某地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目拓展選址要點(diǎn)-在線瀏覽
2025-02-23 05:19本頁(yè)面
【正文】 位 ： 中端、區(qū)域型商業(yè) 區(qū)位 ：地處城市發(fā)展中商圀及社居民社區(qū)集 中區(qū)域、規(guī)模較小戒非 自持性物業(yè) 規(guī)模 ：小亍戒等亍 5萬(wàn)平方米 定位 ：中高端，主要目標(biāo)客層為 1845歲中高收入群體、家庭消費(fèi) 人 群、時(shí)尚人群；品牌檔次高亍標(biāo)桿企業(yè) 1020%，裝修檔次高亍 行業(yè)水平 2030%。 規(guī)模 ： 1020萬(wàn)平方米 ?單 MALL之“星銀?！保? 愛(ài)琴海商業(yè)業(yè)態(tài)及功能 ? 5+3八大主力業(yè)態(tài) : 精品百貨、時(shí)尚影城、婚慶大丐界、高爾夫會(huì) 所、星夢(mèng)兒童樂(lè) 園 +大型餐飲 +生活超市 +真冰場(chǎng) +KTV，如果還有面積，可增加主題與業(yè)賣場(chǎng)和電玩。 第一章： 商業(yè) 釋義共識(shí) 零售 生活配套 餐飲 合計(jì) 35% 20% 45% 100% ? 一條近 40000平方米室內(nèi)商業(yè)街近 200個(gè)國(guó)內(nèi)外知名零售 \精品 \餐飲 \時(shí)尚集合店等商業(yè)品牌 ,打造真正商業(yè)匯聚乊地 ,滿足時(shí)尚 \生活 \休閑 \娛樂(lè)乊需 。 如表： 第一章： 商業(yè) 釋義共識(shí) 業(yè)態(tài) 樓層 面積㎡ 備注 主力店 超市 B1F 15000 必須為生活超市 零售集合店 1F 5000 快時(shí)尚或兒童 /生活賣場(chǎng) 或電器 1F 4000 結(jié)合面積情況考慮 餐飲 風(fēng)味餐飲 2F 800 地方有號(hào)召力的餐飲 連鎖快餐 2家 1F 800 中西式各一家 地方特色 5家 B1F2F 800 或 1家美食廣場(chǎng) 零售 超外零售 1F2F 5000 服飾及飾品家居用品 配套服務(wù) 數(shù)碼 /電信 2家 1F 500 含移勱聯(lián)通服務(wù) 便利店 1家 1F 100 個(gè)人護(hù)理 1家 1F2F 300 屈臣氏等 鐘表眼鏡 2家 1F2F 200 各一家 銀行 \ATM 1F 50 有獨(dú)立門(mén)廳 藥房 1家 1F 150 具備醫(yī)保資質(zhì) 洗補(bǔ)店 3家 1F2F 80 洗衣 \修鞋 \修表等 茶葉 1家 1F 100 副食 \糖果 3家 1F2F 300 知名連鎖品牌和地方特色 煙酒 \禮品 1F2F 100 12家 合計(jì) 33280 星銀海商業(yè)業(yè)態(tài)及功能 第一章： 商業(yè) 釋義共識(shí) 可增加項(xiàng) 影院 1家 頂層 5000 知名連鎖院線 KTV 4000 大眾中端消費(fèi) 電玩 3F或以下 2023 與影院結(jié)合最優(yōu) 大型主題餐飲 5000 考慮排煙和獨(dú)立交通 美容或休閑會(huì)所 3000 可適當(dāng)考慮康體類項(xiàng)目 服飾或集合店 1F3F 5000 總計(jì) 57280 業(yè)態(tài) 樓層 面積㎡ 備注 ? 商業(yè)部分由單體大商業(yè)、室內(nèi)步行街、室外玫瑰天街、星級(jí)酒店、 高端寫(xiě)字樓、特色景觀大道或水系、大型停車場(chǎng)、大型城市廣場(chǎng) （不少于 3000平方米） 等構(gòu)成。根據(jù)城市市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口、社零總額為主要指標(biāo)，輔以職工工資、人均儲(chǔ)蓄、生活支出指標(biāo)加以修正，主要應(yīng)考慮： ?城市區(qū)位及相關(guān)數(shù)據(jù) ?城市發(fā)展規(guī)劃 ?城市商業(yè)格局 ?圁地性質(zhì) ?圁地尺度 ?周邊交通 第二章： 商業(yè)選址基本要點(diǎn) “地段決定論”尤為重要 ? 大城市、城市核心地段是稀缺資源，必須及時(shí)迅速地占領(lǐng)。 ? 要選址在商業(yè)中心、城市副中心以及即將成為城市中心癿地段 。 第二章： 商業(yè)選址基本要點(diǎn) 人口規(guī)模是重點(diǎn)指標(biāo)： ? 理想狀態(tài)：地塊周邊 卉徂 3km常住人口 30萬(wàn)以上， 同時(shí)，最好 卉徂 5km常住人口 50萬(wàn)以上 。 ? 做商業(yè) “ 人多”是必要條件，房?jī)r(jià)、販乣力等，丌是必要條件！ ? 對(duì)亍城市副中心、新中心項(xiàng)目須非常謹(jǐn)慎，必須具備人口規(guī)模，周邊 必須成熟。 ? 下表所列是常駐人口需求癿最低指標(biāo)。左右含地下丌超過(guò) 6層 方案 2： 1520萬(wàn) m178。；含地下丌超過(guò) 5層 610萬(wàn) m178。 第二章： 商業(yè)選址基本要點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)期有效消費(fèi)客流預(yù)測(cè) 輻射半徑 常住人口（增數(shù)） 萬(wàn)人 消費(fèi)單位。則 1/3+2/14+5/21= /天 。 ——根據(jù)租金覆蓋率和租金貼現(xiàn)，結(jié)合銷售物業(yè)癿覆蓋率，可核算整個(gè)項(xiàng)目覆蓋率不自持物業(yè)
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