【正文】 善處理。兩者相輔相成，缺一不可。 　　物業(yè)安全管理的目的，是要保證和維持業(yè)主或使用人有一個安全舒適的工作、生活環(huán)境，以提高生活質(zhì)量和工作效率。業(yè)主認為，自己交了物業(yè)費，轎車在小區(qū)被盜，保安沒盡到職責，物業(yè)公司自然應(yīng)承擔自己的丟車責任。 　　目前，業(yè)主財產(chǎn)被盜、在家門口被搶、甚至在家中被殺等等涉及物業(yè)保安的案件都時有發(fā)生。那么到底保安應(yīng)否承擔責任呢？ 　　條例規(guī)定，如果物業(yè)“未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損失的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任?！薄拔飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作?！?　　由此可見，物業(yè)保安的安全責任，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)合同約定（可以對任何不違法的情形作出約定，私人保鏢也行），只有物業(yè)在違背合同的情況下，才應(yīng)承擔法律責任，否則物業(yè)僅有協(xié)助、報告的責任。否則，業(yè)主就是無理取鬧。案例（1）：2001年7月住在福華小區(qū)的業(yè)主林先生將自己的車開回家，林從小區(qū)保安手中領(lǐng)取了《深圳市福浩物業(yè)管理有限公司機動車進出登記卡》，并將車停放在小區(qū)內(nèi)空地上。至今仍未破案，車輛未找回。于是其向福浩物業(yè)管理公司要求索賠，索賠未果遂依法提起訴訟。 本案中《機動車進出登記卡》記載內(nèi)容為：“敬請注意：請關(guān)好車門，鎖好防盜鎖。”下面最末一行方格記錄有：進場車輛號碼５４８３４、進場時間１８：４６、出場時間（空白）、值班員簽名（陳）。 而依據(jù)小區(qū)與物業(yè)公司簽訂的托管合同，其中物業(yè)公司明確表示對停放車輛不承擔保管責任。一審判決被告發(fā)給原告的《機動車輛登記卡》明確注明本停車場只提供車位使用，不承擔保管賠償責任，亦無其它證據(jù)證明原告與被告另行達成有車輛保管協(xié)議或被告對原告做出有保管車輛的意思表示。本案車主已上訴。 案例（2）：2000年8月12日，何某駕車到深圳，入住南山某酒店，并將車停泊在該酒店停車場，交納了停車費，領(lǐng)取了出入證卡。案件至今未破，何某向酒店索賠未果，遂向法院提起訴訟。一審判決原告何某將車停放在該酒店停車場，有發(fā)票和車輛出入證證實，雙方保管合同關(guān)系成立。）何某提供的車輛保管發(fā)票沒有注明車牌號碼和車輛進場時間，不能認定系本案丟失車輛的交付憑證，但該發(fā)票上有該酒店的發(fā)票，該發(fā)票也已明確為“車輛保管”，因此，認定何某與該酒店形成車輛保管關(guān)系。維持原審法院判決。盜竊的種類很多，按不同的標準可以劃分不同的類型。本人在多年的安全防范管理工作中積累了一些防范經(jīng)驗，但由于水平有限，難免有不當之處，懇請從事安防工作的朋友們批評指正和補充。入室盜竊是盜竊分子常用的手段，主要是撬門破鎖和攀爬撥窗。撬門破鎖，盜竊分子在撬門破鎖時，往往采取多種方式或事先踩點，或通過其它途經(jīng)了解業(yè)主、住戶、租戶家中確實無人，或先敲敲門，一旦家中有人，便假稱找錯人，敲錯門。進入九十年代以來，住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，物業(yè)性管理服務(wù)公司不斷增加，人們的防范意識的增強和各種防盜鐵門的使用，使犯罪分子，破門入室盜竊的難度增加，故把入室的目標盯住窗戶，尤其是廚房的窗戶。車輛盜竊可以分為盜竊機動車和非機動車。本田100）、電動車（嶄新摩托踏板款式的）、自行車（“捷安特”、“鳳凰”、“永久”）。（二）防范措施撬門破鎖的作案時間較集中于午間12時左右、傍晚5時左右和下半夜2—5時。攀爬撥窗主要由煤氣管道的攀爬由廚房進入室內(nèi)，主要盜竊目標為手機、現(xiàn)金及貴重物品。小區(qū)內(nèi)的車輛盜竊不容忽視。 C、新摩托車、新自行車、踏板式電動車應(yīng)集中管理，專人看管。D、施行車輛出入“收發(fā)卡”制度，但應(yīng)注意“人情卡”，避免“堆卡”。 