土地估價方法及案例-在線瀏覽
2024-09-15 04:26本頁面
【正文】 房價=（房屋年純收益/r2）*[11/(1+r2)50]=()*[11/(1+8%)50]=。用途為綜合樓。建筑物部分：1樓3800m2；25樓：2800m2；合計：15000m2。不動產(chǎn)每空置一個月，押金運用年收益率為7%，管理費為建筑物造價的2%。解：租金=*12月=，押金運用收益=*7%=，空房損失額=（按一個月的租金計算），則，總收益=租金+收益損失=；折舊費=主體（4800*65%*1/50）+設(shè)備（4800*35%*1/10）=，維持管理費=4800*2%=（按建筑物造價的2%計算），租稅=，保險費=；則，總費用=+96++=；故，純收益=總收益總費用=；不動產(chǎn)收益價格=不動產(chǎn)純收益/綜合還原率*[11/（1+綜合還原率）50]=。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為10萬元，根據(jù)測算承租土地使用權(quán)還原率為8%，計算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權(quán)價格？解：年租金差額（租金盈余）=108=2萬元；承租土地使用權(quán)價格=(2/8%)*[11/(1+8%)10]=。案例1估價師要評估一宗商業(yè)用地的公開市場價值，估價對象及比較案例的區(qū)域和個別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下：估價對象實例A實例B實例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300交易情況求正常市場價值急于出售，比正常低5%拍賣成交，比正常高5%正常交易交易日期正常，價格指數(shù)105價格指數(shù)101價格指數(shù)1032005．1價格指數(shù)102區(qū)域因素合計1009810097個別因素合計1009899100容積率2剩余使用權(quán)限40年38年39年40年成交價格（元/m2）450052004900本題注意：要進(jìn)行使用權(quán)限修正和容積率修正（根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛块T公布商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表）估計對象實例A實例B實例C容積率系數(shù)1使用權(quán)限修正中，土地還原利率取6%；解：由題可得，比準(zhǔn)價格：實例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/=5303元/ m2；實例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/=4983元/ m2；實例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/ m2；由于宗地C為正常交易，故，；，實例A實例B實例C比準(zhǔn)價格530349835149權(quán)重估價對象評估單價5145估價對象評估值3087案例2某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供應(yīng)圈的三個比較案例，并對區(qū)域因素及個別因素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較情況如下：項目待估宗地實例A實例B實例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供應(yīng)圈市郊市郊市郊市郊交易時間交易情況正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年成交價格370元/m2392元/m2355元/m2區(qū)域因素交通條件01%2%0基礎(chǔ)設(shè)施01%2%1%產(chǎn)業(yè)聚集001%2%環(huán)境情況02%00個別因素宗地面積03%05%宗地形狀02%00地形001%3%規(guī)劃限制0000根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知：待估宗地實例A實例B實例C容積率系數(shù)1交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市2005年1月至10月地價上漲4%，%，將2005年1月地價指數(shù)定為100，則，2005年10月地價指數(shù)為104；。 成本逼近法案例案例1某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5Km2，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、。根據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價和單價。案例2估價對象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地，土地總面積為1000 m2，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7，允許建筑覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年，出售時間為2003年10月，需評估該地塊在2003年10月出售時的購買價格。）解：方法一：靜態(tài)方式計算地價 設(shè)總地價為P，總樓價=4500*10000+2500*60000=19500萬元；總建筑費=5000萬元；總專業(yè)費用=總建筑費*8%=
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