【正文】 — 80％，價格％，價格 —— 70％，％，區(qū)域前景區(qū)域前景 —— 85％，社區(qū)配套％，社區(qū)配套 —— 75％，交通％，交通 —— 80％，％，大配套大配套 —— 80％％ 以以 100分為表準(zhǔn)分為表準(zhǔn) . ：周邊教育較集中，普遍重視后代教育。7. 家庭月收入 ：216。貸款年限萬元。 貸款年限貸款年限 30年，貸款月供年，貸款月供 1028元元 。 要支付上述月供，則其家庭月收入應(yīng)達(dá)到要支付上述月供，則其家庭月收入應(yīng)達(dá)到 5000元左右，也就是說，一個家元左右，也就是說，一個家庭要供養(yǎng)上述戶型一套，在保證日常開支的情況下，則其最低家庭月收入庭要供養(yǎng)上述戶型一套，在保證日常開支的情況下，則其最低家庭月收入應(yīng)保證在應(yīng)保證在 5000元以上；元以上； 按照影響力排序為：按照影響力排序為： 親朋介紹、《華商報》、戶外廣告、親朋介紹、《華商報》、戶外廣告、 DM雜志、雜志、 現(xiàn)場包裝、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場包裝、網(wǎng)絡(luò)、短信、公交車、電視。價格定位主要考慮因素： 1 、區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價格、區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價格 ：大連萬達(dá)城整體均價：大連萬達(dá)城整體均價 5700元元 /平方米：平方米： 自由自宅自由自宅 4700元元 /平米，南門國際平米，南門國際 5500元元 /平米。（優(yōu)惠 2%，實際成交，實際成交 5390元元 /平米）平米） 目前主要在售的公寓類物業(yè)價格：、目前主要在售的公寓類物業(yè)價格： 48005500元元 /平方米。 區(qū)域內(nèi)新建商品住宅價格走勢，年均自然增長、區(qū)域內(nèi)新建商品住宅價格走勢，年均自然增長 200元元 /平方米左右。 價格定位之市場比較法 ： 鑒于項目主要針對投資人群展開，而此類人群對價格均較為敏感，并且比照周邊的競爭態(tài)勢，價格方案的設(shè)計將對項目效益產(chǎn)生尤為重要的作用。并據(jù)此進行加權(quán)試算，得出項目本階段的參考性實收均價。 南門國際 榮城 永寧馨園 自由自宅 本項目區(qū) 位 20 16 15 15 15 13 14地 段 10 9 9 9 8 7 8戶 型 15 9 9 9 8 8 8環(huán)境 /規(guī)劃 15 13 13 12 10 10 11樓盤配套 10 9 9 9 8 7 8交樓時間 10 9 9 8 9 8 7物業(yè)管理 10 9 9 9 8 8 8開發(fā)商實力 10 9 8 8 7 7 7合 計 100 83 81 79 73 68 71實收均價合成表：計算內(nèi)容 代碼 萬達(dá)廣場 南門國際 榮城 永寧馨園 自由自宅 本項目合計權(quán)重值 　83 81 79 73 68 71實際均價 PI 5700元 5500 5200 48004700 　權(quán)重值比例 　 　權(quán)重均價 PI’ 4902 4840 5148 4656 4888　樓盤權(quán)重 WI 1樓盤權(quán)重價 PI’*WI 833 1210 1544 605 978 5170 通過以上類比項目加權(quán)分析，通過以上類比項目加權(quán)分析， 本項目現(xiàn)在實收時價為本項目現(xiàn)在實收時價為 5170元元 /平米平米 ，這是，這是制定項目整體均價的基礎(chǔ)，本價格是評估計算得出可以調(diào)整制定項目整體均價的基礎(chǔ)，本價格是評估計算得出可以調(diào)整 5200元。價格定位之平均價格項目整體均價： 理論均價 5170元 /平方米 實際操作均價 5200元市場理由： 5170元 /平方米；萬達(dá)廣場小戶型項目現(xiàn)時價格為 5700元 /平方米，考慮到品牌規(guī)模等因素，此價格符合區(qū)域市場情況；2. 2023年 1月份西安房價環(huán)比漲幅為 %，增長率為 35%，因而本項目有較大的空間。策略定位之入市時機判斷：2023年 8月初步進入試探階段 理由：目前文藝路區(qū)域處于熱點爆炸中。但是，考慮到本項目的實際回款需求及其所承擔(dān)的整個項目開端的人氣需求，加之我們公司對于 “ 低開高走 ” 策略的嫻熟把握等綜合因素，我們建議：在上述均價評估基礎(chǔ)上，將首期價格適當(dāng)降低 。按照層差及底價制定原則，估算的起始價格在按照層差及底價制定原則，估算的起始價格在4800元左右，實際按照元左右，實際按照 4818進行控制）。 策略定位之價格策略：低開高走；小步快跑； 西安整體價格增長幅度為 35%，本項目有 200250元 /平方米的自然 增長空間，可以突顯項目的升值潛力； 小幅增長，快頻提高，可以有效突顯項目升值潛力，促進銷售。統(tǒng)治者 ；；。v 在項目整體完成 50%時。