【正文】 案例：位于墨爾本的 SY21項目是針對雅皮一族興建的住宅區(qū)。 ?均價 — /平方呎（約 14— /平方米）。 ?頂層復式 “天際獨立屋” ，面積 5353平方呎（約 500平方米），單價 /平方呎（約 萬港元 /平方米），總價約 。 香港 ?實 用 率： 80% ?開盤時間： 2023年 4月 ?入伙時間： 2023年首季 ?發(fā) 展 商： 新鴻基地產(chǎn)、地鐵公司 ?建 筑 師： 新鴻基工程有限公司 ?總建筑商： 新輝建筑有限公司 香港 香港 〃 凱旋門 項目簡介（ 11） ： 區(qū)域營銷管理部案例 ?59樓： ?天使按摩池 ?鏡花水療 ?日光浴平臺 ?天池 香港 ?九龍站最大室內(nèi)泳池。 香港 凱旋門 項目簡介（ 14）： 區(qū)域營銷管理部案例 ?61樓： ?摘星圖書館 ?風速乒乓室 ?小天使樂團 ?天空閱讀室 ?空中私人健身室 ?天天健身室 ?超時空游戲間 ?架空籃球場 ?62樓： ?云中花園 ?茶花園 ?榕樹園 ?松樹園 ?茉莉園 ?桂花園 ?薔薇園 區(qū)域營銷管理部 區(qū)域營銷管理部案例 香港 不過當時尚未推出豪宅盤“名門”的發(fā)展商長實，卻揚言“名門”的平均售價會較“凱旋門”高出三成，掀起了市場一片談論熱潮?！懊T”位于香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)渣甸山，單位面積由 15003800平方呎不等，一梯兩戶較高的隱私度及 20230港元 /平方呎的樓價，均顯示“名門”稱得上是一級豪宅。 詳情請見以下介紹： 區(qū)域營銷管理部案例 香港 〃 名門 項目簡介（ 2） ： 仰望 遠眺 香港 名門 項目簡介（ 7） ： 區(qū)域營銷管理部案例 景 觀： 中層向山部分單位景觀被龍華花園所擋 ?位于半山 ?海景和山景 ?西北望維多利亞港 ?東南望渣甸山 香港 名門 項目簡介（ 9） ： 區(qū)域營銷管理部案例 人文環(huán)境： ?名門原址為虎豹別墅，又稱萬金油花園； ?南洋商人萬金油大王胡文虎、胡文豹兩兄弟的別墅； ?1935年斥資＄ 1600萬興建； ?院內(nèi)種有四時花卉，墻壁設有中國民間傳說及佛教故事中家喻戶曉的浮雕，包括觀音、八仙及牛郎織女、十八層地獄的壁畫及雕塑； ?胡文虎后人胡仙在 1998年將虎豹別墅以＄ 1億售予長實集 團，長實將胡氏家族私有花園的產(chǎn)權(quán)歸還政府，及后協(xié)議以 ＄ ，每平方呎價約＄ 2100。 虎豹別墅旁有一條小河，環(huán)境清幽。名門 會所（ 1） ： 區(qū)域營銷管理部案例 嬌寵逸樂園： 名門至尊泳池 貴胄健體閣 貴逸桑拿閣 小貴胄樂園 貴胄閑情間 水晶讌樂園 空中芊翠泳池 玲瓏水晶店 ?面積約 30000平方呎 ?大堂以透光石材作裝飾 ?主要設施包括： 室內(nèi)外泳池（室外泳池以透明玻璃設計）、 按摩池、健身室、桑拿 \蒸汽室、宴會廳、兒童游樂室、寵物俱樂部 香港 名門 會所（ 9） ： 區(qū)域營銷管理部案例 宴會廳 香港 名門 會所（ 10） ： 區(qū)域營銷管理部案例 SPA香薰浸浴池 香港 名門 — 入戶大堂（ 2）： 區(qū)域營銷管理部案例 每層設有 Swarovski水晶壁燈 Swarovski水晶門鈴 人造貝殼半寶石樓層指示牌 香港 名門 — 營銷策略淺析（ 1） ： 區(qū)域營銷管理部案例 一、產(chǎn)品包裝到位： 號稱 ＄ 2023的樓書 名門的樓書除具備常規(guī)用途外，還具備突顯買家身份的功能，是一本值得收藏的樓書。其目的主要是要引起市場關注，引起客戶對樓盤的興趣。 此外，發(fā)展商對浴室用料配搭也一絲不茍，所有浴室潔具均以高科技鑄上名門英文名（ The Legend）縮寫“ TL”。 為了盡收宣傳的效果，發(fā)展商邀請傳媒一起到德國的兩大生產(chǎn)商 Leicht及 Miele作實地考察，充分利用媒體。名門 — 營銷策略淺析（ 2） ： 區(qū)域營銷管理部案例 ＄ 當客戶對名門有所認識，想進一步了解樓盤信息時，是發(fā)展商推出示范單位給客戶參觀的最好時機。此外還將春暉中心的墻身、電梯大堂及停車場等地方翻新。 發(fā)展商共耗資 。 內(nèi)容包括北極光、牛頓與三棱鏡、愛迪生 發(fā)明電燈炮、歷代女皇加冕、 mountain of light、光纖科技、畢加索電筒畫藝等難 得一見的場面，明確傳達“名門同樣罕有” 。