【正文】 塊規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地，湖北省人民政府建設(shè)用地批件（鄂政土批[2014]2591號(hào)）項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)由村集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 項(xiàng)目建設(shè)期該項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，即2015年10月完成項(xiàng)目前期工作、勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作，2015年12月開工建設(shè)，2017年4月竣工驗(yàn)收。 根據(jù)上述規(guī)定，該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、設(shè)備及重要材料的采購，必須全部實(shí)行招標(biāo)。國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第5號(hào)《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》規(guī)定招標(biāo)人自行辦理招標(biāo)事宜，應(yīng)當(dāng)具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力，具體包括：（1）具有項(xiàng)目法人資格（或者法人資格）； （2）具有與招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、概預(yù)算、財(cái)務(wù)和工程管理等方面專業(yè)技術(shù)力量； （3）有從事同類工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)； （4）設(shè)有專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)或者擁有3名以上專職招標(biāo)業(yè)務(wù)人員； （5）熟悉和掌握招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)法規(guī)規(guī)章。 招評(píng)標(biāo)原則招標(biāo)工作應(yīng)在公平、公正、公開、透明、有序的原則下進(jìn)行，評(píng)標(biāo)工作應(yīng)按照嚴(yán)肅認(rèn)真、公平、公正、科學(xué)合理、客觀全面、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)選、嚴(yán)格保密的原則進(jìn)行，確保所有投標(biāo)人的合法權(quán)益。項(xiàng)目招標(biāo)基本情況見表11。（2）資金籌措資金全部由企業(yè)自籌。表12主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)據(jù)一建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)1用地面積㎡2可用地面積㎡3總建筑面積㎡計(jì)容建筑面積㎡不計(jì)容建筑面積㎡20190非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)㎡2190地下停車場(chǎng)㎡180004容積率≤8建筑密度%≤309綠地率%≥3010停車位個(gè)365二項(xiàng)目建設(shè)期月18三項(xiàng)目投資萬元 報(bào)告編制依據(jù)（1）委托咨詢合同；（2）建設(shè)項(xiàng)目用地、選址和規(guī)劃等相關(guān)文件；（3）項(xiàng)目用地的國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書；（4）項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)意見；（5）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（6）項(xiàng)目地勘報(bào)告；（7）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等；（8）湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法；（9）其他有關(guān)依據(jù)資料。中國正處在城市化進(jìn)程的加速期，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境向好。規(guī)劃提出，加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020）》指出，有重點(diǎn)地發(fā)展小城鎮(zhèn)。大城市周邊的重點(diǎn)鎮(zhèn)，要加強(qiáng)與城市發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃與功能配套，逐步發(fā)展成為衛(wèi)星城。遠(yuǎn)離中心城市的小城鎮(zhèn)和林場(chǎng)、農(nóng)場(chǎng)等，要完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，發(fā)展成為服務(wù)農(nóng)村、帶動(dòng)周邊的綜合性小城鎮(zhèn)。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（1）xx市發(fā)展規(guī)劃近來年，xx市以全域一體戰(zhàn)略為抓手，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，做大做強(qiáng)中心城區(qū)帶動(dòng)縣域發(fā)展，大力培育中心鎮(zhèn)和特色鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)化速度快于全省水平，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)較快發(fā)展。