E、最關(guān)鍵的是業(yè)主、住戶應(yīng)加強防范意識，積極協(xié)助安防工作?！　〉叵率野l(fā)生火災(zāi)后撲救難度大，因為大多數(shù)地下室都設(shè)計為地道式、棋盤式，里面巷道狹長、縱橫交錯如同迷宮一樣，加之地下建筑設(shè)計出入口少，消防自救設(shè)備差，因此這類火災(zāi)有其復(fù)雜的特點和撲救的難點。 濃煙的積聚還與地下室口的“吸風”作用有關(guān)，擴散到出入口的煙霧，有部分又被卷吸了回去，這就加劇了地下室的煙霧，久久不散，一旦發(fā)生火災(zāi)撲救工作就比較困難。 （3）滅火行動艱難 　　地下室一般是一棟一個出入口，也有二個出入口的，但是二個以上的就很少了。 　二、地下火災(zāi)的撲救 　　目前的消防裝備和力量正日益完善，同時對地下火災(zāi)戰(zhàn)術(shù)措施也在進一步研究，下面就地下室火災(zāi)的撲救和其本對策作些粗淺的探討。消防隊到來后深入地下室實查是否有人，注意搜查通道、房間、倉庫等每一個部位，及時搶救遇險人員，火場總指揮要親自聽取火災(zāi)情況匯報，掌握確切的地下火情和所處的發(fā)展階段，以確定排煙救人和滅火等相應(yīng)措施。 　　在火場排煙的方法很多，但是地下火災(zāi)可利用地下的通風窗口、自然排煙，也可利用機械排煙進行強制排煙。 　　但是值得注意的是排煙是適用于火災(zāi)的初期和后期。如果在火勢發(fā)展階段排煙，會提高氧氣，加速燃燒，使人員無法深入。 （3）積極搶救生命 　　撲救地下火災(zāi)，要堅持“救人第一”的原則。 　　當煙火猛烈時，應(yīng)組織若干小組，在充足水流掩護下，進行強攻救人。消防安全管理制度（一）消防安全教育、培訓(xùn)制度 每年以創(chuàng)辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。 各部門應(yīng)針對崗位特點進行消防安全教育培訓(xùn)。 對新員工進行崗前消防培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗。 消控中心等特殊崗位要進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格，持證上崗。 消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。 檢查中發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，檢查人員應(yīng)填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關(guān)人員在記錄上簽名。 對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患未按規(guī)定時間及時整改的，根據(jù)獎懲制度給予處罰。 應(yīng)按規(guī)范設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應(yīng)急照明設(shè)施。 嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全出口上鎖。 （四）消防控制中心管理制度 熟悉并掌握各類消防設(shè)施的使用性能，保證撲救火災(zāi)過程中操作有序、準確迅速。 按時交接班，做好值班記錄、設(shè)備情況、事故處理等情況的交接手續(xù)。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，應(yīng)及時報告，并通知有關(guān)部門及時修復(fù)。 上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應(yīng)做好交接班手續(xù)。 （五）消防設(shè)施、器材維護管理制度 消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設(shè)施的使用狀況，保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修，使設(shè)備保持完好的技術(shù)狀態(tài)。 （2）消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。 （4）室內(nèi)消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。 