【正文】 應(yīng)提高了購(gòu)租比。 ? 如果人們預(yù)期短期利率會(huì)上升，在土地供給彈性不變的情況下，房產(chǎn)年成本將上升，其結(jié)果必然促使房?jī)r(jià)下跌。在最近幾年內(nèi)無(wú)論是北美還是中國(guó)利率水平都相當(dāng)?shù)停@是抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。目前還沒(méi)有證據(jù)說(shuō)將來(lái)各城市之間購(gòu)租比的差距會(huì)自然縮小。購(gòu)租比高的城市將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持在高水平。 ? 在評(píng)估房?jī)r(jià)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)采用業(yè)主成本的長(zhǎng)期平均值，而盡量避免采用當(dāng)期業(yè)主成本。 ? 在許多情況下房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫?！? ? 有人說(shuō)空置面積是：“購(gòu)房者既沒(méi)有出租也沒(méi)有入住的房屋加上沒(méi)有賣出去的房屋”。 ? 空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。 ? 根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，在 2023年底，全國(guó)商品房空置面積為 億平方米，其中商品住宅空置面積為 表 采用不同的分母計(jì)算出來(lái)不同的空置率 （億平方米） 2023年數(shù)據(jù) 以空置商品房計(jì)算的空置率 以空置住宅計(jì)算的空置率 房屋建筑面積 % % 住宅面積 % % 施工面積 % % 竣工面積 % % 商品房銷售面積 % % 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023， P62。 ? 有的學(xué)者引用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說(shuō)，目前空置率已經(jīng)達(dá)到 26%。 ? 如果投資主體是國(guó)家，那么空置率高意味著浪費(fèi)。 ? 解決住宅空置的關(guān)鍵在于各級(jí)政府。 ? 如果投資主體變成市場(chǎng)上的法人，空置并不是傳統(tǒng)意義上的浪費(fèi)。 ? 是房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)高，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)剩了。 ? 縮小貧富差距的要害在于就業(yè)政策、稅收政策、政府的轉(zhuǎn)移支付政策和健全公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 ? 空置率過(guò)高（暫且不論按照什么空置率標(biāo)準(zhǔn)），反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)上有些問(wèn)題。 ? 沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。 ? 房地產(chǎn)商預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)迅速上升，推遲出售。 ? 空置率上升在一定程度上反映了房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。 ? 資金的機(jī)會(huì)成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護(hù)成本等。 ? 倘若這些房子沒(méi)有賣出去，房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息， ? 銀行追債討債，拍賣。 ? 某些房地產(chǎn)商有強(qiáng)硬后臺(tái)，銀行不敢催促還貸，更不敢將房子拿過(guò)來(lái)拍賣。 ? 拿著銀行的錢在賭博，堅(jiān)守高房?jī)r(jià)不肯讓步。 ? 他們不愁流動(dòng)資金匱乏。 ? 政府的作用并不是去直接干預(yù)房?jī)r(jià)，而是要針對(duì)市場(chǎng)失靈的病灶動(dòng)手。 房地產(chǎn)講座 (2) 房 價(jià) 評(píng) 估 辦 法 主講人：徐滇慶 房?jī)r(jià)的不確定性 ? (1) 房地產(chǎn)完全沒(méi)有流動(dòng)性。 ? (2) 由于房地產(chǎn)的地理位置具有唯一性，世界上沒(méi)有兩棟完全一樣的房子， ? (3) 住宅結(jié)構(gòu)、面積、朝向、樓層等區(qū)別，使得購(gòu)房者愿意支付的價(jià)格區(qū)別很大 ? (4) 房地產(chǎn)商對(duì)房?jī)r(jià)的估算中包含了很大的主觀判斷的成分， ? (5) 房地產(chǎn)商在談判中房?jī)r(jià)的不確定性。 ? 首先要弄清楚，是站在什么人的角度來(lái)討論問(wèn)題，依據(jù)的是哪一種房?jī)r(jià)估算法？ 市場(chǎng)比較法 ? “貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。 ? 市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件： ? 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。 ? 按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱為收益還原法。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。顯而易見，收益還原法不適合那些沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益的建筑物，例如，政府辦公大樓、學(xué)校、公園、醫(yī)院等。假定房地產(chǎn)的純收益不變，使用年限無(wú)窮，還原利率為常數(shù)，上式可以簡(jiǎn)化為人們一般所熟悉的形式： )1)... (1)(1(...)1)(1(1 2121211nnrrrarrarap??????????rap ?利率純收益房地產(chǎn)價(jià)格 ?收益還原法的困難： ? （ 1） 如何選取合理的還原利率。房地產(chǎn)的還原利率理應(yīng)高于國(guó)庫(kù)券利率，但是究竟應(yīng)當(dāng)高多少？ ? 通常還原利率包括有三個(gè)部分：純利息，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率和通貨膨脹率。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)大不相同。 ? （ 2）收益還原法的第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。 ? 在這里， Rt 表示住房資本的年成本， Ty表示利息稅率， i表示利率， Tg表示財(cái)產(chǎn)增值稅率， γ表示住房?jī)r(jià)值增長(zhǎng)率， δ表示折舊率， Pt1。 ? 最大的不確定因素就是住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率 γ?？墒墙y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，由于住房需求的價(jià)格彈性很弱，住房?jī)r(jià)格變化對(duì)于居民的購(gòu)房或租房的選擇并不敏感 。建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。 ? 第一，取得土地的費(fèi)用。 ? （ b）在城市中取得土地需要支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。 ? （ d）通過(guò)土地二、三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得的土地為購(gòu)買費(fèi)。 ? 第三，建筑安裝費(fèi)用。建筑材料能源、水電和運(yùn)輸費(fèi)用。 ? 第四，資金成本（投資占用資金的利息）。包括市場(chǎng)推廣費(fèi)、委托銷售費(fèi)和銷售手續(xù)費(fèi)等。 ? 第七，開發(fā)商的利潤(rùn)。 假設(shè)開發(fā)法 ? 地價(jià) = 房?jī)r(jià) – 建筑費(fèi)用 – 專業(yè)費(fèi)用 – 銷售費(fèi)用 – 資本成本 – 稅費(fèi) – 利潤(rùn) ? 房?jī)r(jià)扣除開發(fā)成本之后就剩下二大塊：地價(jià)和利潤(rùn)。如果利潤(rùn)低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目或者改變?cè)瓉?lái)的設(shè)計(jì)預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。 房?jī)r(jià)評(píng)估方法的背后 ? 房地產(chǎn)商偏愛市場(chǎng)比較法。 ? 收益還原法傾向于購(gòu)房者的利益。不可能收集足夠的信息來(lái)分析未來(lái)各期的收益。在有關(guān)房?jī)r(jià)的辯論中房地產(chǎn)商不愿意涉及假設(shè)開發(fā)法，因?yàn)樗麄兘^對(duì)不愿意讓別人知道他們預(yù)期的利潤(rùn)到底有多少。恐怕房地產(chǎn)商最不喜歡的就是成本估價(jià)法。 房?jī)r(jià)地價(jià)，孰先孰后 ? 房地產(chǎn)商說(shuō)，由于地價(jià)漲得太多了，所以房?jī)r(jià)才會(huì)漲。 ? 32個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)，地價(jià)因素只占商品房成本的 23％，其中，北京土地成本占商品房總成本的 ％，上海的土地成本則只占總成本的 ％，廣州則更低，只有 ％。 ? 房?jī)r(jià)所反映的實(shí)際上是這些無(wú)形權(quán)益的價(jià)格。 ? 任何一種權(quán)益的變化都會(huì)改變房?jī)r(jià)。工資和利潤(rùn)的高低，是價(jià)格高低的原因，而地租的高低，卻是價(jià)格高低的結(jié)果。這種壟斷價(jià)格所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)與土地所有權(quán)無(wú)關(guān)。在房?jī)r(jià)形成的過(guò)程中房地產(chǎn)商根據(jù)市場(chǎng)需求（包括真實(shí)需求和投機(jī)需求）來(lái)決定房?jī)r(jià)，而地價(jià)高低是房地產(chǎn)商決定是否投資這個(gè)項(xiàng)目的因素之一。 ? 支付了 70年的地租之后實(shí)際上就已經(jīng)擁有了這塊土地。 ? 目前的土地出讓方法很容易使得地方政府的行為短期化。 ? 不僅不利于從長(zhǎng)期觀點(diǎn)來(lái)平衡政府財(cái)政，而且很容易導(dǎo)致過(guò)度投資。 ? 在一般商品的價(jià)格形成過(guò)程中供給方和需求方在交易談判中的地位對(duì)等。 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給方是房地產(chǎn)公司，需求方是千千萬(wàn)萬(wàn)的購(gòu)房者。 ? 在土地批租市場(chǎng)上，供給方是各級(jí)地方政府，需求方是房地產(chǎn)公司。 ? （ 1）雙方的激勵(lì)機(jī)制不對(duì)稱。 ? （ 3）投標(biāo)過(guò)程中的地位不對(duì)稱。 ? 正是由于在土地批租市場(chǎng)上供求雙方的不對(duì)稱性，地價(jià)和房?jī)r(jià)不存在著平等的互動(dòng)關(guān)系。 ? 可是在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中采用市場(chǎng)比較法。 房?jī)r(jià)決定了地價(jià) ? 浙江的地價(jià)比江蘇高，但是江蘇的房?jī)r(jià)要比浙江高。 ? 房?jī)r(jià)高的地方地價(jià)未必高。 ? 在購(gòu)房者支付的房?jī)r(jià)中只有 30%左右是地價(jià)。 可是，在 2023年，房?jī)r(jià)的飆升速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了地價(jià)的漲幅。 ? 判斷房?jī)r(jià)是否決定地價(jià)的最主要的依據(jù)來(lái)自于土地投標(biāo)過(guò)程。 ? 這個(gè)項(xiàng)目流標(biāo)之后，根本就談不上房?jī)r(jià)高低。 ? 事實(shí)上，房地產(chǎn)商在政府公布地價(jià)標(biāo)底之前早就對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)作出了預(yù)測(cè)。 ? 某些房地產(chǎn)商將房?jī)r(jià)暴漲的原因歸結(jié)于地價(jià)上漲