【正文】 開(kāi)了對(duì)區(qū)域土地的控制，自 07年起，區(qū)域樓盤(pán)逐漸增多，城北一些品質(zhì)較高的樓盤(pán)紛紛出現(xiàn)，使得該區(qū)域成為九江樓市的熱點(diǎn)板塊之一。 內(nèi)部發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 該地段目前已形成了具有一定規(guī)模的四大市場(chǎng)，即天馬建材大市場(chǎng)、潯陽(yáng)水產(chǎn)大市場(chǎng)、黃氏干貨大市場(chǎng)和蔬菜大市場(chǎng)。該地段市場(chǎng)物流業(yè)的發(fā)展，一方面將為九江的發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)勁的動(dòng)力，另一方面良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，勢(shì)必帶動(dòng)該地段周邊地區(qū)迅速崛起。 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 住宅市場(chǎng)供求情況 項(xiàng)目 占地面積 建筑面積 已推期數(shù)及面積 現(xiàn)推期數(shù)及面積 現(xiàn)推物業(yè)銷(xiāo) （整體） 均價(jià) 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 地理位置 土地面積 （畝） 土地用途 規(guī)劃指標(biāo) 成交單價(jià) （萬(wàn)元 /畝） 總地價(jià) （萬(wàn)元） 競(jìng)得人 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 四、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案解析 項(xiàng)目名 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目圖片 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及配套 項(xiàng)目指標(biāo) 數(shù)據(jù) 占地面積： 總建筑面積 : 商業(yè)及辦公部分 住宅部分 地下建筑面積 總戶(hù)數(shù) : 容積率 : 綠化率 : 項(xiàng)目定位 主題定位： 規(guī)劃定位： 風(fēng)格定位： 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 項(xiàng)目述評(píng)： 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 貳、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目研析、屬性、客群、價(jià)格、形象。 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 一、項(xiàng)目研析 項(xiàng)目本體資源與影響條件評(píng)價(jià)：處于城市中央的輻射區(qū)，雖然受城市擴(kuò)張和知名樓盤(pán)帶動(dòng)逐步發(fā)展，但仍屬于周邊環(huán)境較差的陌生區(qū)域 本體地形地貌 限制條件 ? 地塊地形地貌呈南高北低，中部高，東、西兩側(cè)低的態(tài)勢(shì)， ?地塊內(nèi)部存在高差，對(duì)項(xiàng)目景觀營(yíng)造有利 ?位于知名成熟市場(chǎng)商圈畔，可共享資源，同時(shí)有效找到客戶(hù)； ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)聚集，景觀資源較好，為項(xiàng)目提供了可能的客戶(hù)資源 ?與城市零距離，區(qū)域有一定的交通距離優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)域 大環(huán)境尚未成熟，周邊較為繁亂 ? 項(xiàng)目直接與農(nóng)民房及市場(chǎng)接壤，環(huán)境 雜亂 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)道路暫時(shí)較為復(fù)雜 ? 非頻臨交通主干道，通達(dá)性和昭示性相對(duì)較差。 交通：用地臨近長(zhǎng)虹大道、廬峰路兩條 主干道，交通便利，公交通達(dá)。 人口資源：片區(qū)人口極集中，居住氛圍 極佳 W 項(xiàng)目主入口周邊環(huán)境較差 正臨路段社區(qū)配套有待加強(qiáng)。 臨近城市干道，周邊民房較多，市 場(chǎng)林立，出入安全性不佳，很難樹(shù) 立高尚小區(qū)的格調(diào)。 大量商業(yè)配套靠攏，片區(qū)商業(yè)人氣氛圍更加集中。 目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 SO策略 WO策略 充分利用成熟片區(qū)，人口聚集特點(diǎn)，高起點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)，做好價(jià)格梯度，逐步推盤(pán)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位注意業(yè)態(tài)的把握 T 開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)漸起，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ST策略 WT策略 把握鄰近競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案特點(diǎn)，利用自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)與周邊樓盤(pán)做出差異特色。 把握住宅及商業(yè)運(yùn)作的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)， 互為襯托，營(yíng)造銷(xiāo)售高峰。 ?收入相對(duì)較高，有所積蓄，由于能力的具備，他們對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)信心，對(duì)能創(chuàng)造更多財(cái)富從不懷疑。 ?房子是奮斗的成果，也是自身能力與職位的體現(xiàn)，希望通過(guò)置業(yè)可以把自己納入到更高的圈層。 ?他們收入屬較高，生活富足，希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房子為自己的事業(yè)在下一城。 ?他們收入屬中上等水平（商人除外），生活相對(duì)富足，看到親朋好友置業(yè)，也有所動(dòng)容，也希望通過(guò)換房能為自己帶來(lái)面子、得以炫耀的資本以及更加優(yōu)越的生活。 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 什么是都市 后奢華主義 — 緣于都市高于都市，源于自然高于自然 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 新奢適主義 ?簡(jiǎn)潔的城市 在這里，既能享受城市的繁華、活力和便捷； 又不必忍受嘈雜和擁擠 …… 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 這里欣賞到的自然不孤立于都市之外； 你眼中的自然是源自自然的，更超卓自然的，格調(diào) …… 新奢適主義 ? 