【正文】 3243宿舍樓340022572259724籃球、排球館595168022755田徑運動場1051056足球場1051057體育健身42575611818公益（小學(xué)、托幼、物業(yè)、單身公寓）4259網(wǎng)球場10體育訓(xùn)練基地綠化區(qū)28028011體育訓(xùn)練基地道路二期12行政綜合辦公大樓510756126613跑馬場850850水上運動場2103360357014停車場23823815體育訓(xùn)練基地綠化1015101516體育訓(xùn)練基地道路76576517食堂、洗浴、體育康復(fù)中心4251512193718生活配套34002257225972合計1586889437成本構(gòu)成 建筑屬性費用科目別墅（磚混）多層（磚混）商業(yè)（框架）館所（屋頂網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，層高6—10米）托幼（磚混）小學(xué)（磚混）物業(yè)樓（磚混）容積率按1：按1：1算按1：按1：1算按1：1算按1：按1：1算征地費用254127181127127181127各種規(guī)費、雜費5050經(jīng)營費用80808080808080財務(wù)費用100100100100100100100建安費（含水電暖路）60660611001500656656656合計1090963146116279631017963二、投資回收預(yù)計（較高期待值）出租效益分析1）臨街商用建筑開工四個月即建成，用于招商、出租，預(yù)計年租金收入4萬平方米40元/平方米12月，總計為1920萬元2）綜合教學(xué)樓建成后，可采取租賃經(jīng)營，預(yù)計年租金收入：4萬平方米40元/平方米12個月，年總計為1920萬元3）各體育場館建成后，可直接接待國內(nèi)、外體育比賽及各種規(guī)模運動會預(yù)計該收入按年達標(biāo)接待量的60 ，一年按10 個月計算：160萬元10個月總計收入1600萬元4）社會綜合教育：招收、培訓(xùn)各類體育人材，預(yù)計：2000人40元/人，總計收入80萬元5）健身俱樂部：全部實行會員制管理，按設(shè)計達標(biāo)量的60 計算預(yù)計：9000人3000元/人，年總計收入：2700萬元6）樓體戶外廣告收入，按每平方米年發(fā)布費3000元計算，預(yù)計：1萬平方米3000元，總計收入3000萬元以上各項滿負(fù)荷經(jīng)營年收入為12900萬元，銷售收入預(yù)計1） 住宅銷售收益一期工程：首先在大李莊西側(cè)征用400畝作為首期開發(fā)項目用地，周邊土地以租用或以承包荒山的名義進行控制，為后期開發(fā)進行土地儲備。 其中別墅區(qū)占地200畝，按每棟300 m2計算，可建355棟，100棟為靠鴛鴦山和人工湖的單體花園別墅，其余為聯(lián)體別墅。二期工程占地400畝, 。多層住宅占地200畝，按每棟4000平方米，可建40棟樓。 兩期別墅銷售收入明細(xì)表序號總面積銷售周期面積比率面積單價銷售額213400m21/453350m21588元/ m28472萬元1/453350m21688元/ m29005萬元1/453350m21888元/ m210072萬元1/453350m22188元/ m211672萬元合計銷售收入39221萬元兩期多層銷售收入明細(xì)表序號總面積銷售周期面積比率面積單價銷售額320160 m21/480040m2988元/ m27908萬元1/480040m21088元/ m28708萬元1/480040m21188元/ m29445萬元1/480040m21288元/ m210309萬元地下室53360 m2600元/ m23201萬元合計銷售收入39571萬元銷售總收入為：78792萬元利潤率: 公益成本： 土地成本：400畝2＝3400萬2=7800萬元 別墅成本：836元/ m22＝2=多層住宅：809元/m22＝2=25900萬元總成本：54810萬元（7879254810）247。54810100％＝％第四章：訓(xùn)練基地基本經(jīng)營管理方案經(jīng)營管理方案管理組織結(jié)構(gòu)圖一、管理方案體育訓(xùn)練基地由房地產(chǎn)集團有限公司、省體育學(xué)院及國家體育訓(xùn)練中心聯(lián)合經(jīng)營。