【正文】 重視市場組合，利用事先詳細(xì)規(guī)劃，通過各個商店以及建立營運后的完整合作關(guān)系及其他開發(fā)經(jīng)營者、廣告代理商的努力和參與。而力量整合之后生產(chǎn)力才能夠發(fā)揮出來，在經(jīng)營展開后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷計劃及全盤的營運計劃，必須重新調(diào)整并立刻改正。購物中心的定位并不止于樹立形象并植入消費者心中。因此購物中心的定位，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻(xiàn)，以產(chǎn)生經(jīng)營效益的特色。因此下列重點必須探討： 　　 A、商圈內(nèi)究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。 　　 C、經(jīng)過購物中心的營運，實際的來客數(shù)如何。除購物中心有效的經(jīng)營計劃促使消費者惠顧，并確定能成為購物中心的業(yè)績外，亦應(yīng)考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費者消費項目的轉(zhuǎn)變，如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。因此，商圈客層分析已直接切入消費對象、經(jīng)營績效與投資可行性指標(biāo)。雖然購物中心走向社區(qū)化，但其績效仍足以反映社區(qū)化服務(wù)成就，終究購物中心仍屬于營利事業(yè)，一切服務(wù)必須依賴財務(wù)的命脈，否則理想亦無從實現(xiàn)。購物街空間設(shè)計的分析　　由于購物中心的設(shè)計發(fā)展，相當(dāng)重視購物街部份所扮演的角色與意義，因此，這些公共空間的設(shè)計重點，就圍繞著由建筑類型所呈現(xiàn)之建筑設(shè)計的議題打轉(zhuǎn)。于是，購物街空間的建筑特徵并不夠強烈，因此，整條街的風(fēng)格，完全受到各個店面?zhèn)€別的展示方式所主宰，由于街面被細(xì)分成一個一個的小店家，因此，沿著購物街的長度，從這一側(cè)到另一側(cè)，建筑特徵的起伏出現(xiàn)了相當(dāng)大的變動。此一設(shè)計的效果，使店面與購物街之間的界線，不再劃分得那么清楚，購物街部份的設(shè)計，就像是商店的裝潢，使建筑物內(nèi)部的結(jié)構(gòu)體，以及購物街類似獨立空間的線性特質(zhì)，完全被掩飾。演進(jìn)到這個階段，購物街終于被發(fā)展成一個建筑的獨立個體，不受不同出租店面切割特性的影響，其結(jié)構(gòu)體與屋頂造型，都具有強烈的性格。第一種模距，是最主要的系統(tǒng)——購物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購物街的樓板載重，一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購物街的次要結(jié)構(gòu)——購物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時基于經(jīng)濟方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。 　　整合三種模距的方法之一，就是根據(jù)購物街的主要結(jié)構(gòu)體的系統(tǒng)韻律，來將模距統(tǒng)一。除必要外不得供汽車進(jìn)入。 　　生態(tài)綠地設(shè)置的硬件設(shè)施需盡量自然，以減少維護(hù)管理工作。 　　*散步道—具生態(tài)性（如透水性高）及自然性，每日清掃。 　　*鋪面—易管理維護(hù)、清潔，每日清掃。 　　*景觀家具—盡量采用自然材質(zhì)，易維護(hù)管理，易清潔。 　　*水池—設(shè)備的維護(hù)定期檢視、管線的檢修換新。 　?。?）植栽維護(hù) 　　除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項： 　　*喬木—定期修剪花枝或樹型，防風(fēng)支架設(shè)置。 　　*草花—疏植、更換。 　?。ǘ┰O(shè)施維護(hù)原則 　　設(shè)施維護(hù)原則依維護(hù)項目不同而有所差別，現(xiàn)就各項目簡述如下： 　　、水電：每年定期修繕、檢測、更新。 　?。阂罉涔谏L情況而定，以每年修剪一次為原則。 　　、施肥：每年中耕、施肥三次。 　　針對上述各項目，擬訂維護(hù)人力及維護(hù)計劃。因此在分析完基地周邊的背景交通量及基地開發(fā)衍生的交通量及服務(wù)水準(zhǔn)后，必然會發(fā)現(xiàn)許多因本基地開發(fā)所造成的交通問題。TSM指的是現(xiàn)有的運輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有效地增加運輸系統(tǒng)功能的方法。