【正文】 稅收、土地交易、房源供 應(yīng) 、需求管理方面入手， 二套 貸 款，首付不低于 60%， 貸 款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ；全面限制 3套購(gòu) 房；二手房全 額 稅收； 加大保障性住房建 設(shè) 國(guó) 務(wù) 院 新國(guó)十條《 堅(jiān) 決 遏制 部分城市房?jī)r(jià) 過 快上 漲 的通知 》 通知要求遏制房?jī)r(jià) 過 快上 漲 ，對(duì) 首套自住房高于 90平米以上的家庭，首付不得低于 30%’二套房首付不得低于 50%， 貸 款利率不得低于基準(zhǔn)利率 。 各部委 組 合拳216。 ， 財(cái) 政部等兩部 門 出臺(tái)通知，要求大力支持公租房建 設(shè) ，廣泛拓展公租房供 給 方式 ；216。遏制 加 碼 強(qiáng) 化政策分析專題 ： 新 “國(guó)八條 ”政策解 讀【 背景 】 交易數(shù)據(jù) 顯 示， 2023年 12 月份開始，一 線 城市的房?jī)r(jià)又開始重新上 漲 ?！?調(diào) 控基 調(diào) 】 （ 1）政府 對(duì) 樓市 調(diào) 控 態(tài) 度已 轉(zhuǎn) 向 “使房?jī)r(jià)回到合理水平 ” （ 2） 穩(wěn) 健是宏 觀調(diào) 控的基 調(diào) ，控需求依然是短期內(nèi)的 調(diào) 控重點(diǎn)供 應(yīng) 方面： 強(qiáng) 調(diào) 加 強(qiáng) 保障房建 設(shè) 、加大土地供 應(yīng) ，并提出了量化指 標(biāo)需求方面：抑制投 資 需求、限制改善需求、控制首次 剛 性需求216。城區(qū)內(nèi)以改善 類 需求 為 主的一手、二手中高端 項(xiàng) 目將受到 較 大程度的影響，216。城市近郊區(qū)以首次 剛 性需求 為 主的普通住宅 項(xiàng) 目受政策影響程度有限。 征收方式：本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，稅率暫定為 %；2. 重慶從 2023年 1月 28日起開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)216。未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍 ；獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住成交建筑面積均價(jià) 3倍以下的住房，稅率為 %； 3倍（含）至 4倍的，稅率為 1%； 4倍（含）以上的稅率為 %。 標(biāo) 志著 醞釀 多年的房地 產(chǎn) 稅 進(jìn) 入 實(shí)質(zhì) 運(yùn) 轉(zhuǎn)階 段。重 慶 和上海房 產(chǎn) 稅 細(xì)則 各有 側(cè) 重主要 針對(duì) 高端住房且新老劃斷，上海 側(cè) 重新增需求，重 慶 兼 顧 存量 別 墅；上海覆蓋全市，重 慶僅僅針對(duì) 城九區(qū)。對(duì) 上海、重 慶 市 場(chǎng) 的 實(shí)際 影響有限；216。政策分析大部分城市成交數(shù)量同比 縮 減 態(tài)勢(shì) 明 顯 ， 濟(jì) 南、武 漢 市由于 2023年 1月份接近春 節(jié) 期 間 成交量太少，以至于當(dāng)月同比增 長(zhǎng)過 大，作 為 特例；青 島 無數(shù)據(jù)，大 連縮 減的 較為 明 顯 。價(jià)格仍然呈 現(xiàn) 增 長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ，速度得到一定的抑制，杭州最明 顯 ，大部分城市并不明 顯 ， 處 于膠著狀 態(tài) ，北京次月反 彈 ，寧波、廣州、上海當(dāng)月不降反增大部分限 購(gòu) 城市成交均價(jià) 環(huán) 比數(shù)據(jù) 顯 示當(dāng)月價(jià)格 應(yīng) 聲而落的不多。限 購(gòu) 城市的市 場(chǎng) 表 現(xiàn)政策分析央行在不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，再一次動(dòng)用價(jià)格型工具，加息更多的是對(duì)通脹預(yù)期和流動(dòng)性實(shí)施的管理，以及應(yīng)對(duì)國(guó)際局勢(shì)的需要，決非為了單純控制房?jī)r(jià)。專題 ：加息解 讀政策分析 為 房 產(chǎn) 稅的全國(guó)推行鋪 路。房 貸 將 繼續(xù) 更加 嚴(yán) 格?！笆飞献?嚴(yán)厲 的政策！確 實(shí) 是個(gè)重磅炸 彈 ”，禁令后將會(huì)出 現(xiàn)銷 量減少， 2023年將出 現(xiàn) 新一輪 的 “價(jià)量 ”博弈，從而出 現(xiàn) 新的震 蕩 ；客 戶216。