【正文】 商業(yè)步行街 % 大賣(mài)場(chǎng)（大型超市 29% 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) % 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 優(yōu) 勢(shì) （ n=146） . 描 述 流行百貨是女性消費(fèi)者希望本項(xiàng)目包含的零售業(yè)態(tài)之首 34%20% 20%11%9%6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%流行百貨大賣(mài)場(chǎng)（大型超市）精品百貨 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 傳統(tǒng)百貨商業(yè)步行街流行百貨 34% 大賣(mài)場(chǎng) （ 大型超市 ） 20% 精品百貨 20% 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 11% 傳統(tǒng)百貨 9% 商業(yè)步行街 6% 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域的優(yōu)劣勢(shì)： 1036251020406080100120地理位置 交通 商業(yè)氣氛 優(yōu) 勢(shì) （ n=146） . 劣 勢(shì) （ n=146) ★ 優(yōu)勢(shì)： 地理位置 —— 優(yōu)越 交 通 —— 便捷 商業(yè)氣氛 —— 較好 ★ 劣勢(shì)： 住宅小區(qū) —— 較少 居民層次 —— 不高 人口集中程度 —— 不足 5648420102030405060住宅小區(qū) 居民層次 人口集中程度 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 消費(fèi)者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)項(xiàng)目商業(yè)概念的影響 ? 消費(fèi)者要求購(gòu)物環(huán)境良好 ， 配套設(shè) 施完善如：停車(chē) 、 休閑 、 娛樂(lè) 、餐 飲、便民設(shè)施等） 顧 客 ? 如何創(chuàng)造良好的購(gòu)物環(huán)境 ， 是 項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵 主要發(fā)現(xiàn) 影 響 ? 消費(fèi)者總體認(rèn)為綜合性中高檔綜合 百貨商場(chǎng)屬市場(chǎng)空白 ? 目前的消費(fèi)者大多數(shù)選擇就近 購(gòu)物或去方便抵達(dá)的地點(diǎn)購(gòu)物 ? 該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足消 費(fèi)者需求適應(yīng)汝州市場(chǎng)環(huán)境 ， 即適度超前 、 又不脫離實(shí)際 。 ? 以本項(xiàng)目周邊居住人群和商務(wù) 人群為目標(biāo)人群 ， 同時(shí)擴(kuò)大輻 射范圍 ， 吸引更多消費(fèi)群體 （ 尤其是有車(chē)階級(jí) ） 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 消費(fèi)者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)項(xiàng)目商業(yè)概念的影響 ? 消費(fèi)者喜歡的餐飲：本地特色小吃、 美食廣場(chǎng) 、 冰淇淋店 顧 客 ? 汝州有不少特色小吃 ， 但缺乏統(tǒng)一規(guī)范的 特色小吃街 ， 如何將本地小吃有效的統(tǒng)合 在一起 ， 形成規(guī)模效應(yīng) ， 對(duì)項(xiàng)目來(lái)講是非 常有價(jià)值的 主要發(fā)現(xiàn) 影 響 ? 學(xué)歷偏低 （ 高中 /中專(zhuān) /職業(yè)技校占 59%） ， 收入中等偏下 ， 影響購(gòu)買(mǎi)能 力 ? 目前消費(fèi)群體中以年輕人為主 （ 1825 歲占 53%） ， 女性是消費(fèi)主力軍 （ 占 54%） ， 男性消費(fèi)目標(biāo)性比較強(qiáng) ? 在商品經(jīng)營(yíng)中注意二 、 三線品牌的引進(jìn)， 結(jié)合實(shí)際操作 ， 兼顧中端消費(fèi)群 ? 如何創(chuàng)造單身青年與年輕家庭的消費(fèi)場(chǎng) 所 ， 是項(xiàng)目在考慮商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)組合 上應(yīng)予高度重視的課題 ? 消費(fèi)者希望本項(xiàng)目包含的零售業(yè)態(tài) 是：流行百貨 、 大賣(mài)場(chǎng) ? 