【正文】 303840 48% 部分可改三房，部分 舒適戶型 三房 110140 684 85500 13% 高品質(zhì)戶型，強調(diào)創(chuàng)新 四房 140160 192 30720 5% 疊加 150180 78 14040 2% 創(chuàng)新產(chǎn)品，舒適戶型 平層退臺 130150 228 34200 5% 情景洋房 130180 224 35840 6% 聯(lián)排 180200 63 12600 2% 總計 633860 100% 容積率 本報告是嚴格保密的。 沿銀杉路一字排開的高層建筑，形成具有強烈視覺沖擊力的社區(qū)展示面 ? 強調(diào)建筑的整體形式感，完整、流暢的展示面和具有韻律感的天際線都是吸引眼球的重要因素 棕櫚泉 北京 公園大道 北京 西釣魚臺嘉園 項目體驗空間 1. 沿街建筑立面 本報告是嚴格保密的。 ?立面材料中引入質(zhì)感較強的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受 ?材料的使用上要強化對比。 在地塊上設(shè)臵大板，實行自然的人車分流 下部順應(yīng)高差設(shè)臵為社區(qū)停車場，車輛直接由外部進入地下層，形成相對獨立的車行空間 上部大板層，建筑的底層，封閉的社區(qū)，完全的人行系統(tǒng)，與外部道路高差一致 關(guān)聯(lián) :蜂巢。 綠化帶與水的的巧妙結(jié)合，突出社區(qū)生活的休閑與趣味 項目體驗空間 4. 主軸景觀 本報告是嚴格保密的。地面地下空間暢通 ，創(chuàng)造出層次感豐富的灰空間，同時可作 泛會所 ，增強整體的生活氣息和休閑情調(diào) 蜂巢 —— 聯(lián)系上下空間，創(chuàng)造空間趣味性和功能多樣性 項目體驗空間 5. 蜂巢 本報告是嚴格保密的。 綠意盎然的小廣場 項目體驗空間 6. 立體庭院 利用地塊高差 ,在大板與低密度交界處設(shè)臵立體庭院 本報告是嚴格保密的。 ?通過原有高差設(shè)置下沉廣場，與建筑之間既有區(qū)隔又形成具有悠閑趣味的空間 小型下沉廣場位置 住宅活動標高 白馬廟下沉廣場 地下停車場 地下停車場 結(jié)合入口商業(yè)設(shè)臵下沉廣場，形成具有歷史意味的休閑區(qū)域 項目體驗空間 7. 白馬廟下沉廣場 本報告是嚴格保密的。 傳統(tǒng)停車場 設(shè)臵連接兩地塊的街角廣場，在延續(xù)項目整體性的同時提供社區(qū)休憩空間 項目體驗空間 8. 街角廣場 本報告是嚴格保密的。 PART TWO2 ★項目整體規(guī)劃建議 ★ 項目配套建議 商業(yè)配套 會所 A 教育 本報告是嚴格保密的。 ?溁灣鎮(zhèn)商圈 :榮灣鎮(zhèn)是岳麓區(qū)由來已久的商貿(mào)重鎮(zhèn)，通過湘江一橋與河東相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，人流旺。 ?火車站商圈：以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主，交通優(yōu)勢明顯，酒店業(yè)發(fā)達。 溁灣鎮(zhèn)商圈 伍家?guī)X商圈 五一商圈 火車站商圈 東塘商圈 本報告是嚴格保密的。 ?紅星商圈：以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導、商貿(mào)流通為主導，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財富與人氣齊聚的南長沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟圈。 ?馬坡嶺商圈：位于芙蓉區(qū)東部隆平高科技園內(nèi)，與長沙縣縣城星沙鎮(zhèn)共同組成長沙市的副中心城市 — 星馬新城。 ?黎托商圈：武廣高速鐵路黎托客運站的建設(shè)為契機，建設(shè)完善配套商業(yè)設(shè)施，構(gòu)建商貿(mào)、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業(yè)中心。 ?觀沙嶺商圈 ：依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，重點發(fā)展商務(wù)、會展、商貿(mào)餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè)。 新興商圈 傳統(tǒng)商圈 根據(jù) 05年編制的遠景規(guī)劃，到 2023年，長沙市將新增八大新興商圈 觀沙嶺商圈 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 ?估計在 09年底后，隨著未來區(qū)域價值成熟，居住人口的增多，項目東部和南部規(guī)劃的商業(yè)，銀杉路南部的觀沙嶺商圈也會進一步成熟，項目片區(qū)的商業(yè)價值將會獲得提升 ?德潤園商業(yè)街已初步建成，總建筑面積 25991平方米，主街的長度為 185米，寬度為 54米，整個商業(yè)街分為上下兩層，上下兩層以不同的交通路線和小區(qū)的住宅區(qū)直接相連，充分體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的特色。 ?觀沙嶺商圈未來商業(yè)規(guī)劃 超過10萬平米 。 商業(yè)級別 城市中心區(qū)商業(yè) 區(qū)域型商業(yè) 社區(qū)型商業(yè) 鄰里型商業(yè) 規(guī)模（ m2） 30萬以上 900036000 18009000 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 居民聚居區(qū)，人流集中交通便利 住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè) 客流量 日人流量 30萬以上 日人流量 8萬以上 日人流量 3萬以上 居住人口 5000以上 核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者 步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民 商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街＋集中商業(yè) 商業(yè)街為主，個別集中商業(yè) 小型商業(yè)店鋪 最適合本項目 的商業(yè)級別 商業(yè)功能定位 ——基于對片區(qū)商業(yè)價值的判斷，前期應(yīng)控制商業(yè)規(guī)模，主要服務(wù)于本項目社區(qū)，但隨著區(qū)域價值成熟，未來將兼具片區(qū)服務(wù)的功能 ?片區(qū)商業(yè)價值 ——當前片區(qū)商業(yè)價值受限，但隨著未來城市化進程和區(qū)域成熟，片區(qū)商業(yè)價值有很大的提升 ?項目開發(fā)特征 ——開發(fā)周期長，社區(qū)逐步成熟 基于東西廂地塊商業(yè)開發(fā)的考慮，以500畝為基礎(chǔ) 商業(yè)功能定位：主要服務(wù)于本項目社區(qū)，未來兼具片區(qū)服務(wù)功能 現(xiàn)狀區(qū)域人氣不旺，片區(qū)商業(yè)價值不高，估計到 09年底商業(yè)價值才會逐步體現(xiàn) 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。閬峰云墅 39 四百多平米為主的獨棟別墅 一期沒有，二期預(yù)計 3萬多平米 —— 長沙奧林匹克花園 34 共 35棟小高（主力是三房） 20萬平米的 CPD核心動力商務(wù)港，包括了公園式購物中心、 5A級寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓（未啟動）；一樓臨路均為商鋪 先租后售，價格待定 碧桂園威尼斯城 獨立別墅、聯(lián)體別墅、洋房 五星級酒店，三萬平米的商業(yè)廣場 只租不售，租金平均 50元 /平米。水郡 10 多層 一樓均為商鋪， 60%出售 售價 /平米 萬科 桂花城 多層洋房，電梯小高，小胖樓 2萬平米，只售不租 1萬 4/平米 1. 以臨街商鋪為主，面積大小無定律，根據(jù)項目所處位臵而定 2. 非成熟區(qū)項目在啟動期無推出商業(yè) 3. 非成熟區(qū)售價略低 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)體量判定：在現(xiàn)狀片區(qū)不成熟的情況下，項目商業(yè)以社區(qū)型商業(yè)配臵較合適，考慮未來的發(fā)展空間，體量建議控制在２萬㎡以內(nèi) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標 類別 居住區(qū) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 ㎡ /人 合理服務(wù)半徑 8001000m 根據(jù)國外類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標 商業(yè)面積 ：住宅面積 = ： 1 ：鄰里住區(qū)理論《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū) 本項目住宅面積約為 524621㎡ 社區(qū)商業(yè)規(guī)模約為14165m178。 ?本項目的商業(yè)定位 —— 主要服務(wù)于本項目社區(qū)，但隨著區(qū)域價值成熟，未來將兼具片區(qū)服務(wù)的功能 優(yōu)勢 劣勢 獨立商業(yè)街 可以將商業(yè)街和社區(qū)隔斷，不會影響社區(qū)的居住氛圍 占地，減少項目收益，不滿足項目利潤最大化的考慮 沿街底商 充分利用，有利于項目利潤的最大化 部分業(yè)態(tài)以及噪聲會影響上面樓層住戶的居住品質(zhì) 集中式商業(yè) 1. 最大限度的滿足社區(qū)住戶需要 2. 有利于輻射周邊區(qū)域，聚集項目人氣 1. 占地，減少項目收益，同時影響小高層排布 2. 運營成本高，扣除成本的實際收益低，風險大 3. 招商困難，不易經(jīng)營 商業(yè)形態(tài)的選擇原則 ? 利潤最大化原則 ? 市場可接受原則 ? 即使沿街底商影響了臨近住戶的居住品質(zhì)，但綜合來看，有利于項目利潤最大化 ? 