【正文】 貿(mào)物流園區(qū)、沈陽市沈海物流園區(qū)、江陰港口綜合物流園區(qū)、旅順羊頭洼綜合物流園區(qū)等，遍布全國各地。 湖南省物流業(yè)發(fā)展概況分析 湖南省重點(diǎn)規(guī)劃八大物流園區(qū) ? 《 湖南省物流業(yè)振興實(shí)施規(guī)劃（ 20232023年） 》 提出突出發(fā)展“四大區(qū)域、三條通道”，重點(diǎn)建設(shè)八大省級物流園區(qū)。 ? 重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)湖南金霞、長沙空港、株洲石峰、湘潭九華、岳陽城陵磯港、懷化鶴城、衡陽白沙、郴州湘南國際八大省級物流園區(qū)。 ? 據(jù)悉 ,湖南物流業(yè)將重點(diǎn)發(fā)展四大區(qū)域 ,即以長株潭城市群作為帶動全省物流業(yè)發(fā)展的中心區(qū)域、以岳陽為中心的湘北物流區(qū)域、以懷化為中心的湘西物流區(qū)域、以衡陽為中心的湘南物流區(qū)域。4A級物流企業(yè)達(dá) 20個(gè) ,5A級物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)零的突破。 湖南省已確定未來五年增長目標(biāo)，目前投資發(fā)展物流業(yè)，存在較大市場機(jī)會。 ? 衡陽西南云大都市區(qū)面積 2351平方公里，其中 2023年中心城區(qū)建成區(qū)面積 130平方公里，中心城區(qū)戶籍人口 138萬。 ? 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況 ? 2023年為 1434億元，比上一年增長 %。全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 ? 2023年，社會消費(fèi)品零售總額達(dá) ，是 2023年的 。 ? 工業(yè)門類齊全，目前全市工業(yè)已初步形成先進(jìn)裝備制造、鹽鹵化工和精細(xì)化工、礦產(chǎn)品開發(fā)、新型能源、食品加工等五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 ? 交通：衡陽是全國 45個(gè)公路交通主樞紐城市之一，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽，作為內(nèi)陸城市，衡陽交通樞紐特征明顯。 ? 京港澳高速、泉南高速、衡昆高速、衡大高速、衡炎高速公路、衡邵高速公路在衡陽市區(qū)交匯； 107國道（北京至廣州）、 322國道（衡陽至廣西憑祥友誼關(guān)，至越南）、三南公路（連接湘南贛南閩南）貫穿全境。 ? 截止 2023年 12月底，隨著主線長 148公里的衡邵高速公路竣工通車，衡陽高速公路通車總里程達(dá) 449公里，位居湖南省第一。 ? 相關(guān)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：據(jù)現(xiàn)場調(diào)研情況統(tǒng)計(jì)，衡陽市現(xiàn)狀主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量為 206個(gè)，其中 2023平方米以上百貨店和專業(yè)店 21個(gè)，超市 44個(gè)，商品交易市場 37個(gè)，農(nóng)貿(mào)市場 48個(gè)，星級以上賓館、酒店 43家，各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量所占比重相對均衡。 商品交易市場19%農(nóng)貿(mào)市場25%超市23%2023 平米以上百貨店和專業(yè)店11%賓館 、 酒店22%衡陽市各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu)圖 注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)商務(wù)局網(wǎng)點(diǎn)資料情況及現(xiàn)場調(diào)研情況整理。 ? 物流企業(yè)：衡陽共有各類物流企業(yè)近 200家，其中：以“物流”冠名的有 42家，倉儲企業(yè) 56家，承擔(dān)境內(nèi)外貨運(yùn)的企業(yè) 80多家。 ? 物流設(shè)施：目前，衡陽市各行業(yè)、各部門擁有各類倉儲設(shè)施達(dá) 40多萬平方米，車輛達(dá) 20多萬臺，全社會貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 ，增長%。 ? 