在主力店招商中大賣(mài)場(chǎng)的引進(jìn)質(zhì)量高 低 ， 將影響項(xiàng)目整體形象 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)查 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 為了對(duì)項(xiàng)目所在商圈進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，我們進(jìn)行了以下商業(yè)經(jīng)營(yíng)者分析 樣本組合 問(wèn)卷所覆蓋的主要問(wèn)題 樣本： 有效樣本總量 148 項(xiàng)目： 年齡 資質(zhì) 地點(diǎn)： 項(xiàng)目周邊二公里內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 具體路段：望嵩路 丹陽(yáng)路 風(fēng)穴路 洗耳路 廣成東路 → 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 → 開(kāi)店計(jì)劃 → 購(gòu)鋪計(jì)劃 → 客戶(hù)資源 → 商業(yè)觀點(diǎn) → 項(xiàng)目建議 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 1825歲11% 26－30歲27% 31－45歲59% 46－60歲3% 描 述 商戶(hù)年齡結(jié)構(gòu) n=148 ? 年齡在 3145歲之間的占比 59% ? 2630歲之間的占比 27%； ? 經(jīng)商人員年齡結(jié)構(gòu)青壯年比例較大 ? 經(jīng)營(yíng)思路靈活，適應(yīng)性強(qiáng) ? 具有一定商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與抗風(fēng)險(xiǎn)能力 經(jīng)商人員青壯年比例較大 ： 3145歲之間占比 59% 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 1400 0 0 0 08020406080100120140 汝州 舞鋼 寶豐 郟縣 魯山 葉縣 其他 描 述 樣 本 n=148 ? 汝州本地人占 % ? 來(lái)自平頂山的僅占 % ? 其他地方來(lái)汝州經(jīng)商的很少 ? 本地人員經(jīng)營(yíng)降低了商家流動(dòng)性，使 商鋪經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性得到一定保證 ? 經(jīng)營(yíng)者對(duì)本地市場(chǎng)與消費(fèi)習(xí)慣的了解 與熟悉使其更能準(zhǔn)確把控經(jīng)營(yíng)方向 經(jīng)商人員基本上為汝州本地人：占比 % 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 %%%%%%%%%%%% １年以下 １－２年 ２－３年 ３ 5 年 5 —1 0 年 1 0 年以上 ? 1年以下的占 % ? 12年的占 % ? 23年的占 % ? 35年的占 % ? 510年的占 % ? 10年以上的占 % ? 有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的商戶(hù)占相當(dāng)大比 例，這與調(diào)查的年齡結(jié)構(gòu)成正比 ? 商戶(hù)豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)汝州商業(yè)的發(fā) 展會(huì)起到積極的推動(dòng)作用 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)時(shí)間： 510年的占 %， 10年以上的占 % 樣 本 n=148 描 述 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 個(gè)體經(jīng)銷(xiāo)47% 汝州總代理46% 廠家直營(yíng)7%? 個(gè)體經(jīng)銷(xiāo) 占 47% ? 汝州總代理 占 46% ? 廠家直營(yíng) 占 7% ? 目前此商圈中商鋪個(gè)體經(jīng)銷(xiāo)和汝州總代理占 領(lǐng)導(dǎo)地位 ? 廠家直營(yíng)的占比相對(duì)較少，說(shuō)明汝州商業(yè)處 于發(fā)展期，后期具有很大的發(fā)展?jié)摿? 商戶(hù)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)：個(gè)體經(jīng)銷(xiāo)與汝州總代理基本持平 樣 本 n=148 描 述 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 122 21 5 0 20 40 60 80 100 120 租賃商鋪 自有商鋪 業(yè)主聯(lián)營(yíng) 樣 本 n=148 描 述 租賃是商鋪經(jīng)營(yíng)的主要方式， 占比 % ? 租賃商鋪占比 %，是目前商業(yè)用房的 主導(dǎo)趨勢(shì) ? 自有商鋪 占比 % ? 和業(yè)主聯(lián)營(yíng) 占比 僅 % 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 %%14%%12%%% % % % % 20㎡以?xún)?nèi) 2140㎡ 4160㎡ 6180㎡ 80100㎡以上 100 ㎡以上 ? 