以下的問題及改善對策即包含TSM及TDM的策略。由于大型購物中心的開發(fā)將吸引大量消費者，因此無可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推測估算而得到基地開發(fā)后的道路交通量變化情形。 　　路口標(biāo)志、信號無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號設(shè)置，實施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。 　　行人干擾車流：審慎規(guī)劃行人動線及車行動線，最好此二者的動線予以分隔。大型購物中心吸引大量的小汽車及機車來往，造成停車問題。 　　除了提供足夠的停車位數(shù)外，也應(yīng)配合其他相關(guān)停車措施的妥善規(guī)劃來解決停車問題，例如出入口的設(shè)計、收費方式、停車場距大型購物中心的距離等，均可有效解決停車問題。 　　問題四：衍生交通需求超過周邊運輸系統(tǒng)所能提供的容量。 　　改善對策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購物中心的開發(fā)規(guī)模及強度，必要時縮小開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)強度。好的景觀能增進(jìn)室內(nèi)外的環(huán)境品質(zhì)，塑造購物者對購物中心的美好印象。 　　一、環(huán)境細(xì)節(jié) 　　由于購物中心為整體開發(fā)、統(tǒng)一管理的形式，所以購物中心的設(shè)計者通?？梢宰鲆恍┮匝b飾為目的的設(shè)計，使該地區(qū)的地價得以創(chuàng)造與提高，而能有較強的經(jīng)濟活力及優(yōu)美的環(huán)境。由于招牌一方面必須注意與建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識別的要求，因而也會具有裝飾性的風(fēng)格。但在設(shè)計時常有兩難的局面產(chǎn)生：一方面，如果戶外休息區(qū)設(shè)計得過為舒適，其所需的尺度可能會造成停車者需走很長的距離才能到達(dá)Mall；但另一方面，如果不小心處理這一區(qū)域，則可能損失一個會引人注意的中心。Mall或走廊上的餐廳及咖啡座等有桌子的座位，給購物者提供了另一種座位的選擇。在兒童游戲區(qū)內(nèi)也可以考慮置放一些電動游戲設(shè)施，它們對于購物中心而言也是一種財源。另外，立體的預(yù)制玩具也是兒童所喜愛的。因而設(shè)計的重點應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。 　?。ǘ┲型?　　中庭為購物中心的焦點，對于機能而言，它除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實質(zhì)上的功能外，它同時也是一個重要的空間指標(biāo)。故中庭的地景設(shè)計除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標(biāo)等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物者的身心外，中庭亦應(yīng)能具有強烈且有別于營業(yè)空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。 　　對于購物中心的開發(fā)者而言，入口大廳及中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場所，因為雖然購物中的開發(fā)者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一定程度上的統(tǒng)一，并列上購物中心的標(biāo)志，但由于各承租戶的營業(yè)項目不同，店面裝修及家具配置皆有不同的需求，且皆需打上本身的招牌，所以對于購物者而言，購物中心開發(fā)者在營業(yè)空間所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受并不強烈。這些公共空間不屬于任一承租戶，因而可依購物中心開發(fā)者的需求做完整而不受干擾的規(guī)劃。 　　中庭之所以是塑造企業(yè)形象的最佳場所，主要是因為它通常是購物動線的交會點，同時也經(jīng)常是購物路線的中點，因而它多塑造成一可停留休息的場所，供購物者休息及相約等候。因而在深具特色的中庭建立清楚的企業(yè)意象，對于購物者而言是最易接受其訊息的。且可利用地景設(shè)施配置一視覺主題，引導(dǎo)購物者的視線，建立購物中心的印象。