【正文】 法 ” 和 “ 市場比較法 ” 測算價格? 在成熟商業(yè)區(qū)，鋪面投資回報率不宜低于 8%/年；在新開發(fā)區(qū)域，考慮到升值因素，鋪面投資回報率不宜低于 6%/年；投資回報的測算通常按三年內(nèi)的平均租金為基準(zhǔn)。? 客戶對天地樓的偏好要比純鋪面強(qiáng)。? 針對自營客戶： 可考慮購鋪款的變相反還，比如開業(yè)階段自營客戶可憑借裝修發(fā)票向開發(fā)商報銷不超過購鋪款總額 15%（ 待定 ）的裝修費(fèi)、免交三至五年物業(yè)管理費(fèi)、給予水電費(fèi)補(bǔ)貼等等，減輕自營客戶的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，鼓勵自營客戶入駐。另外，由于前三年輕裝上陣，經(jīng)營戶打下良好的基礎(chǔ)，整個商業(yè)街也形成良好的商業(yè)氛圍，帶動租金提升，有利于反租結(jié)束后保障投資者的投資收益穩(wěn)步提升。? 成立專業(yè)經(jīng)營管理公司。（二）招商途徑 （ 1）通過直接聯(lián)絡(luò)目標(biāo)商家，與各個商家負(fù)責(zé)市場拓展的部門接洽，推介項目，帶領(lǐng)考察項目現(xiàn)場，并跟進(jìn)談判；（ 2）通過與沭陽個體協(xié)會、沭陽私營企業(yè)協(xié)會及宿遷市的商家協(xié)會等單位的聯(lián)系，借助協(xié)會與商家的關(guān)系，爭取得到更多與不同商家接洽的機(jī)會，甚至可以讓協(xié)會參與該項目的招商工作。（三）目標(biāo)商家范圍 目標(biāo)商戶確定原則（ 1）先大戶、后小戶；（ 2）先品牌商戶、后一般商戶 。? 招商目標(biāo)? 根據(jù)目標(biāo)商戶確定原則，項目的招商目標(biāo)定為：? “ 主力 ” “ 特色 ”第一目標(biāo)主力店第二目標(biāo)特色店（ 1）第一目標(biāo)：主力店? 第一目標(biāo)主力店是 項目市場經(jīng)營和招商的龍頭，所占份額最大。（ 2）第二目標(biāo)：特色店? 第二目標(biāo)特色店提升商業(yè)街人氣，完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)。（四）優(yōu)惠政策實施條件? 免租期的優(yōu)惠 （ 1）裝修免租期：所有的租戶都可以獲得 6個月的裝修免租期。 （ 3）長租免租期：第一年免租 36個月，第二年免租 3個月；建議：租賃合同約定年限為 35年。? 免租金遞增優(yōu)惠? 租賃合同約定年限為 35年，每次年初交這 1年全年的租金，第 1年跨到第 2年免租金遞增，從第 3年底開始每年遞增上一年月租金的 5%作為該年全年的月租標(biāo)準(zhǔn)，如此類推。? 減免相關(guān)手續(xù)費(fèi)用的優(yōu)惠? 關(guān)于日后租戶（經(jīng)營戶）工商執(zhí)照的辦理，我司建議開發(fā)商可以利用政府支持這一利好因素，去與相關(guān)工商部門免去第一年工商執(zhí)照的辦理費(fèi)用，然后第二年由租戶（經(jīng)營戶）自行負(fù)擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。? 相關(guān)費(fèi)用的優(yōu)惠? 建議針對第一期進(jìn)場的大商家，實行相關(guān)費(fèi)用的優(yōu)惠，以吸引大商家進(jìn)場。在商鋪招租前，針對行內(nèi)人士舉辦項目推介會活動。目標(biāo)商戶定位為本地商家為主，部分外地知名商家和連鎖企業(yè)為輔。跟沭陽美食節(jié)的結(jié)合：通過活動帶動項目知名度 （六）招商過程聯(lián)絡(luò)商家，遞送資料 安排考察，深入實質(zhì)談判 簽署意向，進(jìn)入執(zhí)行 公司蓋章負(fù)責(zé)人核對無誤，遞交簽名人簽名并加蓋公司章。合同范本基本無修改，優(yōu)惠條件在業(yè)務(wù)員權(quán)限范圍部門經(jīng)理審批客戶簽名、蓋章，（ *交付首期費(fèi)用，公司財務(wù)收款并出具收據(jù)）。合同范本有修改，優(yōu)惠條件超過業(yè)務(wù)員權(quán)限范圍，未超經(jīng)理權(quán)限的部門經(jīng)理參與洽談部門經(jīng)理簽署意見，報主管副總審批客戶簽名、蓋章，（ *交付首期費(fèi)用，公司財務(wù)收款并出具收據(jù)）。合同范本有修改，優(yōu)惠條件超過經(jīng)理權(quán)限范圍，未超主管副總權(quán)限的部門經(jīng)理主責(zé)洽談合同，報主管副總審批客戶簽名、蓋章，（ *交付首期費(fèi)用，公司財務(wù)收款并出具收據(jù)）。公司蓋章負(fù)責(zé)人核對無誤，遞交簽名人簽名并加蓋公司章。 