2）行政綜合辦公大樓、教學(xué)樓、體育科研中心、食堂、宿舍、洗浴、體育康復(fù)中心主要以教學(xué)、科研、管理與服務(wù)為職能，以出租或承包給專業(yè)單位進行經(jīng)營為主要方式推向市場。4）行政綜合辦公大樓為經(jīng)營管理中心，負(fù)責(zé)各項工作的管理與協(xié)調(diào)。二、經(jīng)營方案從網(wǎng)上和訪問調(diào)查了解到國內(nèi)一些體育健身娛樂場所存在許多的問題。如何有效的增加利潤將直接影響我公司在健身行業(yè)的投資與發(fā)展。以較低廉的價格吸引顧客。②盡量購買國內(nèi)質(zhì)量較好、功能齊全的健身器械，維護保養(yǎng)便捷，降低硬件投入。④合理劃分功能區(qū)，避免造成資源浪費。擴展服務(wù)范圍，通過經(jīng)常舉辦體育賽事制造聲勢，激發(fā)群眾參與的積極性。提供桑拿、康復(fù)理療按摩、健身咨詢、美容美體、棋牌室、咖啡廳、游藝廳、網(wǎng)吧等。屋頂設(shè)有花園、小型網(wǎng)球場、露天酒吧，咖啡廳等。突出基地檔次高、配套齊全、運動文化氣氛濃郁的特點。經(jīng)營管理方面。進行多方位廣告宣傳，擴大影響力。在308國道及水上娛樂中心入口處制造大量廣告牌，廣告圖文并貌，充分顯示體育健身中心的新、奇、特、專、全的特點。大型競技項目將以專業(yè)俱樂部或國家專業(yè)隊租用為主，并承攬舉辦大型體育賽事。而某某湖商業(yè)中心、游樂園及望月山莊住宅項目的落成無疑給了中心有力的市場保障。完善的功能吸引不同層次的消費者，滿足了市場的需求，存在廣闊的市場前景，同時有著公司雄厚的資金與科學(xué)的經(jīng)營理念可保證項目投資建設(shè)順利進行。緊鄰石太高速南側(cè)及307國道，未來的青銀高速有項目東側(cè)穿過使得這里交通發(fā)達，貫穿各地。3)概念優(yōu)勢：該項目依山傍水，環(huán)境宜人、生態(tài)健康、休閑娛樂、時尚消費、度假、運動健身、獨一無二絕無僅有。5)價格優(yōu)勢：該項目價格定位較低，和市中心的公寓樓的差距較大，有較強的市場競爭能力。同時石太高速公路、未來的青銀高速公路由項目的西部和東部直通各個交通網(wǎng)絡(luò)。8)配套優(yōu)勢：利用體育訓(xùn)練基地項目、游樂場項目、商業(yè)中心項目等運動娛樂項目的建成，豐富賣點、主題，由此產(chǎn)生概念性的優(yōu)勢。10)教育優(yōu)勢：公司特有的素質(zhì)教育模式及北京大學(xué)城的實體，可將銷售及教育從利益上直接聯(lián)系起來，由此產(chǎn)生促銷優(yōu)惠賣點。由此產(chǎn)生巨大的市場競爭劣勢（風(fēng)險構(gòu)成因素）：1）前期配套時間長，投資大，增加成本。3）地勢復(fù)雜加大施工難度，增加成本，延長施工時間。5）地質(zhì)較差，土地承載力不足，不易建設(shè)中高層以上建筑，致使容積率上不去，由此增加了土地成本。一、方案策劃： 先營造環(huán)境，文明施工，給客戶一種大商業(yè)投資的感覺，刺激投資欲望。在開始全面推向市場前三天想各種媒體發(fā)布招投標(biāo)情況，同時做大量的廣告，引起本市及周邊區(qū)域的關(guān)注，甚至以非常的廣告創(chuàng)意引起轟動效益使得成為業(yè)內(nèi)外人士紛紛議論的話題，由此保證銷售率。 組織大業(yè)務(wù)組的業(yè)務(wù)員分片進行全面推銷工作。 優(yōu)惠卷、折價銷售、會員卡、競賽與抽獎、贈送禮品。 舉辦新聞發(fā)布會、房展會擴大影響。2） 根據(jù)市場合理調(diào)整樓層差價，明顯劃出投資層次，把握好各種層次的投資者。三、廣告策略 廣告目標(biāo)：以樓盤推出的周期來分三個階段性目標(biāo)a、 創(chuàng)牌目標(biāo)：目的介紹新樓盤進入市場，通過對新樓盤的功能、文化理念、特點、服務(wù)、設(shè)施、景觀等宣傳介紹，提高客戶對該項目的認(rèn)知度。c、 競爭廣告目標(biāo)：該項目較其他項目的優(yōu)異之處，使消費者認(rèn)知產(chǎn)品對其帶來的好處以增強認(rèn)可度并促成購買。第二階段：比附定位和逆向定位，發(fā)現(xiàn)對方的缺陷及對消費者產(chǎn)生的不良影響逆向定位。評比檢驗：每個定位階段將以接觸率、矚目率、閱讀率、好感率、知名率、綜合評比，隨時調(diào)整廣告定位方法。1）選擇公司經(jīng)常利用的宣傳媒體進行大力宣傳，有利于公司的形象建設(shè)，同時利用公司形象加大宣傳力度。3）宣傳主題：教育、高貴、健康、綠色、時尚4）廣告推出時間：方案完全定下來后5）