由于片區(qū)商業(yè)價值的限制和區(qū)域價值尚未成熟，目前選擇經(jīng)營集中式商業(yè)需要長時間的資金投入，及市場培育 ? 從項目的后續(xù)開發(fā)的角度來看，一方面有需要有更大的商業(yè)體量支持；另一方面，區(qū)域價值的成熟和人氣的積聚，后續(xù)需要有集中式商業(yè)作為項目的配套，同時也有利于發(fā)揮項目的輻射能力 項目的主要商業(yè)形態(tài) —— 非獨立商業(yè)街（由沿街底商構(gòu)成） +部分集中商業(yè)的形態(tài) 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 本報告是嚴格保密的。 本項目商業(yè)的排布建議：以沿街商鋪為主，入口廣場 \街角廣場 \道路節(jié)點處形成部分集中商業(yè) 商業(yè)排布建議 ? 考慮坦山路與銀杉路之間未來的濱江節(jié)點及南側(cè)的德潤園商業(yè)街的影響，建議把東地塊部分商業(yè)移至南地塊 ? 沿銀杉路兩側(cè)排布，一層商業(yè) ? 保證兩地塊分別有商業(yè)配套 ? 沿街排布，以住宅底商為主，住宅連接處可以適當隔斷，也可以將空間連接作為商鋪 ? 無內(nèi)街，但主入口處商業(yè)可適當作深，與會所融合，使得會所的部分功能可對外開放 ? 沿街底商不能作簡單長連線，應(yīng)作適當間隔，層次富于變化 物業(yè)定位 —— 商業(yè)研究 坦山路 長望路 谷岳路 觀沙嶺路 銀杉路 本報告是嚴格保密的。 服 務(wù) 金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修 … 燈飾、床上用品店、家具裝飾、品牌電器直銷 … 家 居 快餐西餐、中餐館、面包店、咖啡館、茶室、酒吧 …… 餐 飲 休 閑 花店、服飾店、瓷器店、兒童玩具店、寵物店、其他特色賣場 … ?項目沿街商鋪以服務(wù)社區(qū)居民基本生活的商業(yè)為主； ?家居類商業(yè)具有獨特性，在項目整體銷售結(jié)束前無論對于招商還是終端銷售都很受歡迎，而社區(qū)全面入住后將部分轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌麡I(yè)態(tài)； ?休閑類商業(yè)需要相對成熟的社區(qū)支持，不是先期引進重點。 類型 條件 作用 目標適用性 項目 超 市 對交通便捷要求較高 租賃面積大 ； 租期長； 帶來巨大的購物人流 完善生活配套 推動住宅銷售 帶動街鋪 ∨ 購物中心 對交通要求較高； 一般為成熟區(qū)域； 需一定人流支持及昭示性較強的街面 對周邊商業(yè)有較強的帶動作用。 —— 專業(yè)市場 對交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集 對是否為成熟區(qū)域要求不高。 —— 集中式商業(yè)建議先選擇以超市啟動，帶動住宅和街鋪銷售 集中式商業(yè) ?在社區(qū)消費人口尚未達到大型商家所需的有效需求時，即使提供優(yōu)惠的招商條件，大型商家也一般不會考慮進駐。 本報告是嚴格保密的。 集中式商業(yè)業(yè)態(tài)建議：先期引入小型超市，后期引入餐飲、小百貨等主力店 集中式商業(yè) ?通常大型集中商業(yè)在一個社區(qū)發(fā)展到 1020年后才進駐；較偏遠的社區(qū)為解決基本生活需要，較早安排引進小型集中商業(yè)。 ?隨著區(qū)域價值的成熟和人氣的積聚，后續(xù)需要有集中式商業(yè)作為項目的配套，同時也有利于發(fā)揮項目的輻射能力。 坦山路 長望路 谷岳路 觀沙嶺路 銀杉路 后期引入 先期引入 本報告是嚴格保密的。 社區(qū)商業(yè) 2 項目空間體驗 9. 集中商業(yè) 在社區(qū)內(nèi)建設(shè)小型集中商業(yè)，會成為區(qū)域的強勢配套 本報告是嚴格保密的。 ?精品意識原則 —— 本項目為區(qū)域的領(lǐng)袖樓盤，客戶定位在本地中高端客戶，考慮到會所與整體建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以及客戶對會所的較高要求。 項目名稱 占地面積（萬㎡） 容積率 會所數(shù)量 會所面積 功能 有何特色 長沙奧林匹克花園 34 1 1500 健身房、棋牌室 等 運動功能從會所剝離，專門建造 7000平米的運動館 萬科 卓越蔚藍海岸 1 7000 咖啡廳、棋牌室等 無 綠城 ?西地塊會所是家庭會所（ Family Club），東地塊會所是運動會所（ Sports Club）。 ?運動會所集合多種體育運動設(shè)施，為業(yè)主提供運動、健身服務(wù)。 Family Club 家庭理財培訓、醫(yī)療咨詢、心理咨詢 主婦會所 使用者：家庭主婦 Family Club Family Club Family Club 老楊在這里的 生活很有規(guī)律 ： 早上去 湖邊 打太極 ；中午陪老伴做飯；下午伺弄心愛的花草；偶爾出門去 社區(qū)茶室 同老鄰居聊天；晚飯后散步。我們的任務(wù)就是 享福了 ！ 老人之家 棋茶室 世外種植園 使用者：家庭中的老年人 在會所中設(shè)臵老人活動場所；在園林中預(yù)留一塊社區(qū)種植園，由業(yè)主打理以及采摘，完全照顧到老年人的