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的核心是人的城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，目的是走集約、節(jié)能、生態(tài)的新型城鎮(zhèn)化之路，以城鎮(zhèn)化建設(shè)助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。2014年，；人均GDP達(dá)到35604元，近5000美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22143元，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)年均增速都為兩位數(shù)。黨的十八大對(duì)新型城鎮(zhèn)化作出了新部署，指出要堅(jiān)持走新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，增強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、吸納就業(yè)、人口聚集功能。本著“鎮(zhèn)當(dāng)城建、擇優(yōu)培育”的理念，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、資本、人口等要素集聚，推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，培育和壯大具有區(qū)域特色優(yōu)勢(shì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，壯大城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。xx市政府在《xx市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》（以下簡稱“xx市‘十二五’規(guī)劃”）中提出：按照省委省政府《關(guān)于竹房城鎮(zhèn)帶城鄉(xiāng)一體化試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見》和市委市政府“一統(tǒng)三分”戰(zhàn)略的要求，以體制機(jī)制創(chuàng)新為動(dòng)力，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)空間布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展，加快城鄉(xiāng)一體化步伐，努力將竹房城鎮(zhèn)帶建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、生態(tài)優(yōu)美、社會(huì)和諧的城鎮(zhèn)走廊，成為全省山區(qū)新農(nóng)村建設(shè)的引領(lǐng)區(qū)、城鄉(xiāng)一體化的先行區(qū)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的示范區(qū)。xx市“十二五”規(guī)劃從城市空間布局上要求：推進(jìn)形成“一城、兩帶、三區(qū)”城鎮(zhèn)空間布局。（五個(gè)縣城關(guān)鎮(zhèn)）—重點(diǎn)鎮(zhèn)—一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模有序的城鎮(zhèn)體系格局。實(shí)施新農(nóng)村示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)?！耙唤y(tǒng)三分”戰(zhàn)略的先行鄉(xiāng)鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)的示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)。（2）xx發(fā)展規(guī)劃“十二五”時(shí)期，是xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速期、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化期和綜合實(shí)力提升期，是我縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、壯大山區(qū)特色農(nóng)業(yè)和“集群式發(fā)展工業(yè)”、全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵階段。引導(dǎo)和鼓勵(lì)農(nóng)村人口進(jìn)入城（集）鎮(zhèn)和中心村莊定居，以集鎮(zhèn)道路、供排水、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，加快xx、軍店、大大、土城、門古、野人谷等中心集鎮(zhèn)和榔口、窯淮、九道等邊貿(mào)集鎮(zhèn)建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)打造西關(guān)、高碑、月明、莊房、界山等58個(gè)中心村莊，形成以中心集鎮(zhèn)為骨架、一批中心村莊為依托的城鎮(zhèn)化格局?！ν七M(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。按照“住特色房、走水泥路、飲安全水、用清潔灶、上衛(wèi)生廁”的目標(biāo)要求，與遷村騰地移民、生態(tài)移民、扶貧搬遷、工程移民相結(jié)合，以“四通、四化、四改”為主要內(nèi)容，以仿唐民居改造、村莊環(huán)境整治為突破口，加快推進(jìn)試點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，建成大木廠鎮(zhèn)五谷村至野人谷鎮(zhèn)三座庵村、榔口鄉(xiāng)榔口村至窯淮鄉(xiāng)界山村兩條新農(nóng)村示范帶，把示范帶打造成國省道沿線的兩條靚麗風(fēng)景線。