招商熱線： 備注地址：聯(lián)系人：（七）執(zhí)行要點? （ 1）必須要了解商家的使用需求，盡量滿足他們的合理要求；? （ 2）鑒于大型商家的帶動作用，在租金或其他方面，須提供多種優(yōu)惠組合，目的旨在吸引他們進(jìn)駐本項目；? （ 3）主力店引進(jìn)需要耐心，更多需要的是溝通，并保持低姿態(tài) （八）招商方式（ 1） 招商方式一： 直接租賃（首選）? 直接將商鋪租給商戶使用，收取固定租金，商戶自己經(jīng)營，自擔(dān)風(fēng)險。（ 2）招商方式二： 承包方式（備選）? 將部分商鋪批量低租金租賃給一些有實力，并能帶來大量經(jīng)營商家的客戶，給予他們有一定的利潤空間，此做法有利于以大帶小，快速招徠客戶。? 由于消費(fèi)者在選擇投資項目時往往比較謹(jǐn)慎，對于缺乏品牌知名度的新新項目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯，對于商業(yè)項目初期不適合用投放大量招商廣告的方式進(jìn)行招商。? 項目發(fā)布會? 項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。? 本項目預(yù)計在 2023年 2月中下旬舉辦的 “ 中城美地營銷中心開放 ” 慶典暨漁人碼頭招商新聞發(fā)布會?？梢酝ㄟ^由政府部門、餐飲行業(yè)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會的方式，進(jìn)行項目的互動、傳播和招商，達(dá)到宣傳的效果。? 本項目于可于 2023年 12月 10日 12月 15日對沭陽主要的餐飲市場進(jìn)行單張派發(fā)及商家調(diào)查問卷工作，初步完成專向招商的前期工作。本項目可在政府支持下考慮成立的 “ 沭陽餐飲行業(yè)商會籌委會 ” 將極為有利于下階段招商工作的開展。（九）相關(guān)費(fèi)用收取建議沭陽餐飲市場相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 （由招商部招商人員負(fù)責(zé)調(diào)研）場地市場租金轉(zhuǎn)讓金額 市場管理費(fèi) 水電費(fèi)建議收取費(fèi)用（ 1）水電保證金：我司建議收取一定的水電保證金（如 100元 /㎡），是為了便于對租戶水電使用及交費(fèi)的管理，也可避免準(zhǔn)備滿期的租戶出現(xiàn) “ 跑單 ” 的情況，同時也可作為該鋪面的履約保證金（即通常所說的 “ 押金 ” ）（ 2）開業(yè)保證金：我司建議收取一定的開業(yè)保證金（如 5000元 /鋪），是為了讓租戶可在約定的時間統(tǒng)一開業(yè)，這關(guān)系到整個市場日后的經(jīng)營效果；若租戶屆時不按時開業(yè)，每天對該租戶沒收其開業(yè)保證金的 10%作為處罰；該開業(yè)保證金在開業(yè)一個月后退還給租戶。（ 4）市場建設(shè)費(fèi)? 目前沭陽縣商業(yè)物業(yè)市場尚未成熟，對以租賃為主的物業(yè)，收取該項費(fèi)用的接受程度不高，建議改為收取以下第（ 5）點費(fèi)用。經(jīng)營期滿一年即退保證金總額的 50%，合同期滿，再退保證金總額的 50%。? 對商家利益點：項目作為新場的第一年對商家實行免租，商家經(jīng)營壓力減少；? 對開發(fā)商利益點：（ 1）以免租吸引更多商家進(jìn)場經(jīng)營，有利于迅速旺場；（ 2）在為期 2年的保證金收取期間，有利于開發(fā)商的資金滾動。? （ 3）招商關(guān)鍵期在春節(jié)之后，該時段適合向外招商（年底為商家資金流動頻繁時期，無暇顧及向外拓展）。第一階段第二階段第三階段市場調(diào)查期 （ 2023年 12月 —1 月中旬）招商期 （ 2月下旬 ——3 月底）舉辦招商活動項目推介會業(yè)界時尚沙龍酒會相關(guān)主題活動? 第一階段 —— 市場調(diào)查期（ 2023年 12月 —1 月中旬）? （ 1）調(diào)查途徑? ① 通過市場調(diào)查，直接切入市場與商家面對面溝通，了解市場動態(tài)，掌握商家的需求。? ② 通過沭陽工商管理局，查詢本地注冊的特定行業(yè)企業(yè)（如休閑餐飲、休閑娛樂等），獲得他們的詳細(xì)名錄，從而聯(lián)系他們推廣招商。? （ 3）達(dá)到目的? ① 摸清沭陽目標(biāo)商家的詳細(xì)情況，為下一步招商提供指導(dǎo)。? ③ 了解商家對經(jīng)營商鋪的需求情況。（ 2）簽署意向書? 經(jīng)過一階段的調(diào)查，對商家進(jìn)行分析后，選定主要目標(biāo)商家，在雙方基本達(dá)成共識后簽署租賃意向。? 第三階段：舉辦招商活動? 第一步 —— 項目招商推介會 （ 2023年 3月底或 4月上旬）? 邀請第二階段接洽的商家，在沭陽星級酒店舉辦本項目的招商說明會。時間大致安排在 3月中下旬左右。（ 2）沭陽首屆廚藝大賽? 全民參與的廚藝比拼活動，集美食，娛樂，健康，節(jié)儉于一