消防器材管理： （1）每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥。 （3）對消防器材應(yīng)經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應(yīng)立即補充并上報領(lǐng)導(dǎo)。 （六）火災(zāi)隱患整改制度 各部門對存在的火災(zāi)隱患應(yīng)當及時予以消除。 在火災(zāi)隱患未消除前，各部門應(yīng)當落實防范措施，確保隱患整改期間的消防安全，對確無能力解決的重大火災(zāi)隱患應(yīng)當提出解決方案，及時向單位消防安全責任人報告，并由單位上級主管部門或當?shù)卣畧蟾妗?（七）用火、用電安全管理制度 用電安全管理： (1)嚴禁隨意拉設(shè)電線，嚴禁超負荷用電。 (3)各部門下班后，該關(guān)閉的電源應(yīng)予以關(guān)閉。 用火安全管理： （1）嚴格執(zhí)行動火審批制度，確需動火作業(yè)時，作業(yè)單位應(yīng)按規(guī)定向消防工作歸口管理部門申請“動火許可證”。 （3）如在作業(yè)點就地動火施工，應(yīng)按規(guī)定向作業(yè)點所在單位經(jīng)理級(含)以上主管人員申請，申請部門需派人現(xiàn)場監(jiān)督并不定時派人巡查。 （4）未辦理“動火許可證”擅自動火作業(yè)者，本單位人員予以記小過二次處分，嚴重的予以開除。 易燃易爆危險物品應(yīng)分類、分項儲存。 易燃易爆危險物品入庫前應(yīng)經(jīng)檢驗部門檢驗，出入庫應(yīng)進行登記。 易燃易爆危險物品存取應(yīng)按安全操作規(guī)程執(zhí)行，倉庫工作人員應(yīng)堅守崗位，非工作人員不得隨意入內(nèi)。 （九）義務(wù)消防隊組織管理制度 義務(wù)消防員應(yīng)在消防工作歸口管理部門領(lǐng)導(dǎo)下開展業(yè)務(wù)學(xué)習和滅火技能訓(xùn)練，各項技術(shù)考核應(yīng)達到規(guī)定的指標。 按照滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案每半年進行一次演練，并結(jié)合實際不斷完善預(yù)案。 不斷總結(jié)經(jīng)驗，提高防火滅火自救能力。 組織全員學(xué)習和熟悉滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。 應(yīng)按制定的預(yù)案，至少每半年進行一次演練。 （十一）燃氣和電氣設(shè)備的檢查和管理制度 應(yīng)按規(guī)定正確安裝、使用電器設(shè)備，相關(guān)人員必須經(jīng)必要的培訓(xùn)，獲得相關(guān)部門核發(fā)的有效證書方可操作。電氣設(shè)備應(yīng)由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)。 電器設(shè)備負荷應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝置合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應(yīng)嚴格按照電氣施工要求測試。各類電氣設(shè)備及線路均應(yīng)定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患。各部門應(yīng)積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測后投入使用。 設(shè)備用畢應(yīng)切斷電源。 除已采取防范措施的部門外，工作場所內(nèi)嚴禁使用明火。 場所內(nèi)嚴禁吸煙并張貼禁煙標識，每一位員工均有義務(wù)提醒其他人員共同遵守公共場所禁煙的規(guī)定。 