物流園區(qū)：物流園區(qū)建設(shè)已經(jīng)啟動，現(xiàn)代物流企業(yè)已經(jīng)起步。中儲股份、璐輝物流、中電物流等國內(nèi)知名物流企業(yè)已經(jīng)在衡陽投資。 ?物流種類：物流企業(yè)較多，但從事第三方物流的企業(yè)數(shù)量不多，占全市物流行業(yè)市場的比重還比較低，與發(fā)達(dá)地區(qū)相比還有較大差距。我省通過國家評估委員會審定的國家 A級物流企業(yè) 62家，而我市 A級物流企業(yè)為數(shù)不多。 物流園區(qū)典型項(xiàng)目分析 白沙洲物流園屬于白沙洲工業(yè)園，白沙洲工業(yè)園規(guī)劃面積 37平方公里，產(chǎn)業(yè)定位為電子信息、新能源和精密機(jī)械制造等； ? 交通： 緊鄰城區(qū)，蒸湘南路、蒸陽南路、白沙大道將園區(qū)與城區(qū)連為一體；西外環(huán)、南外環(huán)、 S21G107和衡昆高速公路穿越園區(qū)，園區(qū)內(nèi)有兩個(gè)高速公路出入口，自園區(qū)上京珠高速公路只 5分鐘車程；湘桂鐵路衡陽南站坐落園區(qū)，丁家橋千噸級碼頭距園區(qū) 2公里衡陽“南岳”機(jī)場離園區(qū)僅 10分鐘車程； ? 資源環(huán)境優(yōu)越。園區(qū)實(shí)行“封閉式管理，開放式運(yùn)行”和“無費(fèi)區(qū)”運(yùn)作模式，全程全方位為投資商提供“保姆式”服務(wù)。 衡陽市作為老工業(yè)城市，比照執(zhí)行國家振興東北老工業(yè)基地有關(guān)優(yōu)惠政策；省政府在建設(shè)資金、規(guī)費(fèi)減免、協(xié)調(diào)機(jī)制、用地指標(biāo)等方面給予特別支持；市委、市政府相繼出臺了關(guān)于推進(jìn)工業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見和優(yōu)惠措施； ? 基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。水、電、燃?xì)?、通訊、寬帶等公用設(shè)施配套到位，項(xiàng)目入園即可使用。衡陽陸路口岸集海關(guān)和商檢于一體，產(chǎn)品進(jìn)出口報(bào)關(guān)手續(xù)極為便捷。 ? 物流園規(guī)劃總用地面積 2325畝，入園企業(yè) 4個(gè)，總投資 188000萬元，建設(shè)成為公鐵聯(lián)運(yùn)的現(xiàn)代物流園區(qū)。 二、建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容： 該項(xiàng)目總投資 10億元，一期總投資 5億元，總建筑面積 21萬平方米，用于建設(shè)倉儲系統(tǒng)、交易系統(tǒng)、配送系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡(luò)平臺。 園區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一、規(guī)劃總用地： 972畝 其中：一期工程用地： ha（合 500畝，含城市道路占地 ha，規(guī)劃建設(shè)用地 ha） 二期發(fā)展控制用地： 31?，F(xiàn)為中南地區(qū)最大的鹽鹵及精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國家重點(diǎn)鹽化工及精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)基地、國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地衡陽鹽鹵及精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)園、全國最大的新能源汽車生產(chǎn)制造基地、全國最大的鉛酸電池及鉛極板生產(chǎn)基地、中國最大新型液晶顯示器專用磁芯生產(chǎn)基地； ? 松木工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位：依托豐富的鹽鹵資源和衡陽市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造區(qū)域性的鹽鹵化工及精細(xì)化工、新能源、冶煉、醫(yī)藥、物流、印染、服裝和紡織綜合性產(chǎn)業(yè)基地； ? 園區(qū)位于衡陽市石鼓區(qū)、珠暉區(qū)內(nèi)，整體規(guī)劃控制范圍為 107國道以東、東外環(huán)路以西，內(nèi)外環(huán)線以北，南岳高速公路以南，湘江自南向北將園區(qū)分為東西兩片，規(guī)劃控制面積為 ，其中江西片 ，江東片。 