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。2013年又發(fā)布了最新的“國五條”及其實(shí)施細(xì)則：（1）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。（3）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。（5）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理?！备鶕?jù)以上信息，可以得到如下解讀：（1）是前期房政的全面深化，各級(jí)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者和投資者均被列入調(diào)控范圍。（3）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出明確要求。（5）加大保障性住房投入。 國家土地調(diào)控政策解析國土部從2010年起在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)用地檢查，“十二五”期間，我國房地產(chǎn)用地調(diào)控政策將堅(jiān)持不動(dòng)搖，對(duì)大企業(yè)大地塊監(jiān)督將常態(tài)化。堅(jiān)持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，進(jìn)一步拓展建設(shè)用地新空間，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展合理用地需求。加強(qiáng)對(duì)閑置土地和各類違規(guī)違約用地行為的查處，促進(jìn)已供土地開發(fā)利用。今年國土資源部門將就圍繞深化土地管理制度改革開展各項(xiàng)工作，深入推進(jìn)征地制度改革試點(diǎn)，出臺(tái)集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見，開展宅基地制度改革試點(diǎn)等。推進(jìn)工業(yè)用地出讓彈性年期和租賃制，探索存量工業(yè)用地退出機(jī)制。研究探索支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、文化等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策。今年將適時(shí)啟動(dòng)提高兩權(quán)使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)試點(diǎn)和調(diào)整礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)中央、地方分成比例試點(diǎn)，研究制定油氣探礦權(quán)競(jìng)爭(zhēng)出讓相關(guān)規(guī)定。嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。此外，國土部繼續(xù)將加強(qiáng)和改進(jìn)新增建設(shè)用地年度計(jì)劃管理，加大對(duì)西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)特別是集中連片特殊困難地區(qū)傾斜力度。重點(diǎn)保障基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程和鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地，嚴(yán)格限制“兩高一資”、產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目用地。國家用提高保證金和首付款等方式來提高開發(fā)商資質(zhì)門檻，提高了對(duì)閑置土地的關(guān)注度，并開始用具體的規(guī)定來規(guī)范囤地現(xiàn)象，加大對(duì)違 規(guī)開發(fā)商的處罰力度，這在一定程度上封殺了相關(guān)開發(fā)企業(yè)囤地的理由，同時(shí)小塊土地門檻降低，有利于更多的房企參與競(jìng)爭(zhēng)。每一部土地政策的出臺(tái)，都表明國家整頓土地市場(chǎng)，依法查處違規(guī)囤地現(xiàn)象的決心與信心。項(xiàng)目不屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修正）》中鼓勵(lì)類、限制類和淘汰類建設(shè)項(xiàng)目，且不屬于國家發(fā)改委和國土資源部發(fā)布的《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》等關(guān)于限制用地的要求。同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)是xx城市規(guī)劃發(fā)展的必然，符合xx鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求。 行業(yè)準(zhǔn)入分析根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼分類可知，該項(xiàng)目行業(yè)類別及代碼為：K72房地產(chǎn)業(yè)。公司全部手續(xù)真實(shí)合法，符合國家行業(yè)準(zhǔn)入政策。 建設(shè)條件 地形地貌xx地勢(shì)西高東低，南陡北緩，中為河谷平壩。以xx斷裂帶為界，北部山地海拔在800—1000米之間，山脈走向一般是東西、東北或東南向，坡度一般在10176。之間，山背開闊，山頂垣狀，其間有河谷盆地零星分布，是玉米、水稻、小麥、木耳的主產(chǎn)區(qū)；中部以縣城周圍的馬欄河谷為中心，形成一條狹長的斷陷盆地，海拔在400—600米，既是本縣的糧倉，又是果木林園發(fā)展的重要基地；南部為山區(qū)，山勢(shì)巍峨陡峻，大部分在千米以上，是玉米、雜糧及用材林主要產(chǎn)區(qū)。