對造成消防安全事故的責任人，將依據(jù)所造成后果的嚴重性予以不同的處理，除已達到依照國家《治安管理處罰條例》或已夠追究刑事責任的事故責任人將依法移送國家有關(guān)部門處理外，根據(jù)本單位的規(guī)定，對下列行為予以處罰： （1）有下列情形之一的，視損失情況與認識態(tài)度除責令賠償全部或部分損失外，予以口頭告誡： A、使用易燃危險品未嚴格按照操作程序進行或保管不當而造成火警、火災(zāi)，損失不大的； B、在禁煙場所吸煙或處置煙頭不當而引起火警、火災(zāi)，損失不大的； C、未及時清理區(qū)域內(nèi)易燃物品，而造成火災(zāi)隱患的； D、未經(jīng)批準，違規(guī)使用加長電線、用電未使用安全保險裝置的或擅自增加小負荷電器的； E、謊報火警； F、未經(jīng)批準，玩弄消防設(shè)施、器材，未造成不良后果的； G、對安全小組提出的消防隱患未予以及時整改而無法說明原因的部門管理人員； H、阻塞消防通道、遮擋安全指示標志等未造成嚴重后果的。 （3）對任何事故隱瞞事實，不處理、不追究的或提供虛假信息的，予以解聘。消防監(jiān)控室保安崗位職責 監(jiān)控員應(yīng)按時上下班，當值時不準睡覺，不得擅離崗位。監(jiān)控員應(yīng)根據(jù)他人提供的情況及從屏幕中觀察到的可疑情況，進行定時、定位、定人及時錄像，并做好記錄。監(jiān)控員在當班時不準做與工作無關(guān)的事，嚴守工作紀律。監(jiān)控員應(yīng)愛護使用的設(shè)備，以延長機器的使用壽命，不得擅自拆裝設(shè)備。嚴禁在監(jiān)控中心吸煙。監(jiān)控室所監(jiān)控范圍及攝像監(jiān)視頭的開關(guān)時間均屬保密，嚴禁外傳，更不準向無關(guān)人員介紹監(jiān)控情況。111111物業(yè)管理中常見火災(zāi)的撲救對策在物業(yè)管理過程中，由于管理不當或其他一些意外的原因而引發(fā)火災(zāi)，給物業(yè)公司和住用人帶來巨大的經(jīng)濟損失甚至危及人身安全?！　缁鸷蟠蜷_門窗通風。 油鍋起火時不要慌，將鍋蓋蓋上即可滅火?！　〈_定電路無電時，才可用水撲救?！　　　。屑纱蜷_門窗，以免氣體對流，使火勢擴大蔓延。應(yīng)關(guān)緊閥　　商貿(mào)樓宇、住宅區(qū)，都有一些方便工作、生活的配套設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、商店、俱樂部、餐廳等，而這些地方往往又是人員比較集中的場所，發(fā)生火災(zāi)后若不能及時搶救，容易造成較大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。滅火后，打開門窗排除可燃氣體?！　　㈦娐菲鸹?，要切斷電源，用干粉滅火器或水撲救。大班的孩子由教師引導(dǎo)疏散，小班的孩子應(yīng)由教師用被褥裹身，抱、背、抬出燃燒地點?！　?1)當有化學(xué)、塑料類物質(zhì)燃燒時，要注意防毒氣和煙霧中毒?！　?2)利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒，做到循序地按疏散計劃撤出被困人員，防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故?！　?3)滅火時要沿墻根行動，防止燃燒點上部墜落，落下東西傷人?！　∪?、高層建筑火災(zāi)撲救對策為此，我們應(yīng)掌握一些針對高層建筑火災(zāi)的救助方法。 撲救高層建筑火災(zāi)、搶救和疏散人員是一項重要而巨大的任務(wù)，消防人員要針對不同情況采取不同方法，及時進行疏散搶救，避免和減少人員傷亡及財產(chǎn)損失。 首先盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施進行安全疏散，這是爭取疏散時間，提高疏散效率的重要方法。 其次對于不同部位。 ，樓內(nèi)住有不同民族、不同國籍，使用不同語言的人員時，應(yīng)用相應(yīng)的語言廣播，告訴大家哪一層樓的哪一個部位著火，以及安全疏散的路線、方法等。若火勢已經(jīng)開始發(fā)展，則應(yīng)適時地用廣播通知著火層以上各樓層。應(yīng)重點護送老人、幼童等到可以脫險的部位，再轉(zhuǎn)移到安全地點。 ，應(yīng)調(diào)集民用或軍用直升飛機營救。搶救物資要據(jù)輕重緩急和具體情況采取有針對性的措施。安全常識一、消防安全五要五知道（1）要及時反映身邊的不安全因素，知道消防“119”的使用及所在負責處所電話（3）要在沉著、冷靜中解決一切，知道心態(tài)的重要性（5）做好消防工作首先是預(yù)防，而預(yù)防必須依靠各業(yè)主。小區(qū)防火手冊應(yīng)做到每戶一冊，使業(yè)主家喻戶曉。 　　２．對火災(zāi)撲救，通常采用窒息（隔絕空氣），冷卻（降