【正文】 ? 蠡溪分區(qū)規(guī)劃 o 以居住 、 商貿(mào) 、 旅游服務(wù) 、 體育活動為主的城市綜合功能區(qū) 。 o 布局結(jié)構(gòu)為一個旅游配套區(qū) 、 兩個商業(yè)中心區(qū) 、 三個工業(yè)組團(tuán) 、 四個公園和六個一級社區(qū) 。 15 三、宏觀市場研究 區(qū)域規(guī)劃 ? 城中分區(qū) 規(guī)劃 o 以居住用地和生活服務(wù)設(shè)施為主 ， 承擔(dān)行政 、 商業(yè) 、 文化 、 金融等綜合職能的主城區(qū)一級中心 。 o 形成 “ 一條風(fēng)光帶 （ 古運(yùn)河 ） 、 兩個中心 （ 解放環(huán)路以內(nèi)的商業(yè)中心和以太湖廣場為中心的行政文化中心 ） 、八個居住片區(qū) （ 五愛 、 曹張 、 清揚(yáng) 、 五星 、 羊腰灣 、 廣豐 、 上馬墩和廣益居住片 ） ” 的布局結(jié)構(gòu) 。從政府規(guī)劃看，今后市中心以商業(yè) /居住為主體的功能定位將進(jìn)一步加強(qiáng)，本地塊從沿革上屬于城中居住屬性的范疇。 17 三、宏觀市場研究 區(qū)域潛質(zhì)研究結(jié)論 ? 項目所在區(qū)域是且必是無錫高端居住區(qū)域 ? 近鄰城中心 ， 地塊屬性是市中心高檔居住特質(zhì) 。 ? 區(qū)域是老城區(qū) ， 自身建設(shè)已有規(guī)模 ， 現(xiàn)階段處于拆遷整治時期 ， 而周邊各項大市政均已到位 。 片區(qū) 區(qū)域面貌 到市中心距離 居住氛圍 交通優(yōu)勢 規(guī)劃前景 城中 繁華 最近 好 強(qiáng) 好 濱湖 自然 遠(yuǎn) 差 差 最好 本區(qū)域 較舊 較近 最佳 強(qiáng) 好 南長 較舊 較近 較好 強(qiáng) 好 18 三、宏觀市場研究 供求關(guān)系 ? 無錫市場供需整體處于平衡狀態(tài) ， 且需求增長速度高于供給 。 供求關(guān)系圖0204060801001201400 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0成交面積 ( 萬平米 ) 6 3 . 0 1 1 0 8 . 5 5 0 . 4 3 7 8 . 8 4 4 6 . 8 8 9 7 . 5 9 6 4 . 6 4 1 1 8 . 7 6 8 8 . 9 4批準(zhǔn)預(yù)售面積 ( 萬平米 ) 7 4 . 9 4 8 5 . 2 5 1 0 8 . 9 3 1 0 2 . 7 8 5 4 . 6 8 8 9 . 9 9 8 5 . 7 1 1 9 . 4 9 9 0 . 6 3供求比 1 . 1 9 0 . 7 9 2 . 1 6 1 . 3 0 1 . 1 7 0 . 9 2 1 . 3 3 1 . 0 1 1 . 0 2 Q 1 , 0 5 Q 2 , 0 5 Q 3 , 0 5 Q 4 , 0 5 Q 1 , 0 6 Q 2 , 0 6 Q 3 , 0 6 Q 4 , 0 6 Q 1 , 0 719 三、宏觀市場研究 住宅土地市場 供應(yīng)量 ? 自 06年以來 ， 無錫新增土地供應(yīng) ? 其中中心區(qū) /副中心區(qū)供應(yīng)占 %， 與區(qū)域現(xiàn)有 8%的市場分額仍有不足 ? 地塊所處之中心城區(qū) （ 中心區(qū) 、 副中心區(qū) ） 土地供應(yīng)較少 ， 未來供應(yīng)面失衡之風(fēng)險不大 、 處于可控制狀態(tài) ? 市區(qū)近年來供應(yīng)主要集中在東區(qū)和北區(qū) 2023 年 0 7 年上半年各區(qū)域土地推出量1 1 . 