xiàn) 營(yíng)銷銷售措施 特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素 ?總部樓冠名 ?設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心。 ? 入園企業(yè)通?？紤]整體成本：土地、建設(shè)廠房、基礎(chǔ)設(shè)施連接、運(yùn)營(yíng)成本等。 ? 交通便利，京津塘高速公路，規(guī)劃中將有地鐵 5號(hào)線、亦莊專線等捷運(yùn)。 ? 開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房建設(shè)期較短（ 1年左右），廠房可租賃、出售，廠房形式多樣，適宜成套設(shè)備生產(chǎn)。 獨(dú)棟面積區(qū)間 占地面積在 6000~24000平米不等，相應(yīng)的建筑面積在 7000~27000平米，標(biāo)志性建筑高度不超過(guò) 15m，其余建筑高度均不超過(guò) 12m。軟件企業(yè)分大中小三種規(guī)模：大型企業(yè)規(guī)模在1~2萬(wàn)平方米建筑面積；中型企業(yè) ~1萬(wàn)平方米；小型企業(yè)更偏愛租房或合建形式，一般以孵化器為主要類型，面積從 200~5000平方米不等。 優(yōu)勢(shì)： ? 中關(guān)村科技園的定位：高新技術(shù)的創(chuàng)新中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地，新型企業(yè)家的搖籃；創(chuàng)業(yè)企業(yè)集群。 ? 充分發(fā)揮中關(guān)村所具有的科技支持系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)：一是大學(xué)，二是研究院所。 ? 落實(shí)國(guó)有企業(yè)（校辦、院辦、所辦企業(yè)）、準(zhǔn)國(guó)有企業(yè)（ “ 集體企業(yè) ” ）創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)； ? 為創(chuàng)新企業(yè)開辟融資渠道。 ? 目前，中關(guān)村核心區(qū)為改善硬件設(shè)施，大量增加市政建設(shè)投入，使地價(jià)水平居高不下，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平直線上升，影響到成長(zhǎng)型的中型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。 ? 一區(qū)七園的形成：成長(zhǎng)型的中型企業(yè)，既希望能享受到科技園區(qū)的政策待遇，又能享受到科技園區(qū)的服務(wù)水平，同時(shí)又希望在立業(yè)的同時(shí)降低運(yùn)營(yíng)成本，在這一方面，商務(wù)花園對(duì)中關(guān)村成長(zhǎng)型的中型企業(yè)有很大的分流作用。 國(guó)際案例 KPI總結(jié)： 群落聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信 IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，辦公樓面積大小靈活多變，建筑景觀優(yōu)勢(shì)，標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng) 中關(guān)村科技園的發(fā)展基本符合研發(fā)及高科技型總部基地的國(guó)際發(fā)展趨勢(shì) 38 豐臺(tái)區(qū)總部基地 ABP 位置 西南四環(huán)豐臺(tái)科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內(nèi) 項(xiàng)目概況 占地面積 65萬(wàn)平方米 建筑面積 106萬(wàn)平米，一期 20萬(wàn)平米，二期 25萬(wàn)平米，三期 6070萬(wàn)平米 （三期包括 4萬(wàn)平米五星級(jí)酒店、 、含 4萬(wàn)平米總部小公寓，每套面積 3050平米） 總套數(shù) 500棟， 612層高， 8米 *8米大開間。 客戶特征 50%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國(guó)有企業(yè)， 3040%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司），10%外企。 優(yōu)勢(shì)： ? 享受中關(guān)村科技園開發(fā)區(qū)雙重政策 ； ? 政府扶持； ? 公路交通發(fā)達(dá)； ? 國(guó)內(nèi)知名企業(yè)入園，標(biāo)桿型企業(yè)帶動(dòng)； ? 地價(jià)優(yōu)勢(shì)，土地資源豐富； ? 可承接產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)。 ? 依托豐臺(tái)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園孵化器畢業(yè)企業(yè)，其特性及需求與定位及自身資源有一定差距。商務(wù)花園在發(fā)展初期，對(duì)企業(yè)總部更多地采用兼容并包的原則，定位于以 OEM方式運(yùn)作或 “ 兩頭分離 ” 的中型企業(yè)，定位于市內(nèi)的國(guó)家級(jí)、市級(jí)大型企業(yè)的辦公總部，定位于國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的區(qū)域總部。 國(guó)際案例 KPI總結(jié)： 良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式便利，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；城市人力資源基礎(chǔ)好；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)公司入駐；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；經(jīng)營(yíng)方式靈活；環(huán)境優(yōu)美。每個(gè)國(guó)際企業(yè)總部建筑面積 7000平米以上。共 14家公司占地 ，每個(gè)公司占地達(dá)到 6000平米以上。 42 北京市場(chǎng)案例證明 總部基地發(fā)展的適度規(guī)模： 4550ha 總部基地 —— 北京市第一家、最大的企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)目銷售狀況解析 ? 規(guī)模 ： 占地 65ha，容積率 ，總建面 106萬(wàn)平米。 ? 銷售情況：一期較好，二期銷售速度放緩。按容積率 ，占地 4550 ha較為合適。園區(qū)規(guī)劃推崇自然環(huán)保理念，追求容積率低、專屬企業(yè)獨(dú)