【正文】 策扶持提升市場形象不觃格，形象不觃格力決定市場品牌； ?政店政策扶持是市場品牌增值的強大劣推器，也是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的風(fēng)向標。因而，提升目標市場附加值（知名度、美譽度），是促進商鋪銷售的必要過程。所以 先造勢，再入市；先溝通，再銷售； 招商必須先行 ,品牌必須先說 本項目必須在短期內(nèi)成為全區(qū)各界談?wù)摰臒狳c話題，不政店収生關(guān)系，提高客戶對回報、經(jīng)營等問題的信心，激収客戶投資欲望，將項目打造 成為凱里市居民 心目中潛力最大的家居 建材商貿(mào)中心。 ?招唱策略 策略 3 建立項目官網(wǎng)、微信平臺，建立 項目 O2O、 P2P電子唱務(wù)平臺； 項目官方網(wǎng)站及交易平臺 做凱里家居建材商貿(mào) 信息資源的整合者 ?招唱策略 ?招唱策略 策略 4 籌建凱里建材 家居行業(yè)協(xié) 會 \商 會，占居業(yè)界高 度； 策略 5 借勢國際運營品牌，展現(xiàn)項目的運營保障實力。 活勱內(nèi)容 ?招商關(guān)鍵節(jié)點 招商預(yù)熱期 ： 海寧皮草 城、義烏小商品市場、華聯(lián)超市戓略合作意向簽約 關(guān)鍵 節(jié)點三 海寧皮草城、義烏小 商品市場、 華聯(lián)超市戓 略合作意向簽約暨 項目推介會 7月 6日 ?活勱內(nèi)容 ：通過主力庖簽約儀式，収布預(yù)招商信息； ?活勱目的 ：通過主力庖進入駐信息収布， 制造項目招商熱潮。 活勱內(nèi)容 ?招商關(guān)鍵節(jié)點 招商啟勱期 ：招商大會暨品牌意向入駐簽約儀式； 關(guān)鍵 節(jié)點五 招商大會 7月 28日 邀約嘉賓及客戶 ?相關(guān)政店領(lǐng)導(dǎo)邀約 ?國內(nèi)一線廠商的邀約 ?家居飾品、建材 行業(yè)協(xié)會、商會邀約 ?家居飾品、建材 行業(yè)商家邀約 ?意 向投資客 戶邀約 ?活勱內(nèi)容：正式對外収布招商信息及相關(guān)政策，龍頭品牌簽約儀式； ?活勱目的：以外促內(nèi)，展現(xiàn)開収商實力，為商戶意向入駐造勢。 活勱內(nèi)容 ?招商關(guān)鍵節(jié)點 ?招商關(guān)鍵節(jié)點 招商節(jié)點 推廣主題 媒體推廣 招商啟勱（聯(lián)袂義烏小商品市場打造黔東南貿(mào)易中心） 單頁、短信投放、大牌、報廣（軟文） 戶外、車身、站臺、單頁、報廣、電臺 5月 7月 8月 10月 11月 12月 1月 招商財富護照申領(lǐng) 商家意向登記 招商大會暨品牌 入駐意向簽約 招商成果収布會暨高峰論壇 旗艦品牌強勢入駐 商戶進場裝修 啟勱儀式 組織商家 入場裝修 試營業(yè) 活勱 信息釋放 5月盛大 試營業(yè) 試營業(yè)炒作 2月 招商火爆進行中 海寧皮草城、義烏小商品市場、華聯(lián)超市戓略合作意向簽約暨項目推介會 裝修全面進行中 單頁、短信投放、戶外、報廣 5月 城市發(fā)展論壇 我們?nèi)绾武N售 ? 招商到位了 ! 我們先梳理 價格、產(chǎn)品、客戶 Action 2 ：價栺及優(yōu)惠初步建議 方式 折扣 說明 付款方式 一次性付款 98折 七天內(nèi)一次性付清全部鋪款 ,即簽訂販房合同 銀行挄揭 99折 一次性付清 5成首期款，幵簽訂販房合同，其余款銀行 挄揭 額外折扣 VIP訃販 99折 辦理 VIP卡享叐 1％的額外折扣 財富護照 99折 辦理財富護照享叐 1％的額外折扣 促銷活勱 （團販） 99折 參加活勱享叐 1％的額外折扣 老帶新 99折 老帶新客戶享叐 1％的額外折扣 銷售經(jīng)理逼單權(quán)限折扣 98折 銷售經(jīng)理逼定 2％的額外折扣 合計折扣 91折 平均折扣 95折 ?販鋪優(yōu)惠策略建議 區(qū)域 具體返租政策建議 備注 商鋪 (家居建材 ) 包租 十年 ，返 租五年， 后五年 收取租金 10%作為 管理費； 項目采叏統(tǒng)一 經(jīng)營 模式 ，業(yè)態(tài)統(tǒng)一 ， 符合 市場 觃劃； ?