天津灣策略-在線瀏覽
2025-02-24 21:21本頁面
【正文】 ，在長達(dá)上百公里的世界經(jīng)濟(jì)走廊中，想要在未來商務(wù)領(lǐng)域占 據(jù)一席之地，就必須保證 我們能滿足未來全球化商務(wù)的主流需求。 在海河綜合開發(fā)中，大體量、多元功能等特征是大家共有的，不具備明顯的差異化和未來需求針對性， 天津灣滿足未來全球化商務(wù)需求的差異化和針對性在哪里？ 規(guī) 劃！ 我們看到，所有功能區(qū)中， 惟有天津灣 ,在具備集群功能高度復(fù)合性的基礎(chǔ)上，還有一座高度生態(tài)化的頂級水上休閑運(yùn)動公園！ 惟有天津灣，公建面積達(dá)到 70%之高！ 這意味著 ,在未來 ,天津灣不僅是集合全球商務(wù)、水上休閑、國際化居住，以及滿足都市消費(fèi)的綜合商業(yè)于一體的城市綜合體，更 是未來全球商務(wù)辦公主流需求之所在。 考慮到業(yè)態(tài)多元，開發(fā)周期長，天津灣宏觀概括性的定位語，掌握以下原則： 不局限于天津市場本身，跳出天津定位天津灣。 天津灣推廣定位語 開發(fā)理念角度： 會晤中國 和諧世界 功能屬性角度： 復(fù)合城市 世界生態(tài)商務(wù)港 物理屬性角度： 北中國時代 世界城市生態(tài)集群 好了，我們?nèi)绾螌ⅰ吧虅?wù)”這一開發(fā)主題落實下去，最大程度規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險，實現(xiàn)利益最大化 —— 戰(zhàn)略篇－ 我們要將天津灣塑造成一個 “高度國際化的世界生態(tài)商務(wù)區(qū)”， 那么， 開發(fā)節(jié)奏如何進(jìn)展，推廣主題如何配合跟進(jìn)，方能順利抵達(dá)主題目標(biāo)？ 現(xiàn)金流如何支持？ 我們從五大地塊的開發(fā)計劃節(jié)點(diǎn)分析 —— A區(qū) 物業(yè)屬性：商業(yè)＋商務(wù) 開發(fā)進(jìn)度：封頂在售，年底商業(yè)開業(yè)。 政府定位：城市服務(wù)區(qū) 戰(zhàn)略分析：對于天津灣來說， A區(qū)雖然首發(fā)，且商業(yè)面積集中，商務(wù) 屬性明確，但大盤利好不支持情況下，未來經(jīng)營狀態(tài)尚不 分明，對主題支持力度不夠。 而商業(yè)在推廣中所占的地位，建議采用北京華貿(mào)中心的方 式， 在商業(yè)引進(jìn)沒有實現(xiàn)優(yōu)勢價值時，走暗線，一旦引進(jìn) 重量級的商家客戶，走明線，高調(diào)為項目加分。 形象定位： 世界商務(wù)消費(fèi)區(qū) 案 名： 中環(huán)廣場 B區(qū) 物業(yè)屬性：住宅＋商務(wù) 開發(fā)進(jìn)度：計劃 6月啟動， 11月拿銷售證，開發(fā)周期一年。 這樣的產(chǎn)品構(gòu)成比 例，對“商務(wù)區(qū)”概念有支持，但不夠強(qiáng)勢。 對于寫字樓定位，鑒于天津灣的商務(wù)主體在最后開發(fā)的 D地 塊，根據(jù)世界高端商務(wù)的需求特點(diǎn)， B區(qū)的商務(wù)，不建議定 位極端。 分析結(jié)論： B區(qū)在項目整體開發(fā)中的戰(zhàn)略地位價值， 第一是對“生態(tài) 大盤”形象的現(xiàn)實支持，第二在于回款，第三在于通過 公寓的培育，穩(wěn)定提升地塊價值，第四是對前期商務(wù)主 題的承接。 推廣狀態(tài)：待定 政府定位：城市居住區(qū) 戰(zhàn)略分析： C地塊開發(fā)啟動時， 天津灣版塊價值 已經(jīng)具備良好基礎(chǔ)， 但是 尚未達(dá)到峰值 。 產(chǎn)品方面，建議公寓做部分頂級公寓，作為未來商務(wù)區(qū) 首腦級 CEO的中國會館推出，提升大盤高端形象力。 假如要做 soho，鑒于 soho這種產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，和對應(yīng) 的城市人群屬性，建議面積比例不宜過大，不宜作為推 廣熱點(diǎn)高調(diào)出現(xiàn)，否則會拉低整個項目的商務(wù)價值，與 未來推出的 D區(qū)“世界生態(tài)商務(wù)集群”高端形象不匹 配。 形象定位： 世界上層中國會館 案名建議： 天津灣 海公館 D區(qū) 物業(yè)屬性：高端商務(wù)＋酒店 開發(fā)進(jìn)度：開發(fā)方案 1－ B、 C區(qū)回款后啟動 開發(fā)方案 2－地塊出讓代建，與 B或者 C區(qū)同時啟動 推廣狀態(tài)：待定 政府定位：城市商務(wù)區(qū) 戰(zhàn)略分析：雖然天津灣整體定位商務(wù)主題，但是 作為商務(wù)主體的 D地 塊，是開發(fā)節(jié)奏的最后一個節(jié)點(diǎn)。 因此， D地塊的啟動越早，對整個項目的運(yùn)作越有利，而 D區(qū)的開發(fā)成敗，關(guān)系到整個項目操作是否能夠達(dá)到預(yù)期 目標(biāo)，更關(guān)系到我們自己持有的酒店的經(jīng)營成敗。 考慮到全球大企業(yè)一般對寫字樓的空間個性化需求，可 考慮在 C地塊運(yùn)作同時，開始與企業(yè)的個性化空間定制需 求進(jìn)行訪問，為未來推出奠定客戶基礎(chǔ)。 推廣狀態(tài)：在“海河水上運(yùn)動世界”的項目總主題下， E區(qū)工程一直 作為具有市政屬性的城市工程，通過軟文、新聞、活動等
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