禁 購(gòu) 政策出臺(tái)將更大范圍 的 對(duì) 投機(jī)投 資類 客 戶 的打 擊 ；緊張有料 少 錢觀 望《 影響四角 》偉業(yè)觀 點(diǎn)： “金融 +營(yíng)業(yè) 稅 +限 購(gòu) +預(yù) 期引 導(dǎo) +房 產(chǎn) 稅 試 點(diǎn) ”的政策 組 合已 經(jīng) 足 夠 使得全國(guó) 絕 大部分城市的樓市交易量出 現(xiàn)暫時(shí) 下滑，但 僅僅 房地 產(chǎn) 稅的 試 點(diǎn)征收，反而會(huì) 帶動(dòng) 各 類 城市特定需求客群的 釋 放。政策分析建 議 一：放棄幻想， 調(diào) 整心 態(tài) ， 積 極 應(yīng)對(duì) 此次的 調(diào) 控，已奠定了全年的基 調(diào) 。偉業(yè)觀 點(diǎn)建 議 二：在 調(diào) 整期內(nèi)理性 應(yīng)對(duì) ， 針對(duì) 推廣，提升客 戶滿 意度合理制定推 盤 策略，小步快跑 針對(duì) 性的推廣， 搶 占有效客 戶 ：加快 項(xiàng) 目去化充分 發(fā)揮 開 發(fā) 商品牌效 應(yīng) 并注重 細(xì)節(jié) 和服 務(wù) ，提升客 戶認(rèn) 可度：在 調(diào) 整內(nèi) 購(gòu) 房者 顯 得 較為冷靜，他 們對(duì) 樓 盤 的品 質(zhì) 、 細(xì)節(jié) 更 為 關(guān)注。建 議 三： 現(xiàn) 金 為 王；合理制定年 計(jì) 劃，量入 為 出，合理安排 現(xiàn) 金流政策分析蓄客時(shí)間： 2023年 9月 2023年 2月蓄客總量：約 8500組國(guó)八條后意向客戶： 2088組（有意向購(gòu)買）等待細(xì)則后意向客戶： 1032組（有意向且符合購(gòu)買條件）客戶保有量統(tǒng)計(jì) 經(jīng)過漫長(zhǎng)的等待，加之新政調(diào)控影響，客戶的購(gòu)買能力及購(gòu)買意愿發(fā)生了巨大變化，符合購(gòu)買條件仍然繼續(xù)考慮本項(xiàng)目的客戶量大幅下降，其數(shù)量還不到新政前意向客戶量的一半。剛需型依然是主要客戶群體216。投資客幾乎絕跡產(chǎn)品以兩三居為主（ 97%），其中 70160㎡ 戶型占 %，面對(duì)的主要是本市居住型和改善型客戶。新政后客戶分析房源整體可售性仍較強(qiáng)， 近 70%產(chǎn)品屬于熱銷及適銷產(chǎn)品 改善型客戶受到嚴(yán)厲打擊， 部分面積大、總價(jià)高的產(chǎn)品可能難以快速去化，可能會(huì)造成銷售周期延長(zhǎng)?？蛻舯Ｓ锌偭矿E減216。投資客幾乎絕跡未變因素216。產(chǎn)品可售性仍較強(qiáng)，主體為適銷類產(chǎn)品216。受政策影響，不排除現(xiàn)有客戶進(jìn)一步流失216。萬恒天籟灣 新興北京郡 洋都海岸金海國(guó)際花園競(jìng)品分析萬恒天 籟 灣項(xiàng)目地址 金渤海岸濱海路沿線 (大魏家街道 )開發(fā)商 萬恒地產(chǎn)占地面積 40萬平建筑面積 55萬平容積率 綠化率 46%總戶數(shù) 500戶戶型 24居 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 3月建筑形式 別墅 多層 小高 高層 面積區(qū)間 102330㎡主力產(chǎn)品 銷售率 價(jià)格 預(yù)計(jì) 7900元 /㎡項(xiàng) 目特點(diǎn)：216。對(duì) 本 項(xiàng) 目 對(duì) 比：216。分析：216。生活配套 嚴(yán) 重缺乏， 項(xiàng) 目周邊 沒有 購(gòu) 物消 費(fèi) 、餐 飲 、醫(yī) 療 等 設(shè) 施，交通不便， 銷 售速度 緩 慢。競(jìng)品分析新 興 北京郡項(xiàng)目地址 友誼街道龍王廟南側(cè)開發(fā)商 大連新興海韻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 81000平建筑面積 168000平容積率 綠化率 %總戶數(shù) 1551戶戶型 13居 開盤時(shí)間 2023年 10月 30日建筑形式 10棟高層 面積區(qū)間 62138㎡主力產(chǎn)品 7789㎡銷售率 14%價(jià)格 均價(jià) 6400元 /㎡項(xiàng) 目特點(diǎn)：216。對(duì) 本 項(xiàng) 目 對(duì) 比：216。分析 ：216。競(jìng)品分析金海國(guó) 際 花園項(xiàng)目地址 金州區(qū)龍王廟西南側(cè)開發(fā)商 大連新躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 建筑面積 90(公建 17一期 28二期45)容積率 綠化率 35%總戶數(shù) 2445戶戶型 13居 開盤時(shí)間 2023年 10月 5日建筑形式 11層小高、 19層高層 面積區(qū)間 48140㎡主力產(chǎn)品 6688㎡銷售率 20%價(jià)格 均價(jià) 6600元 /㎡項(xiàng) 目特點(diǎn)：216。對(duì) 本 項(xiàng) 目 對(duì) 比：216。分析 ：216。