【正文】 造了一棟商鋪， 擬用于整體出租。 ? 本例中，這棟商鋪不屬于投資性房地產(chǎn)。 （三）已出租的建筑物 ? ， 按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān) 輔助服務(wù) 在整個(gè)協(xié)議中不重大的 ，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。其中 2～5層經(jīng)營出租給乙公司， 6層～ 12層經(jīng)營出租給丙公司，底層經(jīng)營出租給某家大型超市。 ? 本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租，同時(shí)提供的輔助服務(wù)不重大。 不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 ? 下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)： ，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括 自用建筑物（固定資產(chǎn)）和自用土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)） 。視為企業(yè)的經(jīng)營場所，確定為自用房地產(chǎn)；如果將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 例題 ? 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍 ，即使按照市場價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。 不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 ? ，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。該項(xiàng)房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 ? 一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 ? 將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件： ? ； ? 。 用于資本增值的土地使用權(quán)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)通常是自用土地使用權(quán)停止自用后明確用于資本增值的日期。 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 （一）外購的投資性房地產(chǎn) ? 外購的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，對該資產(chǎn) 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，借記 “投資性房地產(chǎn) ”科目 ，貸記 “銀行存款 ”等科目； 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，借記 “投資性房地產(chǎn) ——成本 ”科目 ，貸記 “銀行存款”等科目。 3月 15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期 5年。假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) ——成本（寫字樓） 12 000 000 貸：銀行存款 12 000 000 （二）自行建造的投資性房地產(chǎn) ? 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （二）自行建造的投資性房地產(chǎn) ? 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等，企業(yè)采用 成本模式 對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)借記 “投資性房地產(chǎn) ”科目，貸記 “在建工程 ”科目；采用 公允價(jià)值模式 進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，借記 “投資性房地產(chǎn) ——成本 ”科目，貸記 “在建工程 ”等科目。 例題 ? 20 7年 3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并 與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè) 。 12月 10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出 150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。 例題 ? 本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 ? 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價(jià)值兩種模式， 通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量 。 一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn) ? 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 4 號(hào) ——固定資產(chǎn) 》 和 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6 號(hào) ——無形資產(chǎn) 》 的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷； 存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 8 號(hào) ——資產(chǎn)減值 》 的規(guī)定進(jìn)行處理。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會(huì)計(jì)處理： ? ，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 ? 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn) ? ，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。假設(shè)這棟辦公樓的成本為 1 800萬元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為 20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。當(dāng)年 12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為 1 200萬元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為 1 500萬元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。 20247。 企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。 ? 市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。 （二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理 ? 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會(huì)計(jì)處理： ? 。 ? ，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額 借：投資性房地產(chǎn) ——公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。 20 7年 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為 10年。由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 20 8年 12月 31日，該寫字樓的公允價(jià)值為 93 000 000元。 ? 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。 例題 ? 甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 該寫字樓的原造價(jià)為 90 000 000元，已計(jì)提折舊 2 700 000元，賬面價(jià)值為 87 300 000元。 假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的 10%計(jì)提盈余公積。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： ? 即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及轉(zhuǎn)換日 ? 通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。 即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地裝換位投資性房地產(chǎn)。 ? 。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) ? 將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用 借：固定資產(chǎn) 【 投資