某住宅項目發(fā)展定位戰(zhàn)略咨詢報告-在線瀏覽
2025-02-21 13:10本頁面
【正文】 645187328,000 8,500 9,000 9,500較大的市場空間911XH/020514/SHDISC(2023GB)因較大的市場空間及地段形像于短期內較難作出大幅改變，中高檔住宅定位風險明顯較高檔為低市場空間大小低 高信虹競爭力高檔高低中? 市場規(guī)模? 預估供應量? 比較其他地區(qū)? 比較臨近地塊中高檔風險12XH/020514/SHDISC(2023GB)限于信虹地塊的狀況，信虹如果定位于中高檔，產品設計可以參照市場標準，但定位于高檔則需要提供最高標準的產品才可能提高其競爭力主要設計參數(shù)? 容積率? 綠化率物業(yè)管理裝修程度8,000市場標準：??40%? 開發(fā)商自行管理? 毛坯現(xiàn)市場環(huán)境估計單價元 /平方米 12,000市場最高標準：??50%? 國際性物業(yè)管理公司如第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行等? 全部裝修中高檔 高檔13XH/020514/SHDISC(2023GB)總成本 賣價 ***17%其他成本 ** 銷售成本及稅務土地成本 建筑成本 * 凈營業(yè)額中高檔高檔及中高檔定位盈利率相差無幾* 包括大樓建筑主體 , 綠地 , 停車場 , 裝修等** 包括前期預備成本 , 配套設施等*** 以現(xiàn)時市場狀況估算高檔 16%初步估算14XH/020514/SHDISC(2023GB) *包括大樓建筑主體、綠地、停車場、裝修等**包括前期預備成本、配套設施等***以現(xiàn)時市場狀況估算總建筑成本賣價 ***17%其他成本 ** 銷售成本及稅務土地成本 建筑成本 * 凈營業(yè)額中高檔地價因容積率偏低而調高 , 加上高昂的裝修費 , 高檔定位盈利率相對較低高檔 4%估算15XH/020514/SHDISC(2023GB)高檔定位總體投資額較中高檔定位高，但中高檔總盈利是高檔的三倍19%中高檔高檔210%中高檔高檔初步估算投資額百萬元盈利百萬元16XH/020514/SHDISC(2023GB)綜合回報及風險兩方面考慮，中高檔住宅將是較適合信虹第一期發(fā)展的定位回報率高低高 低三思后行安全保險投資首選不應考慮風險中高檔高檔17XH/020514/SHDISC(2023GB)定位分析應隨周邊地區(qū)發(fā)展的逐漸成熟而不斷調整? 每一地塊定位應重新作同樣的分析? 較后期發(fā)展將因地段周邊發(fā)展及形象的改變宜作重新分析? 信虹地塊二期發(fā)展將因周邊環(huán)境改善而有望提高定位?50公頃內其它地塊，特別是沿蘇州河邊將有條件成為超豪華住宅發(fā)展定位分析過程投資回報風險市場空間信虹競爭力具體定價需要根據(jù)推出市場時間的情況 , 房型及總價作出決定18XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段?限制條件分析?風險分析–市場研究–信虹競爭力分析? 與不同地區(qū)的競爭對手的對比? 潛在鄰近競爭對手情況?經濟效益分析–投資規(guī)模預測–盈利率分析項目檔次定位 產品價值定位 營銷策略?細分目標客戶群?了解目標客戶對產品的需求?制定產品定位–戶型面積–配套設施–小區(qū)規(guī)劃原則? 營銷的計劃藍圖19XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標客戶群分析?產品定位–戶型比例–配套設施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則20XH/020514/SHDISC(2023GB)從定量消費者調查中作分析，有意購房人士可分成四個簇群，各自有不同的人口背景及選擇偏好投資者：高個人和家庭收入3135歲已婚有孩子 (三口之家 )，孩子較小企業(yè)管理人員投資過住宅地產高購物和娛樂消費高教育程度高文化教育支出“過日子 ”族：中低個人收入目前住公房管理人員或個體戶偏低的購物消費高教育程度都市小資：中等個人 /家庭收入專業(yè) /技術人員 /機關干部已婚有孩子 (三口之家 )，孩子較大重視景觀，濱江 /河景觀高文化教育支出上海雅皮：2530歲低個人 /家庭收入未婚和父母住在一起較多娛樂支出多娛樂需求21XH/020514/SHDISC(2023GB)根據(jù)不同消費人群對信虹的吸引力和信虹對他們的吸引力，我們可以甄別出信虹的目標客戶群投資者為主要的目標人群，都市小資為次要的目標人群，其余兩個人群主要受經濟能力或信虹項目的成本結構所限，不是該項目的核心目標人群消費者對信虹的吸引力強弱弱 強信虹對消費者的吸引力都市小資投資者上海雅皮“ 過日子 ” 族資料來源 :致聯(lián)公司調查；麥肯錫分析以獨特賣點作針對性推廣不作考慮主要目標設計需作特別考慮以現(xiàn)有條件吸引能符合條件的客戶22XH/020514/SHDISC(2023GB)信虹項目發(fā)展在設計階段應特別注意目標客戶群看重的因素購房先決條件投資者1 周邊環(huán)境優(yōu)美2 升值潛力高3 交通發(fā)達 /小區(qū)配套到位4 地段層次高5 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美信虹發(fā)展項目可直接控制的條件都市小資1 交通發(fā)達2 物業(yè)管理公司好3 價格4 升值潛力高 /小區(qū)配套到位 /周邊設施全面5 地段層次高 /小區(qū)環(huán)境優(yōu)美注意重點? 定價不可過高 (10,000元 /平方米 )以確保升值空間? 小區(qū)配套設施需配合目標客戶要求? 物業(yè)管理公司選擇非常重要? 小區(qū)環(huán)境，如綠化、建筑形態(tài)等23XH/020514/SHDISC(2023GB)?目標客戶群分析?產品定位–戶型比例–配套設施 /物業(yè)管理–小區(qū)規(guī)劃原則24XH/020514/SHDISC(2023GB)根據(jù)中原對高檔樓盤客戶的需求調查，并以麥肯錫的消費者調查結果作調整 , 得出初步的房型比例及面積兩房三房四房復式戶型 面積（平米） 比例30%初步供討論兩房一廳一衛(wèi)兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一個半衛(wèi) (小房型 ）四房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)50%12%8%5%25%10%30%8%5%3%90100115125160175190210210250100110資料來源 :中原地產 。總價方面， 100—120 萬是選擇的峰值，其次是 120—150 萬，該價格區(qū)間是高檔市場的主力客戶需求216。150萬元以上的總價區(qū)段也有一定的市場需求216。單價均價在 7,7008,275
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