【正文】 求下的地標(biāo)性的建筑體量和外觀。運(yùn)營(yíng)效率則主要體現(xiàn)在綜合性的配套和物業(yè)管理方面。寫字樓的物業(yè)管理不僅是服務(wù)的概念，更是經(jīng)營(yíng)的概念。這主要是因?yàn)?，老寫字樓的智能化太低了，已?jīng)不能滿足現(xiàn)在公司辦公的最基本需求，并且這個(gè)條件的改進(jìn)通常是比較困難的。即小業(yè)主在租金上的無(wú)秩序遞減攀比已經(jīng)到了無(wú)法控制的地步。 而與老寫字樓相比，第二代寫字樓的優(yōu)勢(shì)就顯得十分突出了。同時(shí)，在第二代寫字樓中的市場(chǎng)運(yùn)作中，其博弈關(guān)系發(fā)生了明顯的變化。這類寫字樓通常先以盡可能低的價(jià)格吸引大企業(yè)、大公司入住，從而吸引與之相關(guān)聯(lián)或是希望與之為鄰的中小公司入住，這些中小公司將能夠也比較樂(lè)意承擔(dān)較高的租金或是售價(jià)，來(lái)滿足自身的發(fā)展需要。 第三代寫字樓雖然品質(zhì)上全部在一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn)下產(chǎn)生，但想要替代第二代寫字樓還存在不少障礙。因?yàn)閷?duì)于大公司而言，更換辦公地點(diǎn)，引起的諸如名片、公司的形象設(shè)計(jì)等事務(wù)的變更成本太高，大公司一般不會(huì)輕易變換。另一個(gè)原因是地段因素。這個(gè)原因既是第二代寫字樓搶占第一代寫字樓的原因，同時(shí)也是第三代寫字樓不易搶占第二代寫字樓的主要原因。同時(shí)，主中心區(qū)的區(qū)位成長(zhǎng)性顯而易見，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。由此分析，我們不難預(yù)見未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，昆明寫字樓將出現(xiàn)占盡地理優(yōu)勢(shì)的第二代寫字樓與占盡技術(shù)優(yōu)勢(shì)的第三代寫字樓共存的形勢(shì)。以目前的狀況，市中心內(nèi)部的大規(guī)模改造，使搬出去的人越來(lái)越多，原來(lái)的地方被高檔的居住區(qū)所替代。另一種則是辦公遷離市區(qū)，市區(qū)的居住物業(yè)多半以經(jīng)營(yíng)為主，很少產(chǎn)生稅源，從而造成市中心地區(qū)稅源流失。寫字樓就是２１世紀(jì)的車間，現(xiàn)在寫字樓不再僅僅是行政辦公的場(chǎng)所，而是一個(gè)具有生產(chǎn)作用的場(chǎng)所、一個(gè)功能街區(qū)。因此，如果政府不重視這種問(wèn)題的話，會(huì)使得出現(xiàn)大量不得不在公寓里辦公，又在別的地區(qū)注冊(cè)的公司，如此將導(dǎo)致稅源的流失。 四、寫字樓市場(chǎng)的供求矛盾昆明市寫字樓市場(chǎng)常見的分拆出售成為造成供需“錯(cuò)位”的主因，有業(yè)內(nèi)人士稱，“業(yè)權(quán)分散已經(jīng)成為昆明寫字樓租售市場(chǎng)發(fā)展制肘。絕大多數(shù)受訪租戶傾向選擇單一業(yè)權(quán)寫字樓大廈，然而，昆明現(xiàn)存的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)中，%的寫字樓屬單一業(yè)權(quán)大廈。 現(xiàn)在存在兩個(gè)問(wèn)題：一方面是對(duì)甲級(jí)寫字樓強(qiáng)勁需求，市場(chǎng)缺少真正意義上的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)———昆明市場(chǎng)供貨往往未能全面符合跨國(guó)公司或海外基金這類高檔物業(yè)投資者的業(yè)務(wù)擴(kuò)充需求，這種供需錯(cuò)位對(duì)租賃交投構(gòu)成障礙，某種程度上限制了服務(wù)業(yè)在昆明的發(fā)展。買寫字樓的人花的是經(jīng)營(yíng)資金，而國(guó)家政策一直將寫字樓看作是生產(chǎn)資料，銀行對(duì)企業(yè)購(gòu)買生產(chǎn)資料一直采取保守的放貸款政策，這使得寫字樓的按揭較之住宅困難得多。五、寫字樓人性化的發(fā)展趨勢(shì)寫字樓的人可能會(huì)加班很晚，勞累了一天，寫字樓里若有為人減壓、消除疲勞的設(shè)施(如游泳池、桑拿按摩間、酒吧、餐廳、美發(fā)美容廳)，寫字樓的人性化就體現(xiàn)出來(lái)了。這一切都要為寫字樓的人性化設(shè)計(jì)讓步。這些企業(yè)講究創(chuàng)新精神，對(duì)辦公軟環(huán)境及智能設(shè)施配套的要求期望更高；他們提供知識(shí)密集型服務(wù)，對(duì)人性、高效、彈性的辦公環(huán)境極為看重；他們提供的服務(wù)均是無(wú)形資產(chǎn)，自身形象至關(guān)重要，要求辦公環(huán)境能夠體現(xiàn)公司“現(xiàn)代高效”的含金量。人工作到一定時(shí)候，勢(shì)必疲憊。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。以志強(qiáng)大廈為例，靠向東風(fēng)廣場(chǎng)的寫字間價(jià)格比不靠向廣場(chǎng)的寫字間價(jià)格要貴些。這樣的結(jié)果，不僅影響公司形象，而且給寫字樓的安防帶來(lái)很大影響?！　‰S著市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張，商住分開是大勢(shì)所趨，這就為寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，中小企業(yè)可能會(huì)盡快選擇寫字樓，以適應(yīng)企業(yè)本身的發(fā)展。事實(shí)也正如此，寫字樓由于供量小、需求量大，因而會(huì)有較高的投資回報(bào)率，近年來(lái)成為了廣大投資客戶的新寵。未來(lái)兩到三年，昆明的寫字樓市場(chǎng)上升的空間非常大。外資和大企業(yè)往往選擇１０００平方米及以上的寫字樓作為辦公總部?！　膶懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)上看，乙級(jí)寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量較大，甲級(jí)寫字樓物業(yè)供應(yīng)量不足。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租用寫字樓客戶中，以私營(yíng)企業(yè)占絕大多數(shù)，占４７％的比例；其次是外資企業(yè)和機(jī)構(gòu)，占３０％的比例；另外就是國(guó)營(yíng)企業(yè)和合資企業(yè)，也占一定比例。而私營(yíng)企業(yè)則明顯選擇中小型規(guī)模的寫字樓，這可能與中小型企業(yè)成長(zhǎng)的速度和獲取的價(jià)值有關(guān)。九、寫字樓售價(jià)與租金　　據(jù)２００5年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，昆明有１５％的寫字樓當(dāng)時(shí)售價(jià)在4０００元以下／平方米，售價(jià)在5０００元的為１５％，有２１％價(jià)格在2000—4000元／平方米。價(jià)格