xx地貌由北部、中部、南部三大地勢(shì)部組成，整個(gè)地勢(shì)是西高東低，南陡北緩，中為河谷平壩。氣候溫和，四季分明。全年靜風(fēng)率高達(dá)47%，最大風(fēng)速l4米／秒。年平均降雨量在750一1160毫米之間，全縣平均為914毫米。全縣雨日在100至140天之間，年平均雨日117天，雨日從北向南逐漸增多，北部的大木鎮(zhèn)雨日量少，為106天，南部的西蒿為140天。xx縣城年平均氣溫在10℃至15℃之間。全縣溫差在24℃左右，低山溫差較大，高山溫差較小，縣城平均海拔416米，℃。（4）氣象災(zāi)害xx氣象災(zāi)害頻繁，尤以“卡脖旱”和秋澇最為嚴(yán)重。1963年5月25日一天一夜大暴雨，沖毀田地一千多畝，打走木材三千九百多立方米。1975年8月8日，遭歷史上罕見的特大洪水，五天連續(xù)降水222．4毫米，受災(zāi)十分嚴(yán)重，沖毀房屋七千零二十二間，沖毀水庫十六座，小型水電站三座，橋梁十二座。降雹時(shí)一般伴有雷雨、大風(fēng)。t958年5月25日，城關(guān)出現(xiàn)風(fēng)力達(dá)十級(jí)以上大風(fēng)過境，并伴有雷雨，部分房子被刮倒。979年6月7日遭暴雨、冰雹襲擊，損失嚴(yán)重。全縣水稻受旱面積五萬六千多畝，11座水庫干涸。1965年4月29日至6月19日，干旱50天，使三十多萬畝農(nóng)作物干死。1976年干旱嚴(yán)重，干涸水庫九十余座。1981年4月至8月旱災(zāi)，全縣絕大部分河流全部斷流，人、畜飲水發(fā)生嚴(yán)重困難。xx大斷裂帶呈東西走向，經(jīng)中壩、門古、xx等地，呈波狀起伏，斷面北傾，傾角20176。斷層北盤地層向南逆沖，震旦系南沱冰磧層與寒武系下系石龍洞組直接接觸，斷距甚大。縣城周圍為紅色沉積盆地。東北部多間歇河，西南部多地泉，河水流量比較充沛。堵河：發(fā)源于神農(nóng)架林區(qū)陰峪河，流徑xx九道、姚坪、大木最后由鄖縣流入漢江，在xx境內(nèi)干流長35公里，流域面積233平方公里，／秒。馬欄河：是xx境內(nèi)最長的河。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件xx既是南水北調(diào)水源地重要區(qū)域，又是漢江流域中上游水源地防治區(qū)，因此，抓好源頭防治治理尤為重要。改革開放以來，特別是近幾年來xx的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)取得了較快發(fā)展。xx縣城遠(yuǎn)期規(guī)劃面積40平方公里，近期規(guī)劃20平方公里，目前建成區(qū)達(dá)15平方公里，城區(qū)人口17余萬人。新農(nóng)村建設(shè)、竹房城鎮(zhèn)帶建設(shè)全面實(shí)施，建成了一批環(huán)境優(yōu)美的中心集鎮(zhèn)，建設(shè)了一批典雅別致的新型小區(qū)，改建了一批特色房陵民居，興建了一批美觀大方的文化廣場(chǎng)，配套了一批方便實(shí)用的基礎(chǔ)設(shè)施。②供水：項(xiàng)目內(nèi)部給水管道接城市給水水管道，由市政管網(wǎng)供水，給水條件理想。③排水：項(xiàng)目污水排入市政污水管道，最終進(jìn)入污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。 （2）總平面規(guī)劃，地塊內(nèi)主要新建多層及高層住宅，地下新建一層停車庫。 交通流線建設(shè)總地塊中部以兩條平行的區(qū)域主干道為交通骨干，由主干道發(fā)散多條支路連接至各區(qū)塊，各區(qū)塊內(nèi)每棟住宅道路形成環(huán)狀與支路相連，交通和消防都非常便捷。小區(qū)的道路系統(tǒng)布置力求線路清晰，人行景觀流線基本同車行流線分流，形成完整連通的室外景觀空間，人行步道曲折其間，形成有機(jī)步行網(wǎng)絡(luò)。注重住宅建筑與綠地的結(jié)合，在空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使得整個(gè)景觀流暢圓滑。硬質(zhì)鋪裝面積，營造出一個(gè)透著文化氣息、回歸自然的生活空間。小區(qū)綠化景觀同時(shí)也考慮結(jié)合住戶出行路線設(shè)置了完美的步行空間序列。 豎向設(shè)計(jì)根據(jù)所處的區(qū)位及xx的降雨情況，整個(gè)小區(qū)地勢(shì)應(yīng)比周邊市政道路高。 立面設(shè)計(jì)在節(jié)約的前提下，利用建筑造型、體量、顏色，創(chuàng)造出簡明而優(yōu)雅，體量龐大而精致的建筑形象。精心設(shè)計(jì)的流線組織和建筑布局，使它與周圍環(huán)境、藍(lán)天相呼應(yīng)。 總平面主要設(shè)計(jì)指標(biāo)表31 xx新城項(xiàng)目總平面規(guī)劃指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)據(jù)1用地面積㎡2可用地面積㎡3總建筑面積㎡計(jì)容建筑面積㎡不計(jì)容建筑面積㎡20190非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)㎡2190地下停車場(chǎng)㎡180004容積率≤8建筑密度%≤309綠地率%≥3010停車位個(gè)365 規(guī)劃方案 主要建構(gòu)筑及用途主要建構(gòu)筑包括：住宅、配套建筑和地下室。（2）配套建筑：主要為社區(qū)管理用房。 戶型設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)致力于“居住條件有質(zhì)的改善”。住宅設(shè)計(jì)首先著眼適應(yīng)于人的居住行為和居住方式，住宅平面以“大廳小臥”為主，適當(dāng)擴(kuò)大廚、衛(wèi)面積，合理設(shè)置廚、衛(wèi)設(shè)施，完善廚、衛(wèi)功能。具體考慮分別為：（1） 住宅套型面積要合理，主力戶型要明確?，F(xiàn)代家居的走向是客廳大、廚房大、廁所大、窗戶大、陽臺(tái)大、臥室?。ㄖ髋P除外）、儲(chǔ)藏多。（4） 朝向、采光與通風(fēng)：主臥室朝南；次臥室無嚴(yán)格要求，但多次臥的套型內(nèi)至少有一個(gè)次