競(jìng)品分析洋都海岸項(xiàng)目地址 金渤海岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā) 展區(qū)開發(fā)商 大連三山房屋開發(fā)有限公司 占地面積 建筑面積 11萬平容積率 綠化率 40%總戶數(shù) 650戶戶型 13居 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 3月建筑形式 8棟多層、 3棟高層、 1棟小高層 面積區(qū)間 50150㎡主力產(chǎn)品 80㎡銷售率 價(jià)格 預(yù)計(jì) 7900項(xiàng) 目特點(diǎn)：216。對(duì) 本 項(xiàng) 目 對(duì) 比：216。分析 ：216。競(jìng)品分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售及近期預(yù)計(jì)推售調(diào)研分析項(xiàng)目名稱 總量 在售量 存量 去化率 預(yù)計(jì)推出量及主力戶型萬恒天籟灣 55　 停售 52　 5% 預(yù)計(jì) 4月 2房多層產(chǎn)品洋都海岸 未售　 　 預(yù)計(jì) 4月 2房一棟小高二棟多層金海國(guó)際花園 28　 （二棟高層四棟小高）　 　 11%預(yù)計(jì) 4月 2房?jī)蓷澬「咝屡d北京郡 　 (一棟高層 )　 　 %預(yù)計(jì) 3月 2房一棟高層單位：萬方潛在供應(yīng)量在 100萬方左右，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式嚴(yán)峻， 4月份預(yù)計(jì)推售量在 8萬方左右 ，形成集中供應(yīng)， 戶型以兩房為主，多為多層產(chǎn)品，對(duì)本項(xiàng)目客戶搶奪嚴(yán)重。 從目前區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)買客戶看，主要以以 7090平米經(jīng)濟(jì)型兩居和小三居為主，總價(jià)在 5070萬的接受范圍；216。 本項(xiàng)目的客戶基本與競(jìng)品情況相同客戶分析客戶分析結(jié)論市場(chǎng)分析總結(jié)政策板 塊供 銷價(jià)格 嚴(yán)厲 抑制投 資 者需求，打 擊 投機(jī)行 為 ；控制外來人口的 購(gòu)買 行 為 ，控制 購(gòu)買套數(shù)。本區(qū)域存量很大，且 競(jìng) 品 項(xiàng) 目在 產(chǎn) 品上與本 項(xiàng) 目無 較 大差 別 ，但價(jià)格低于本 項(xiàng)目，要想成 為 本板 塊 代表 項(xiàng) 目必 須 在推廣、 營(yíng)銷 、服 務(wù) 等 進(jìn) 行全方位提升。 預(yù)計(jì) 4月春展將會(huì)集中 試 水。客 戶區(qū)域 項(xiàng) 目多 為 旅游地 產(chǎn) ， 導(dǎo) 致大多客 戶為 外地及大 連 本地的私 營(yíng)業(yè) 主，主要 購(gòu)買 目的是投 資 ，而在目前政策下，此 類 客群將受到大量 擠壓 。） 42—502 商業(yè)配套 項(xiàng)目周邊無商業(yè)配套，依賴向應(yīng)廣場(chǎng)及新瑪特商圈配套均價(jià)（元 /平） 8000開盤時(shí)間 教育配套 實(shí)驗(yàn)幼兒園、五一路小學(xué)、南山小學(xué)、 109中學(xué)入住時(shí)間 付款方式 一次性付款，按揭貸款預(yù)售許可證 大金房預(yù)許字第 2023005號(hào) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水 醫(yī)療 金州四院、長(zhǎng)庚醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院采暖方式 地?zé)岬兔芏纫?線 海景大宅，周 邊 生活配套在不斷完善項(xiàng)目分析項(xiàng) 目由 11棟 板式高 層組 成，分 為 A、 B、 C、 D三個(gè)區(qū)域。B2B3C10C9C8C7D6D5 D4D3D2項(xiàng) 目均 為 高 層 ，兩 單 元兩梯四 戶 。 1單 元高出部分 為躍層 ，面 積 從 200502不等。青 睞小 戶 型和 躍層 ，其中， D D6號(hào)樓 4個(gè) 躍層 被一溫州人 買 下。產(chǎn) 品形 態(tài) ： 本 項(xiàng) 目 為 區(qū)域內(nèi)景 觀視 野最好的 項(xiàng) 目，前后遮 擋 面 積 最小，且高度 領(lǐng) 先區(qū)域。將在未來 時(shí) 髦嘉年 華 等 項(xiàng) 目配套落成 時(shí) 凸 顯 出其 強(qiáng) 大 視覺 沖 擊 力的效果。由此放棄了相當(dāng)一部分可以 “ 承上啟下的客 戶 ” ， 銷 售 戰(zhàn)線 明 顯 拉 長(zhǎng) 。分析 結(jié)論 ：216。 北京郡、金海國(guó) 際 花園 緊臨 本案的兩個(gè) 項(xiàng) 目在 價(jià)格上 對(duì) 本案形成直接打 擊 ；