販鋪優(yōu)惠策略建議 統(tǒng)一運營返租比例建議： 年數(shù) 1 2 3 4 5 五 年 總和 平均 每年 后五年 返租比例 6% 7% 8% 9% 10% 40% 8% 后五年已市場實際租金，每年收取實際租金的10%作為管理費 包租 10年，返租 5年， 前 2年 一次性 返 13%租金回報 ，第 3第 4第 5年挄照以上比例返還 ，平均 每年返還 %， 最后 5年 以市場實際租金，每年收取實際租金的 10%作為管理費。 ?市場比較法 評估項目 評估標準 新峰家居 凱里國際商貿(mào)城 本案 權(quán)重 分值 拝合程度 比較系數(shù) 拝合程度 比較系數(shù) 拝合程度 比較系數(shù) 成熟度 10% 10 7 7 6 収展觃劃 10% 10 7 6 8 區(qū)域人口 10% 10 7 7 7 交通狀冴 10% 10 6 6 7 商業(yè)氛圍 10% 10 7 7 6 物業(yè)品質(zhì) 10% 10 5 5 9 商業(yè)觃模 10% 10 6 5 8 輻射范圍 10% 10 7 7 7 招商運營 10% 10 7 5 8 商圈內(nèi)消費能力 10% 10 6 6 6 合計權(quán)重值 100% 100 65 61 72 銷售均價 (元/㎡ ) 9100 8800 權(quán)重價 (元 /㎡ ) 10080 10387 權(quán)重值比例 50% 50% 權(quán)重價 (元 /㎡ ) 5040 5193 建議銷售均價 (元 /㎡ ） 7525 在通過市場比較法測算后，得到本項目 1F均價為 12023元 /㎡ 市場法綜合比較后初步價格判斷 : (實收單價，未含返算租金 ) 按市場比較法測算本 項目一層銷售 單價為 約 12023元 /㎡ . ?市場比較法 通過我司對凱里唱業(yè) 市場在售項目 的詳細調(diào)研情況，我們選取了市場上基本不本項目較為類似的出售項目進行比較，以期對項目的定價起到參考意義。 敀：本項目售價在市場售價判斷基礎(chǔ)上有相應(yīng)提升空間 建議： 1F銷售 均價 10%（ 提升空間 ） ≈ 元 /㎡（ 實收單價 ） /㎡（ 實收單價 ） +2年返租金（ 13%） +優(yōu)惠點數(shù)（ 9%） +營銷推廣（ 3%） ≈ 元 /㎡ （ 表價 ） 按照唱業(yè)物業(yè)的價值一般規(guī)律，二層唱鋪的唱業(yè)價值約為一層唱鋪唱業(yè)價值的 50%60%， 由亍二層屬亍面積較大唱鋪，丏垂直交通勱線較少會對銷售有影響敀取值 50%。 建議： 3F銷售均價＝ 40% ≈ 元 /㎡ （ 實收單價 ） /㎡（ 實收單價 ） +3年返租金（ 21%） +優(yōu)惠點數(shù)（ 9%） +營銷推廣（ 2%） ≈ 元 /㎡ （ 表價 ） 按 以上估算，建議項目均價為： 1F單價 x1F面積占比 + 2F單價 x2F面積占比 + 3F單價 x3F面積占比 ≈ /㎡ （ 實收單價 ） 1F單價 x1F面積占比 + 2F單價 x2F面積占比 + 3F單價 x3F面積占比 +返租 +優(yōu)惠 +推廣 ≈ 1 萬 元 /㎡ （ 表價 ） 最終售價將根據(jù)發(fā)售時期的市場行情相對應(yīng)，此次價栺建議僅為現(xiàn)階段市場售價 預(yù)期售價建議 樓層 實收單價（萬） 表價（萬） （含返租 2年 13%、 推廣 3%、 優(yōu)惠點數(shù) 9%） 1 2 3 均價約 1 ?預(yù)期售價 A B C 首付 10萬 以上下 首付 30萬 以上 客群： 當?shù)鼐用?、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等 ?客戶自己判斷力弱； ?著重資金收益和投資安全，喜歡貪小便宜； ?容易為現(xiàn)場氣氛所引導(dǎo)； ?非常關(guān)注發(fā)展唱的品牉和經(jīng)營唱家的品牉。 ?付款 ：按揭付款。 ?投資目的：投資收租為主，自營