【正文】 消費(fèi)者既得不到房屋也拿不回房款，更有甚者還要將現(xiàn)在的房屋給銀行抵賬用。　　【釋義】對于房屋來說，最重要的應(yīng)當(dāng)是質(zhì)量，而房屋質(zhì)量可以說由設(shè)計(jì)、施工和建筑材料三者來決定?！　∧壳跋M(fèi)者所受欺詐還有一種，房屋開始銷售時(shí)先提供一個規(guī)劃設(shè)計(jì)，一般來說這個規(guī)劃設(shè)計(jì)比較好，綠化、會所、停車場樣樣俱全，而且都經(jīng)過有關(guān)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，可等到消費(fèi)者付了錢，有人就會拿著新的規(guī)劃設(shè)計(jì)去進(jìn)行變更，因?yàn)槲覀兊姆刹唤惯@種變更，不過變更之后，情況就發(fā)生了變化，好的東西都沒有了，綠化、會所、停車場都有可能成為永遠(yuǎn)的回憶，消費(fèi)者欲告無門，因?yàn)楹髞硪粋€規(guī)劃設(shè)計(jì)也是經(jīng)過批準(zhǔn)的，這個程序?qū)⑵墼p合法化了，本條不過是將最開始的規(guī)劃證明進(jìn)行初步的登記而已。根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。因規(guī)劃變更給購房人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！　〉?2條銷售許可證：房屋銷售許可機(jī)構(gòu)為，房屋預(yù)售(銷售)許可證號碼。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批準(zhǔn)。規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說可以，那么就再發(fā)一個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。其實(shí)這是一開始就說好的，如果此時(shí)不批前面的工作不就白費(fèi)了嗎？　　4?建設(shè)工程規(guī)劃許可證：開發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說你看我的這個工程項(xiàng)目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局說可以批準(zhǔn)，這樣就再發(fā)一個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的內(nèi)容是不一樣的，后者是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)，前者則證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。　　5?施工許可證：開發(fā)商拿著上述幾套手續(xù)和與建筑承包商簽訂的合同，到建設(shè)委員會進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。開發(fā)商為了達(dá)到自己的目標(biāo)，在沒有明確規(guī)定的情況下，他會怎么辦呢？當(dāng)然是疏通關(guān)系了，如果換成是你，你也會這樣。我們當(dāng)然希望開發(fā)商與行政機(jī)關(guān)之間關(guān)系遠(yuǎn)一點(diǎn)，如果開發(fā)商不得不保持這種關(guān)系，那么維持關(guān)系的成本最終都要由消費(fèi)者來承擔(dān)?！　〉?3條銷售廣告：買受人根據(jù)出賣人于年月日刊登在報(bào)第版的廣告，參考出賣人提供的廣告(包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網(wǎng)絡(luò)文檔)，與出賣人就購買房屋一事進(jìn)行協(xié)商。但是建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》卻剝奪了消費(fèi)者的這種權(quán)利。這條看起來是保護(hù)了消費(fèi)者，實(shí)際上是允許開發(fā)商大做廣告，只要不寫入合同就行。所以現(xiàn)在我們沒有辦法，為了保護(hù)自己的期待權(quán)益，只能用復(fù)雜的文字將一幅幅美麗的廣告畫寫出來，為的是實(shí)現(xiàn)廣告中所描述的美好理想。　　【釋義】根據(jù)我國合同法的規(guī)定，“要約”是指對特定人發(fā)出的、希望訂立合同的意思表示，要約一經(jīng)受要約人承諾即對要約人具有法律約束力。許多開發(fā)商以廣告是要約邀請為由，拒絕按照廣告履行合同，并且不會因此而承擔(dān)違約責(zé)任?！　〉?4條廣告承諾：出賣人就其所發(fā)布的廣告及其他說明資料承諾如下：　　廣告承諾(1)房屋及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預(yù)見的內(nèi)容進(jìn)行約定，如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細(xì)節(jié)作出說明時(shí)，則出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供的房屋、周邊環(huán)境及公共服務(wù)設(shè)施將符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述；　　(2)對于廣告中沒有尺寸標(biāo)明的，將以房屋為高度基準(zhǔn)等比例放大或減少；　　(3)出賣人承諾在合同或廣告中所說明的公共服務(wù)設(shè)施均可在買受人入住時(shí)投入使用，如果本社區(qū)可能進(jìn)行分期建設(shè)，則前述設(shè)備及設(shè)施均與后期工程無關(guān)。　　【釋義】開發(fā)商隨意利用廣告進(jìn)行欺詐的情況將會隨著《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的實(shí)施而有所減少。但如果開發(fā)商在銷售廣告中和宣傳資料中，就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施作出具體確定的說明和允諾，并由此對消費(fèi)者決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。