【正文】 套 未售貨量 563 套 792 套 500 套 未知 680 套 348 套 未售部分交吉時間 2023 年 4 月 2023 年 現(xiàn)樓 2023 年 3 月 2023 年 8 月 2023 年 未售部分開售時間 2023 年中旬 2023 年 5 月 發(fā)售中 發(fā)售中 發(fā)售中 2023 年中旬 主推戶型 標準： 144 153 ㎡ 復(fù)式： 272 293 ㎡ 92 107 ㎡ 136 181 ㎡ 93 128 ㎡ 130 208 ㎡ 部分 60 ㎡ 41 67 ㎡ 89 132 ㎡ 80% 為 小戶型 預(yù)計開售價格 目前均價 : 8200 元 / ㎡ ( 有水份 ) 預(yù)計開售 7000 元 / ㎡ 毛坯房 目前均價 : 7000 元 / ㎡ ( 帶裝修 ) 目前均價： 毛坯房： 8200 元 / ㎡ 易投資 : 7600 元 / ㎡ 目前均價 : 70 00 元 / ㎡ 預(yù)計開售 7000 元 / ㎡ 毛坯房 SWOT分析 外部環(huán)境分析 . 內(nèi)部力量分析 . 機會 威脅 珠江新城已被政府定位為 21世紀的中央商務(wù)區(qū) CBD 市政府對珠江新城規(guī)劃重整 各種配套逐步完善 近年經(jīng)濟的持續(xù)增長，市場對寫字樓的需求日逐增加，同時促進了珠江新城發(fā)展的步伐。 華南干線 五羊新城圍合成江 新城圍合式，未有合理的人流、交通、隔斷車流、人流、缺少人氣。市政府亦計劃分三個階段，逐步實施，將珠江新城建成中央商務(wù)區(qū)的宏偉藍圖。建議將項目應(yīng)定位為： 戰(zhàn)略定位建議 打造國際級頂尖的高尚住宅物業(yè) ? 打造成為一個充滿時代感、優(yōu)越感、緊扣時代脈搏，引領(lǐng) 21世紀新生活概念，構(gòu)筑項目的形象內(nèi)涵和風格。 ? 影響力將輻射珠江三角洲及港澳地區(qū)，是整個華南地區(qū)最具代表性和權(quán)威性的高尚物業(yè)。 支撐定位的條件 ? 示范單位、交樓標準、施工材質(zhì)的達標。 ? 銷售中心、管理服務(wù)達標。 支撐定位的條件 公寓： 我們設(shè)想在樓市如此競爭激烈的情況下打破傳統(tǒng)銷售操作 —— 引入國際上權(quán)威性，知名度與美譽度良好的公寓管理公司（如雅詩閣、萬豪國際等）對凱旋公寓（ L8區(qū)住宅部分）進行管理，并借助其強大客戶網(wǎng)絡(luò)資源和市場推廣經(jīng)驗，去吸引大批量歐美等國家駐華廣州辦事處的工作人員入住。 凱旋之商業(yè)部分建筑面積有 M2， 但作為一個在高尚物業(yè)內(nèi)的商業(yè)廣場，如要形成類像廣州天河城、友誼商店、北京路等商業(yè)區(qū)可能性不大，與項目定為亦不相符。 商場： 住宅： 凱旋的住宅部分約有 1800套單元 ， 面積約 23萬多平方 。 廣告語 CBD首席中央生活區(qū) 如尚不合適可由廣告公司潤色 二、目標客戶定位 目標客戶大部分年齡于 35— 50歲間，二、三次置業(yè)的私營企業(yè)主，處于上層社會的成功人士，大型企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層，政府部門的高級官員，在廣州工作的華僑、港澳人士和用于投資升值的富有人士等等。 三、開售時機策略 開售目標 ? 內(nèi)部認購登記： 5月 6日 ? 正式公開發(fā)售： 6月 1日 2023年 3— 6月 2023年 6— 12月 2023年 7— 12月 2023年 1— 6月 開盤期 尾銷期 持銷期 熱銷期 項目銷售的四個階段 銷售比例 10% 54% 17% 19% 銷售套數(shù) 80 152 130 430 銷售面積 12523 67312 23794 20350 計劃在兩年內(nèi)完成項目 100%的銷售 合計 100% 792 123979 3月 1— 4月 15日 4月 16— 5月 6日 6月 1日 5月 6— 31日 預(yù)熱期 引爆期 沸騰期 加熱期 正式公開發(fā)售 內(nèi)部認購 6月 1日 5月 6日 對外披露信息 戶外廣告啟動 報紙電視啟動 公關(guān)活動啟動 3月 1日 4月 10日 4月 18日 5月 6日 銷售中心進駐 4月 1日 開盤籌備期的時間節(jié)點 3月 15日 電臺廣告啟動 工程配合要求 為配全項目開售， 項目部需在五月一日前完成如下事項： ? 現(xiàn)樓示范層全層完工； ? 完成部分樓身立面； ? 停車點全面交付使用； ? L L8區(qū)園林全面進入養(yǎng)護期； ? 新銷售中心全面交付使用（如適用，詳見后文） ? 完成公共空間、銷售通道、電梯的工程； 四、推貨策略 凱旋一期開發(fā)物業(yè)共 792套單位，但由于東向六棟物業(yè)的工程暫緩。計劃在內(nèi)部認購期將第 4棟物業(yè)雙數(shù)樓層約 107套單位推出市場。 ? 內(nèi)部認購期后，以疊瓦式的操作策略，每次上升空間不大穩(wěn)步向上調(diào)整。 均價走勢 銷售周期 內(nèi)部認購 公開發(fā)售 強銷期 持銷期 尾銷期 項目狀況 具備申請預(yù)售條件及園林進入養(yǎng)護期 具備銷售條件 2023年 12月交樓 業(yè)主入住社區(qū)氛圍形成 二期啟動 日期： 2023年 6月前 2023/6 2023/6— 2023/12 2023/1— 2023/6 2023/7— 2023/12 均價走勢： 10000 10500 11000 11500 11000 六、媒體應(yīng)用策略 主流媒體的應(yīng)用 ? 報紙：廣州日報、羊城晚報 ? 電臺：城市之星 、音樂臺 ? 電視：省有線香港臺 ? 戶外：天河區(qū)，北環(huán)高速等區(qū)域內(nèi)選擇廣告位 輔助媒體的應(yīng)用 ? 報紙 ：南方都市報、南方樓市、英文周報 ? 雜志 ：航空雜志、財經(jīng)雜志、經(jīng)理人雜志 ? 其它 ： DM、 夾報等 媒體投放策略 為了使項目在市場上一炮而紅，迅速樹立項目鮮明形象，建議在開盤前期運用媒介記者協(xié)助撰寫新聞繕稿，令到整個市場對項目產(chǎn)生關(guān)注。 項目推廣媒體炒作策略 3月： 神秘期 4月： 關(guān)注期 5月： 內(nèi)部認購期 6月： 公開發(fā)售期 項目規(guī)劃 項目內(nèi)涵 項目賣點 項目賣點 公司品牌 珠江新城板塊炒作 國際公寓 珠江新城板塊炒作 公關(guān)活動 公關(guān)活動 公司品牌 公關(guān)活動 項目形象 公關(guān)活動 項目內(nèi)涵炒作 板塊炒作 國際公寓炒作 公關(guān)活動 推動銷售 媒體炒作主題 3月 4月 5月 廣州將出現(xiàn)一個標準化的國際社區(qū)（新