名門 — 營銷策略淺析（ 3） ： 區(qū)域營銷管理部案例 二、成功把握開盤時機： 除宣傳攻勢外，名門在競爭對手凱旋門推出后兩個月才開盤，這是一個正確的做法。比如，凱旋門普通單位的均價約 /平方呎，特色單位高達 2萬港元 /平方呎以上，有了這可靠的信息，長實便能更準確地制定名門的開售價。長實提高了樓書、廚房浴室用具以及示范單位的品質(zhì)，使得名門較凱旋門更勝一籌。 發(fā)展商先以高價打響頭炮，然后再改變策略，按價推盤，針對客戶需求推售單位，令樓盤能在淡市中搶灘成功，做到價量兼?zhèn)洹ｋS著銷售工作的展開，中價位客戶越來越多，不少客戶希望購買 15000港元/平方呎的單位，發(fā)展商便根據(jù)客戶需要按價推盤。 接著，發(fā)展商雙管齊下，加推均價 11000港元 /平方呎的小面積山景單位，同時實行低門檻新付款方式， 64戶售價以千萬計單位二天內(nèi)售罄，速度驚人。 香港豪宅市場特點分析（ 1）： 區(qū)域營銷管理部案例 80年代開始，香港房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。至于如何界定豪宅，市場上沒有一個準則，但大致上香港傳統(tǒng)豪宅集中于港島區(qū)，新生豪宅遍布港九各處。 一、傳統(tǒng)豪宅區(qū) 南區(qū)（深水灣、淺水灣等） 南區(qū)位于港島南部，在港島四區(qū)中面積最大，擁有大量優(yōu)美的自然資源，如香港聞名的淺水灣海灘。居住在此的名人多不勝數(shù)，如李嘉誠、鄭裕彤等，是香港豪宅區(qū)的典范。由于所處位臵較高，山頂物業(yè)受到高度限制，以獨立別墅及低密度高層洋房為主，單位面積約 20236000平方呎，是香港單位面積最大的區(qū)。業(yè)主以香港富豪及政界人物為主，如終審法院首席法官李國能。其特點在于位處煩囂生活區(qū) (中環(huán)及銅鑼灣 )與優(yōu)閑生活區(qū) (山頂 )中間，業(yè)主既可享受生活交通上的方便，又不失悠閑恬靜的居住環(huán)境，所以吸引了不少高收入人士定居。低層單位的景色主要為鄰近大廈及市內(nèi)環(huán)境，高層單位更可欣賞維港景色及山景。 九龍?zhí)? 位處市區(qū)，既沒有良好的空氣質(zhì)量，也沒有廣闊的海景，卻是香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)不可或缺的一部份。 二、新生代豪宅區(qū) —— 九龍站 由于香港土地資源缺乏，傳統(tǒng)地區(qū)除了靠重建之外，已沒有多余土地建設新豪宅，所以近期出現(xiàn)了新一代的豪宅區(qū)，其價格絕不比傳統(tǒng)豪宅區(qū)低，九龍站便是最好的例子。 九龍站上蓋有四個樓盤，分別是漾日居、擎天半島、君臨天下及凱旋門，全屬超高層住宅，如擎天半島第一座樓高 260米，是現(xiàn)時亞洲第一高的住宅物業(yè)。 香港豪宅市場特點分析（ 2）： 香港豪宅市場特點分析（ 3）： 區(qū)域營銷管理部案例 三、新生代豪宅特點分析 1. 地段、景觀分析 香港缺乏土地資源，可供開發(fā)豪宅物業(yè)的土地供應已不多，所以近年在傳統(tǒng)豪宅區(qū)很少有大型項目推出，目前只有新鴻基的跑馬地禮頓山和正在發(fā)售的長實渣甸山名門；在傳統(tǒng)地區(qū)以外的豪宅，集中于維多利亞港兩岸填海土地，如九龍機鐵站的新鴻基凱旋門、恒隆君臨天下以及長實紅磡海名軒等。 2. 樓盤設計分析 新一代的豪宅，其建筑密度之高是以前很難想象的，如名門 60層、海名軒 73層、凱旋門更高達 80層，物業(yè)高度不斷上升，一方面單位可享有更佳的觀景和居高臨下的感覺，但另一方面大廈單位數(shù)目增加導致隱私度大大降低，對不少需要高度隱私的富豪而言是一個不利因素。 香港豪宅市場特點分析（ 4）： 區(qū)域營銷管理部案例 3. 樓盤用料分析 香港土地資源缺乏，豪宅樓盤的密度及居住的隱私難免受到一定程度的影響，發(fā)展商為了提高物業(yè)的素質(zhì)，通過使用更名貴及更豪華的用料來標榜物業(yè)的“尊貴”程度。 發(fā)展商首先動用七億元與德國著名廚柜生產(chǎn)商 Leicht及 Miele合作，炮制兩項全球獨有技術(shù)的“名門系列”廚具。第二項是廚柜門選用高亮度銀光焗油門板，此技術(shù)多用于波音飛機及奔馳汽車，用于廚柜門則屬首次。另外，主人房的浴室均設有一道以 6,000粒 Swarovski水晶鑲嵌的垂簾式設計的燈飾，格外名貴。 香港豪宅市場特點分析（ 5）： 區(qū)