松木工業(yè)園 松茶物流園 圖中紅色標(biāo)注部分，即為正在前期籌備中的松茶物流園，占地 2100畝，修建信息物流區(qū)、貨運(yùn)物流區(qū)、倉儲區(qū)等 3個(gè)功能區(qū)及配套設(shè)施。 第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位分析 項(xiàng)目 指標(biāo) 本項(xiàng)目 白沙物流園 松茶物流園 區(qū)位 衡陽縣西渡 雁峰區(qū)銅橋港 珠暉區(qū)茶山坳 規(guī)模 首期 300畝 2325畝 2100畝 交通 衡邵高速，鐵路 水陸空立體交通 水陸空立體交通 產(chǎn)業(yè)支撐 衡陽縣及衡陽西 部多產(chǎn)業(yè) 白沙洲物流園及湘中南 地區(qū)的進(jìn)出口貿(mào)易等 松木工業(yè)園及湘中南企業(yè) 原料、產(chǎn)品和能源等 政策 享有絕大部分優(yōu) 惠政策 享有各級 全部優(yōu)惠政策 享有各級 全部優(yōu)惠政策 綜合評估 規(guī)模中小，暫無法成為市場領(lǐng)導(dǎo)者 目前衡陽最大的綜合性物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，市場領(lǐng)導(dǎo)者 前期籌備中的物流園區(qū)，依托松木工業(yè)園，未來又一物流市場旗艦 ? 通過以上對比分析我們不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目暫時(shí)不具備成為市場領(lǐng)導(dǎo)者的規(guī)模和實(shí)力，“大而全”的分散發(fā)展不適合本項(xiàng)目； ? 另外，本項(xiàng)目在區(qū)位和人氣方面不如競爭項(xiàng)目，同時(shí)衡陽縣工業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，無法提供足夠的支撐； ? 因此，我們應(yīng)面向衡陽市西部及整個(gè)衡陽市，集中力量，打造最專業(yè)、最精細(xì)的物流園項(xiàng)目。 自身優(yōu)勢 ? 新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)是由中華全國供銷合作總社聯(lián)合全國供銷社系統(tǒng)和知名企業(yè)共同投資，以農(nóng)村為主要目標(biāo)市場，按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建的全國性連鎖超市集團(tuán)。 ? 本項(xiàng)目開發(fā)商新合作集團(tuán)，為歷史悠久的實(shí)力央企，在農(nóng)村日常消費(fèi)品尤其是日化物流方面運(yùn)作多年，資源豐富，運(yùn)作成熟，而且具備與政府洽談，調(diào)整衡陽縣此類市場布局的實(shí)力； ? 因此，在本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位中，可考慮發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢，選擇農(nóng)村日常消費(fèi)品作為經(jīng)營業(yè)態(tài)。 ? 能源礦產(chǎn)和高科技等對資源、場地、設(shè)備、人員素質(zhì)等有特殊要求，運(yùn)作難度極大，專業(yè)資源要求很高，項(xiàng)目開發(fā)參與方也不具備此類優(yōu)勢資源； ? 因此，能源礦產(chǎn)和高科技產(chǎn)業(yè)部不適合本項(xiàng)目。產(chǎn)品除暢銷北方十余個(gè)省、市以外，還遠(yuǎn)銷至俄羅斯、蒙古、加拿大、西班牙、韓國、東南亞、非洲等國家和地區(qū)，日客流量達(dá)兩萬人以上，年成交額 100億元人民幣。 938終點(diǎn)站就是香河家具城的入口。 天津客運(yùn)站乘天津 寶坻 香河家具城 天津火車站后廣場乘天津 香河班車 自駕車自外環(huán)線走京津公路，到安平再到香河家具城；或走京津塘高速楊村出口下到安平再到香河家具城；或走津薊高速 寶坻北出口 京沈高速下再到香河家具城；或從寶坻下走香寶公路到香河家具城。我們選擇建材和家具兩大類的代表項(xiàng)目 ——華源建材大市場和永興家居廣場來分析： 華源建材大市場 ? 華源建材大市場，種類齊全，高中低檔均有， 2023年 12月正式開業(yè)。 ? 經(jīng)營購物區(qū)： A區(qū)為門業(yè)、鋁業(yè)、石材、木地板； B區(qū)為鋁材、燈具、扣板、玻璃； A、 B區(qū)靠 107國道的臨街面形成超大規(guī)模的華源油漆街； C、