即使是該廣告對所售房屋及相關(guān)設(shè)施作出具體確定的說明，恐怕消費(fèi)者要求開發(fā)商為“貨不對版”承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的請求也很難得到法院的支持。如實(shí)際情況與廣告數(shù)量誤差超過3%，且此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。　　【釋義】目前廣告最吸引客戶的大概有三種方式，一是價(jià)格，二是位置與戶型，三是綠地與園林。一般談判時(shí)開發(fā)商會作出種種非文字承諾以保證能夠兌現(xiàn)，大部分消費(fèi)者想到既然無法表述就會放棄，其實(shí)此處最容易出現(xiàn)欺詐，因?yàn)闆]有合同描述，僅僅憑借廣告無法明確確定開發(fā)商是否違約以及違約責(zé)任。比較好的是看到小區(qū)總平面圖，或者將園林總平面圖、庭院圖、道路圖、花壇圖、屋頂圖等全部內(nèi)容附在合同后面，并且明確圖紙的具體內(nèi)容，這樣才能有效的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益?！　〉?6條樣板間：考慮到目前出賣人制作的樣板間是促使買受人購買房屋的重要原因，出賣人承諾房屋在質(zhì)量、面積、裝修的標(biāo)準(zhǔn)等方面均不低于樣板間，對于足以影響質(zhì)量的瑕疵，買受人可以選擇以下兩種方式要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任：　　(1)兩倍賠償：出賣人根據(jù)質(zhì)量導(dǎo)致的價(jià)格變化，以物品價(jià)格與安裝、重作價(jià)格的兩倍向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，且在入住之日起一個月內(nèi)支付；　　(2)解除合同：出賣人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。為了避免承擔(dān)責(zé)任，絕大多數(shù)發(fā)展商還會在實(shí)際交屋前將樣板房拆除，讓購房者“死無對證”，因此購買者看樣板房時(shí)，應(yīng)自帶一把卷尺，丈量一下各房間的面積和層高，確認(rèn)一下其是否真實(shí)，因?yàn)橥R時(shí)搭建的樣板間其內(nèi)墻隔斷比實(shí)體樣板間要薄，戶內(nèi)面積會有所增大，給購房人造成錯覺。也可帶上內(nèi)行人去看房，多問一些細(xì)節(jié)問題，這樣可避免吃虧?！　∧壳皹影彘g的制作過程已經(jīng)高度專業(yè)化了，樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、燈光、內(nèi)飾已經(jīng)到了很難復(fù)制的程度，開發(fā)商在設(shè)計(jì)樣板間時(shí)考慮的因素已經(jīng)超過房屋本身，因?yàn)槌藦V告以外樣板間是最能打動人心的了，只是消費(fèi)者在看到豪華無比的樣板間時(shí)，一定要想一想：我得到的房屋真的這樣美麗嗎？　　第17條保留時(shí)間：出賣人承諾在買受人入住后三年內(nèi)保存樣板間，并且承諾在拆除樣板間時(shí)征得買受人的同意，否則將向買受人支付十萬元賠償金。寫出一條合同條款的目的就是想讓我們在失敗的同時(shí)能夠得到一點(diǎn)補(bǔ)償。戶型尺寸：本房屋室內(nèi)主要單元空間的具體尺寸如下：　　房屋戶型(1)起居室：長度，寬度，高度，其他(厘米)；　　(2)書房：長度，寬度，高度，其他(厘米)；　　(3)臥室：長度，寬度，高度，其他(厘米)；　　(4)衛(wèi)生間：長度，寬度，高度，其他(厘米)；　　(5)廚房：長度，寬度，高度，其他(厘米)；　　(6)陽臺：長度，寬度，高度，其他(厘米)；　　(7)過道：長度，寬度，高度，其他(厘米)；　　(8)套內(nèi)樓梯：長度，寬度，高度，其他(厘米)；　　(9)重要門窗：長度，寬度，高度，下沿距地面(厘米)；　　(10)貯藏空間：長度，寬度，高度，其他(厘米)；　　【釋義】此條比較重要的概念就是凈高度，廣告里經(jīng)常說是層高，但是層高的計(jì)算要用到樓板的厚度，而這個厚度的測量是極為困難的，普通人根本無法做到。能不能寫下來，可能消費(fèi)者還要與開發(fā)商認(rèn)真的協(xié)商一下。所以希望你能成為那40%的勝利者，將這個條款寫進(jìn)去?！　〉?9條　違約責(zé)任：考慮到室內(nèi)空間的尺寸系構(gòu)成買受人購買房屋的主要內(nèi)容，如果出賣人在交付房屋前，對房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行變更使上述尺寸發(fā)生變化，應(yīng)取得買受人的書面同意，否則買受人有權(quán)解除合同要求退房?！　　踞屃x】違約責(zé)任條款是購房合同中必不可少的重要內(nèi)容之一，是購房者要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任、賠償責(zé)任的法律依據(jù)。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。如果消費(fèi)者不在乎這種損失，而且認(rèn)為自己不可能遇見這種百里挑一的好事，此條是可以不寫的。如同你對生活的追求一樣：你有權(quán)利選擇幸福，也有權(quán)利選擇痛苦，只是要做好迎接它的準(zhǔn)備?！　〉?章 房屋面積　　第20條 筑建面積：　　(1)文字定義：房屋銷售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。　　第21條 建筑面積變化：　　(1)面積范圍：買受人所購房屋約定建筑面積為____平方米，如果經(jīng)過實(shí)際測量后，面積在____至____平方米之間的，則雙方據(jù)實(shí)測面積結(jié)算，多退少補(bǔ)?！　?3)面積不足：買受人所購房屋建筑面積經(jīng)過實(shí)際測量后，小于____平方米的，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定建筑面積的差值，雙倍向買受人支付多收價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測面積辦理產(chǎn)權(quán)登記；當(dāng)此面積小于____，買受人有權(quán)解除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金?！　