3 75 4 . 7 25 9 4 . 1 8 5 7 41 2 6 . 7 4 0 3 2 1 3 9 . 0 0 5 0 13 2 7 . 0 4 3 6 72 6 . 1 0 %1 1 . 0 9 %1 0 . 1 1 %4 . 3 7 %0 . 9 1 %4 7 . 4 2 %0100200300400500600700中心區(qū) 副中心區(qū) 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū)0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %土地出讓面積（萬平方米） 占全部推出量20 三、宏觀市場研究 住宅 土地市場 供應(yīng)特征 ? 以無錫最近大規(guī)模出讓土地 （ 7月 ） 看 ； ? 本項目所屬區(qū)域 （ 崇安區(qū)屬城中板塊 ） 住宅 /商業(yè)性質(zhì)樓面均價接近4000元 /平 ? 該區(qū)域地價為全市最高 各區(qū)分用途成交樓面價格圖（單位：元/ 平米）222732616512714699048231237901305136283760202340006000800010000崇安區(qū) 北塘區(qū) 新區(qū) 濱湖區(qū) 錫山區(qū) 惠山區(qū)商業(yè) 居住 商業(yè)、居住 商業(yè)、辦公 加油站 綜合類21 三、宏觀市場研究 價格表現(xiàn) ? 市場價格處于一個明顯的快速上升通道 ， 平均年增速在 10%以上 o 05年全年均價 o 06年全年均價 o 07年半年均價 5087（ 最新統(tǒng)計數(shù)值 ） ? 錫房指數(shù)顯示 ， 無錫房價自 03年開始進(jìn)飛躍 ， 現(xiàn)正處于爬升趨勢 33003400350036003700380039004000Q1,05 Q2,05 Q3,05 Q4,05 Q1,06 Q2,06 Q3,06 Q4,06 Q1,07時間指數(shù)錫房住宅指數(shù)走勢圖 成交均價(元/平 米)0100020233000400050006000成交均價( 元/ 平米) 4044 3874 4202 4157 4465 4443 4773 4437 4172 5087Q1,05 Q2,05 Q3,05 Q4,05 Q1,06 Q2,06 Q3,06 Q4,06 Q1,07 Q2,0722 三、宏觀市場研究 板塊比較 按照板塊劃分：東 、 西 、 南 、 北 、 中 、 副中 本地塊處于副中心板塊 按照行政區(qū)劃分：崇安 、 南長 、 北塘 、 濱湖 、 新區(qū) 、 錫山 、 惠山 本地塊為崇安 /濱湖交界之處 崇安5%南長3%北塘5%濱湖30%新區(qū)20%錫山11%惠山26%5993 4574 6769 4720 4422 3838 5414 ? 中心區(qū) /副中心區(qū) （ 崇安區(qū) ） 無房可售 ， 市場容量無法體現(xiàn) ，市場價值最高 ? 濱湖區(qū) ， 為市場容量最大 ， 且最具市場價值 23 四、板塊項目分析 區(qū)域說明 ? 區(qū)域市場定義為副中心板塊 ,其涵蓋范圍包括崇安區(qū) 、 濱湖區(qū)部分 、 南長區(qū)部分 ? 研究思路 ? 區(qū)域市場近幾年均無成規(guī)模供應(yīng) ， 無直接類比數(shù)據(jù)分析 ， 故研究以關(guān)聯(lián)區(qū)域高端住宅為參照； ? 主要研究內(nèi)容包括 ， 各關(guān)聯(lián)市場的供求關(guān)系 ， 價格趨勢 ， 典型項目 ， 土地存量 ， 及客戶情況；