營銷總綱圖：主體封頂售樓部樣板房完成并開放現(xiàn)場圍墻包裝，大型噴繪到位認(rèn)購宣傳物料準(zhǔn)備接待中心包裝這一階段基本結(jié)束，樓這一階段基本結(jié)束，樓盤主體封頂；銷售時機盤主體封頂；銷售時機已經(jīng)成熟，這一階段投已經(jīng)成熟，這一階段投資客將成為我們的主要資客將成為我們的主要攻向攻向開盤系列活動開展項目品質(zhì)生活情景展示及時穿插導(dǎo)，這及時穿插導(dǎo)，這一階段是強銷期一階段是強銷期的延續(xù)，保持強的延續(xù)，保持強銷階段的媒體余銷階段的媒體余溫，軟文、溫，軟文、 小廣告配合銷售宣傳廣告主推形象和品牌訴求前期認(rèn)購及意向客戶維護開盤活動、解籌、價格、銷售策略等方案確定并籌備報紙廣告軟文與硬性廣告準(zhǔn)備工地現(xiàn)場包裝、售樓處包裝認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到200個時可進入開盤階段消化認(rèn)籌，解籌量力爭達(dá)到 80%投資前景的賣點強調(diào)配合銷售開展系列的大量的媒體宣傳銷售策略調(diào)整隨時根據(jù)銷售狀況進行價格調(diào)整有針對性的宣傳 產(chǎn)品品質(zhì)及配套服務(wù)公寓銷售達(dá)到 70%可適時導(dǎo)入推廣商鋪認(rèn)購前銷售人員確定與培訓(xùn)宣傳資料與物料等的準(zhǔn)備物業(yè)管理方案確定、廣告設(shè)計制作利用業(yè)主口碑及銷售過程中的價格變化等問題，展開軟文攻勢銷售策略調(diào)整、價格調(diào)整現(xiàn)場管理、銷售人員培訓(xùn)配合銷售開展系列媒體宣傳4月 5月6月7月8月9月10月11月12月1月 2月3月4月12月1月2月3月認(rèn)籌階段 開盤尾盤階段10年09年 強銷階段 25月 6月7月8月9月持續(xù)銷售 準(zhǔn)備階段 強銷階段 1項目收入預(yù)測銷售計劃表銷售階段 開盤前 (2023年 4月前 ) 強銷期 (2023年 4—11 月 )延續(xù)期 (2023年12——2023年 6月 )清盤期 (2023年0609月 )完成銷售率 20% 65% 90% 95%銷售收入預(yù)測表序號 類型建筑規(guī)模（ m2）均價售價（元 /m2）總收收（萬元）1 3號公寓 5200 348002 2號住宅本表銷售價格已起價為基礎(chǔ)未加提價部分 建筑規(guī)模未加商業(yè)部分 整體推廣架構(gòu)：整整體體推推廣廣架架構(gòu)構(gòu)營營造造社社會會影影響響力力實實現(xiàn)現(xiàn)實實效效營營銷銷運用大眾媒體運用大眾媒體階段性活動營銷階段性活動營銷戶外噴繪戶外噴繪報刊廣告報刊廣告網(wǎng)絡(luò)媒體網(wǎng)絡(luò)媒體開盤活動開盤活動 封頂儀式封頂儀式 竣工慶典竣工慶典 業(yè)主聯(lián)誼業(yè)主聯(lián)誼在銷售過程中，不同的在銷售過程中，不同的 階段階段組織不同形式的路演組織不同形式的路演 宣傳，咨宣傳，咨詢活動詢活動專業(yè)的策劃團隊專業(yè)的策劃團隊資深置業(yè)顧問資深置業(yè)顧問領(lǐng)先的管理模式領(lǐng)先的管理模式其他小型媒體（樓宇小電視其他小型媒體（樓宇小電視 /電梯間小廣告）電梯間小廣告）（第七屆走進陜北巡回展） 樣板間建議： 期房階段，針對購買群體，讓其在前期直觀的感受到項目氛圍和戶型魅力，將對項目銷售開展至關(guān)重要， 樣板間位置建議與現(xiàn)場銷售中心一起搭建。一. 營銷目標(biāo)營銷目標(biāo) ：：216。 截至 2023年 8月底，累計銷售額達(dá)到 216。營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 3號樓咨詢排號期：號樓咨詢排號期： —— 順序號 姓名 聯(lián)系電話 意向 1 意向 2 意向 30001 張三 139999999 5－ 40602 2－ 111020002 李四 133235455 2－ 31001二二 .：：1.可與時間優(yōu)惠同時享受 二二 .：：1.而通過此后安排的集中解籌強勢解籌，營造羊群效應(yīng)、恐慌心理，在相等的時間內(nèi)，銷售率大大高于自然銷售，且價格上漲速度更快，客戶追漲殺跌心理更明顯注意事項雖實為排號，但此時項目尚未拿到預(yù)售證，為避免房管局、工商局等主管部門檢查、處罰，我們將排號統(tǒng)一稱為 “ 預(yù)約登記 ” ，收取的 5000元排號費，出具的收據(jù)為借款收據(jù)二二 .：：1.二二 .：：2.萬元注意事項本次選房簽約實為項目正式開盤，但我們認(rèn)為，如果此前的排號順利，則本次選房簽約的銷售壓力不會太大，而開盤又是一個很好的營銷噱頭，應(yīng)該留在更需要的時候再使用，也就是二次選房的時候，故本次不打出 “ 開盤旗號 ”二二 .：：2.3號樓選房簽約期號樓選房簽約期 09.營銷節(jié)奏營銷節(jié)奏 2號樓排號期：號樓排號期： —— 優(yōu)惠方式 —— 增值優(yōu)惠增值優(yōu)惠從客戶交納排號費第二天開始計算，到開盤前，客戶所交納排號費每萬元每天增值 50元客戶如最終購房，則在簽約時直接從總房款中減去增值額客戶如最終放棄購房，則僅退還其所交納排號費如客戶在購房時選擇按揭付款，則其