格調(diào)的自然 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 新奢適主義 ? 精致的人生 人生怎能千篇一律，只有格調(diào)才符合你！ 別人眼中的奢華只是金錢(qián)的堆砌，這里的空間每一寸都恰到好處，舒適最華貴 …… 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 物業(yè)發(fā)展建議總體原則 產(chǎn)品核心價(jià)值 物業(yè)發(fā)展建議基于兩方面考慮來(lái)展開(kāi)： 從整體定位提煉出的項(xiàng)目靈魂：新奢適主義精神在產(chǎn)品體系中的表現(xiàn) 競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值：如何跟周邊樓盤(pán)形成差異化，取得核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目定位所宣傳的新奢適主義主題落在產(chǎn)品層面需要表現(xiàn)的是簡(jiǎn)潔的都市、格調(diào)的自然、精致的人生 競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值增加 競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值的原則是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈、難以突破之處通過(guò)差異化化解競(jìng)爭(zhēng)壓力，在難以差異化之處保持跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的同等競(jìng)爭(zhēng)面，在少數(shù)單點(diǎn)上發(fā)力形成創(chuàng)新突破 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 物業(yè)發(fā)展建議貫穿的主線(xiàn)： 新奢適主義精神在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的體現(xiàn) 新奢適主義 簡(jiǎn)潔的都市 格調(diào)的自然 精致的人生 氣勢(shì)的規(guī)劃； 簡(jiǎn)約的外立面； 泰式皇家園林； 人本主義創(chuàng)新戶(hù)型； 完善的配套； 貼心物管； 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 物業(yè)發(fā)展建議的輔線(xiàn)： 同競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，如何形成競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值增加（ CVA） 建筑 整體規(guī)劃 戶(hù)型設(shè)計(jì) 園林景觀 物管及配套設(shè)施 差異化 —— 博采眾長(zhǎng) 差異化 —— 引入成功經(jīng)驗(yàn) 差異化 —— 形成爆發(fā)點(diǎn) 保持市場(chǎng)同等水平 全面創(chuàng)新 —— 重點(diǎn)突破 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 ： 一片震撼的中央水景（坡度景觀） 一個(gè)大氣半開(kāi)敞的入口 一個(gè)城市廣場(chǎng) 打造奢華氣場(chǎng)！ 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 1） —— 昭示性好，大氣的半開(kāi)放式主入口 主入口 ?入口設(shè)置富有現(xiàn)代都市氣息的、開(kāi)敞大氣，人工痕跡強(qiáng)，對(duì)外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺(jué)焦點(diǎn)； ?入口的 儀式感。 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 本項(xiàng)目園林景觀價(jià)值點(diǎn)分析 —— 囊括了市場(chǎng)上品質(zhì)園林的優(yōu)點(diǎn)，又有獨(dú)特的格調(diào) 鮮明的主題 人工痕跡 注重參與性 泰式皇家園林＿格調(diào)的自然 ? 多公共交流和運(yùn)動(dòng)休憩空間 ? 架空層泛會(huì)所 ? 公共空間的打造 ? 大面積的淺水及層次豐富的水景 ? 與現(xiàn)代建筑風(fēng)格協(xié)調(diào) ? 富有格調(diào)，有利于營(yíng)銷(xiāo)推廣 ?經(jīng)過(guò)修飾，顯示品質(zhì)的植被 ?增加人文雕塑 ? 趣味性強(qiáng)的園林小品 ? 注重細(xì)節(jié)處理，精致見(jiàn)長(zhǎng) 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 泰式皇家園林 —— 大面積中央水景形成足夠的展示效果，水面開(kāi)闊，淺水可見(jiàn)底，減少開(kāi)挖和后期維護(hù)成本 ?以游泳池作為中央水景，既能發(fā)揮功用，有開(kāi)闊形成足夠的景觀面 ?由中央景觀區(qū)向其它區(qū)域園林景觀延伸； 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 泰式皇家園林 —— 多層次的水面，通過(guò)臺(tái)地、下沉增加落差，富于變化的應(yīng)用 泉 臺(tái)地及池 境 溪 下沉 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 泰式皇家園林 —— 風(fēng)格協(xié)調(diào)精致的雕塑及小品增添了自然的格調(diào)和情趣 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 泰式皇家園林 —— 注重細(xì)節(jié)處理，營(yíng)造生活情調(diào) ?魚(yú)紋狀的地漏 ?路燈 ?裝飾 ?貝殼呼叫器 ?路燈 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 泰式皇家園林 —— 注重參與性，設(shè)置一些用于社區(qū)交流和休憩的公共景觀，滿(mǎn)足精神享受需要 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 61 泰式皇家園林 —— 公共空間的打造：入戶(hù)大堂局部挑空，占用外部空間，引入綠化和休憩沙發(fā)等，強(qiáng)化精致感 2023 新思維地產(chǎn)精誠(chéng)作品 兩房小三房：在緊湊的總面積下保證設(shè)計(jì)無(wú)缺陷，增加錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園等居住空間以提高舒適性和得房率 生活陽(yáng)臺(tái) 30平米超大陽(yáng)臺(tái) （亦可改為入戶(hù)花園） 主臥套房 110平米的小三房 ?動(dòng)靜分離，干濕分離 ?270度轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)，與自然親密接觸 ?入戶(hù)花園 ?錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) ?雙臥一廳南向設(shè)計(jì) ?主臥套房，私密性強(qiáng) ?南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，通透性佳