20㎡ 以?xún)?nèi) 占 % ? 2140㎡ 占 % ? 4160㎡ 占 14% ? 6180㎡ 占 % ? 80100㎡ 占 12% ? 100㎡ 以上 占 % ? 商鋪經(jīng)營(yíng)以中小規(guī)模居多 商戶(hù)經(jīng)營(yíng)面積： 2140㎡ 占 % 樣 本 n=148 描 述 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 4831146121305101520253035404550 1 0 萬(wàn)以下/ 年 1020萬(wàn) /年 2 0 3 0 萬(wàn)/ 年 3 0 4 0 萬(wàn)/ 年 4 0 －5 0 萬(wàn)/ 年 5 0 萬(wàn)以上/ 年? 年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)?10萬(wàn)元以下的占 % ? 年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)?1020萬(wàn)元的商戶(hù)占 25% ? 年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)?2030萬(wàn)元的商戶(hù)占 % ? 年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)?3040萬(wàn)元的商戶(hù)占 % ? 年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)?4050萬(wàn)元的商戶(hù)占 % ? 年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)?50萬(wàn)元以上的商戶(hù)占 % 現(xiàn)有商戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)狀況成啞鈴型， 10萬(wàn)元 /年以下居多數(shù) 樣 本 n=148 描 述 ? 這與商鋪的規(guī)模大小是相輔相成 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 %%19%%%%%%%%%%%%%%%% 1年 2－3年 3－5年 510年 １０－１５年 １５20年 20年以上? 租賃年限 1年 占 % ? 租賃年限 23年 占 % ? 租賃年限 35年 占 19% ? 租賃年限 510年 占 % ? 租賃年限 1015年 占 % ? 租賃年限 1520年 占 % ? 租賃年限 20年以上 占 % 商鋪的租賃年限：一年的合同租賃期限占 %，租期較短，在經(jīng)營(yíng)上具一定靈活性 樣 本 n=148 描 述 ? 租期在 20年以上的例：美特斯邦威、金盾、蝶妝等品牌 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 很滿(mǎn)意14% 基本滿(mǎn)意45% 一般37% 不滿(mǎn)意4% 樣 本 n=148 描 述 商戶(hù)對(duì)于目前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀比較滿(mǎn)意，多數(shù)處于贏利狀態(tài) ? 60%的商戶(hù)對(duì)于目前的經(jīng)營(yíng)情況處于滿(mǎn)意 狀態(tài) ? 37%的商戶(hù)處于保本或低贏利能力狀態(tài) ? 只有 4 %的商戶(hù)處于不滿(mǎn)意或虧本狀態(tài) 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 672356010203040506070 有 沒(méi)有 視情況而定? 明確表示有拓展計(jì)劃的有 67戶(hù)， 占比 % ? 處于觀望狀態(tài)的有 56戶(hù)占比 % ? 確定沒(méi)有拓展計(jì)劃的有 23戶(hù) ,占比 % 描 述 近期拓展情況 n=148 商戶(hù)近期有非常明顯的拓展計(jì)劃 上海迪摩商業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 商店附近居民12% 汝州市區(qū)81% 周邊郊縣6% 外地客戶(hù)1%? 商鋪顧客主要來(lái)汝州市區(qū)和商店附近居 民，占比 93%。 因此 ， 在回款賬期上應(yīng)充分考慮其承受能力 主要發(fā)現(xiàn) 影 響 ? 經(jīng)營(yíng)者有入駐商場(chǎng)計(jì)劃的占 53%， 持 觀望態(tài)度的占 40% ? 84%的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為項(xiàng)目作為汝州新商 業(yè)的代表會(huì)受歡迎 ， 對(duì)項(xiàng)目的前景 非?？春? ? 商戶(hù)對(duì)于金鼎商業(yè)項(xiàng)目并沒(méi)有太多了解 ， 招商的宣傳推廣和造勢(shì) ， 應(yīng)作為后期工作的一個(gè)重要組成部分；招商策略的制定也是