〉?2條 分?jǐn)偟墓妹娣e：　　(1)文字定義：可分?jǐn)偟墓妹娣e是指與房屋在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務(wù)的建筑物的建筑面積。未經(jīng)買受人同意計(jì)入公攤面積的，買受人有權(quán)不支付價(jià)款?！　〉?3條 套內(nèi)建筑面積：　　(1)文字定義：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三者之和。　　(3)面積超出：買受人所購房屋套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實(shí)際測量后，大于____平方米的，出賣人無權(quán)要求買受人支付多余價(jià)款，且超出合同約定面積的房屋所有權(quán)仍然歸買受人所有，出賣人應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測面積辦理產(chǎn)權(quán)登記?！　?5)比例增加：如建筑面積、套內(nèi)建筑面積與合同約定相比都增加的，應(yīng)當(dāng)按相同比例增加，建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的，買受人無須為任何增加的面積支付費(fèi)用。　　第24條 套內(nèi)使用面積：　　(1)文字定義：套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間(如臥室、起居室等)墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和?！　〉?5條 使用面積變化：　　(1)面積范圍：買受人所購房屋約定套內(nèi)使用面積為____平方米，如果經(jīng)過實(shí)際測量后，面積在____至____平方米之間的，則雙方據(jù)實(shí)測面積結(jié)算，多退少補(bǔ)。　　(3)面積不足：買受人所購房屋套內(nèi)使用面積經(jīng)過實(shí)際測量后，小于____平方米的，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定使用面積的差值，雙倍向買受人支付多收價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)測結(jié)果辦理產(chǎn)權(quán)登記?！　〉?7條　露(曬)臺面積：鑒于露(曬)臺面積并不計(jì)算在買受人購買面積之中，出賣人將面積為____平方米的露臺之使用權(quán)交付給買受人，買受人在使用過程中無須支付物業(yè)管理費(fèi)；如出賣人或者第三人或者行政機(jī)構(gòu)阻礙買受人使用此部分面積，則出賣人應(yīng)當(dāng)退還給買受人的費(fèi)用為平均房價(jià)的三倍與按露臺(曬)總建筑面積之積。如不能達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。如不能達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。如出賣人對此測量工具的準(zhǔn)確性表示異議，應(yīng)據(jù)買受人的指示申請有關(guān)機(jī)構(gòu)對測量工具的銷售單位進(jìn)行相關(guān)工具質(zhì)量鑒定，買受人不申請的或者申請后有關(guān)機(jī)構(gòu)沒有給出測量工具不合格結(jié)論的，則視為測量工具符合質(zhì)量要求?！　〉?2條 違約推定：考慮到測量過程的復(fù)雜，買受人無法對全部尺寸進(jìn)行核實(shí)，而出賣人委托的測量機(jī)構(gòu)做為專業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)保證全部測量尺寸的真實(shí)與準(zhǔn)確性；為此買受人有權(quán)以抽檢的方法來核算全部測量結(jié)果的質(zhì)量?！　〉?3條　違約責(zé)任：當(dāng)出現(xiàn)上述違約條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的價(jià)款作為違約金，不能退回的，逾期則每天應(yīng)當(dāng)支付總房價(jià)百分之一的違約金。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人應(yīng)向買受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房價(jià)的千分之一。出賣人應(yīng)當(dāng)以5倍裝修家具款額或者每人每日500元作為賠償，以補(bǔ)償買受人在選擇裝修企業(yè)、設(shè)計(jì)施工方面所支付的費(fèi)用與耗費(fèi)的時(shí)間；如液體或氣體的泄漏給買受人或其親屬或其他人員造成傷害，則出賣人應(yīng)當(dāng)同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任及侵權(quán)責(zé)任。所謂公用管線是指管線內(nèi)的物、液或氣體不直接從此管內(nèi)進(jìn)入到買受人室內(nèi)且供買受人單獨(dú)使用。在修改完成以前，買受人有權(quán)先行入住，但視為房屋仍末交付；不能修改的，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。如不能達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。受害人及相關(guān)權(quán)利人有權(quán)要求出賣人同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。此設(shè)備安全使用時(shí)間不低于20年，出賣人保證燃?xì)庠O(shè)備的安全性，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任，在產(chǎn)品質(zhì)量爭議時(shí)由出賣人承擔(dān)質(zhì)量無瑕疵的證明責(zé)任。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標(biāo)準(zhǔn)為總房價(jià)的千分之一。如不能達(dá)到此要求，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人按日支付相當(dāng)于總房價(jià)的千分之一。本房屋驗(yàn)收由____負(fù)責(zé)，由