對于上層各樓層而言，面對中庭或挑空的部分也許只是一片墻或扶手欄桿，但對位于中庭內(nèi)的人，各層樓面便是空間界定的界限，是中庭空間的背景，因而面對中庭的樓面也是一組需要精心設(shè)計的立面，它應(yīng)與中庭的地景設(shè)計相配合，共同塑造具有整體性的空間景觀。 　　四、鋪面材料 　　在購物中心設(shè)計時，鋪面的問題不能單獨被提出來討論，它必須考慮整個基地的紋理、模式、尺度、顏色等才能決定。 　　外觀：牽涉其紋理、顏色等。 　　土壤特性：以下便針對材料原則及其特性，及其使用性一并討論： 　?。ㄒ唬┧槭伱?　　碎石鋪面可創(chuàng)造出非正式的氣氛，由于這種鋪面能允許空氣及水分通過，因而特別利于敷設(shè)于樹木的周圍，使空氣與水分能到達(dá)植物根部?；旧纤娜秉c是鋪設(shè)于停車場時，可能會因為輪胎滾動使石頭飛起而造成危險。它可以散亂的排列，但同時也適合于整齊的鋪設(shè)。具有多種顏色，大多為淡黃褐色或灰色，在選色時可以有多種選擇。它通常與其它材料混合使用。 　?。ㄋ模┦覂?nèi)鋪面 　　室內(nèi)鋪面設(shè)計的主要原則是不要與室外鋪面有太突兀的差異。 　　（五）大型單元鋪面 　　鋪面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50公分，但如果允許交通工具在其上運行的話，則65公分較為適當(dāng)。若選擇人造石，則有較多的顏色及紋理可供選擇。磚必須先做防酸等處理。瓷磚及馬賽克對于紋理、模式及顏色的選擇上可以有很大的適應(yīng)性。雖然如此，在進(jìn)行建筑設(shè)計、商店單元設(shè)計時仍應(yīng)能保持彈性，以倍數(shù)的形式來加大尺度，即所謂模矩概念的應(yīng)用，保持設(shè)計的彈性，以適應(yīng)未來可能的用途改變的需要。但是經(jīng)濟層面亦應(yīng)同時考慮。 　　購物中心需要高度的適應(yīng)性。因而空間必須可以依不同的需求而做再區(qū)分，樓梯及樓板抬高的部分可以被重新安裝或移動，建筑物中任一部分的空間照明及給排水系統(tǒng)均能徹底地更改。中小型商店可使用一至數(shù)個標(biāo)準(zhǔn)單位，但大型商店因為有特殊的需求因而可能需要特殊的結(jié)構(gòu)。對于有大空間需求者可將上列數(shù)據(jù)乘以2。 　　1．梁板結(jié)構(gòu)的主要優(yōu)點是可在不造成削弱樓板結(jié)構(gòu)的情況下提供大面積的挑空；其主要缺點為梁容易受服務(wù)管線的影響而造成樓層凈高的減少。 　　3．預(yù)鑄鋼筋混凝土系統(tǒng)運用于購物中心的情況并不廣泛，主要是因為它們?nèi)灰揽苛海@使得它們在不規(guī)則平面及特殊要求時并不適用。 　　4．鋼骨結(jié)構(gòu)通常用于跨距超過15公尺以上的建筑物。 　?。ㄈ┩＼噲黾暗叵率?　　需要建筑地下室時，開挖、護(hù)堤壁、下水道、防水及機械通風(fēng)等項目為主要的工程，因而建筑地下室遠(yuǎn)比在地面上建筑所需的花費要高的多。地下室開挖越深，地下室的墻面越高，所需的花費越大。當(dāng)然如果最低樓層位于可支持整棟建筑物的土壤上或可打樁的巖層上，且建筑物外圍的排水系統(tǒng)可以降低周圍土壤的水壓力，土壤的開挖為自然邊坡的方式，則其花費是最少的。雖然如此，最經(jīng)濟的柱距應(yīng)被求出，因為中間層再分配的柱載重總是被高估。,，梁深60cm,1215cm厚的樓板，便可適用停車及商店所需的機能空間。 　　2．拉美拉式構(gòu)架（Laminated Timber）或portal式衍架。 　　4．預(yù)力梁?？缇嘣酱?，重量的減輕便越重要，鋼結(jié)構(gòu)便越需取代鋼筋混凝土及木架構(gòu)。在購物中心上方加頂蓋不是只為了擁有平和的天氣－－冬暖夏涼－－，同時也利用特殊的植物、鳥類、聲音及香味，并要求商家將店面及其貨品直接開放至人行步道，以塑造獨特、良好的購物空間。 　　商家的店面不宜距離太遠(yuǎn)。另外根據(jù)購物者的人數(shù)，空間應(yīng)勿過窄以至感覺太過擁塞。購物中心應(yīng)該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購物中心內(nèi)，建議使用沿街商店及其它方式使賣場更緊湊。雙層式商店可以一層在停車層上半層處、另一層在下半層處，以縮短上坡及下坡的距離。因此，停車場也可分為兩層，每一層停車位數(shù)都不要超過停車總位數(shù)的60%，以避免該層成為主要層。將Mall加上頂蓋主要便是籍此控制室內(nèi)的環(huán)境。雖然需維持購物中心內(nèi)合宜的溫度，但并不代表全年需維持一定的溫度，相反的，這反而可能是不利的因素，例如在冬季時購物者必須脫下大衣，反而不利購物。若依此概念，所有的樓層都應(yīng)較其它樓層更為大聲以便吸引顧客，整個購物空間可能因此變得嘈雜混亂。事實上，入口對于在購物中心內(nèi)的顧客而言，也是一項重要的空間指標(biāo)，因而也應(yīng)能有明顯易辨的特性。中庭廣場多位于各個主要商店形成的動線交匯點，亦即人行活動最頻繁處。在此應(yīng)利用照明及裝修、家具等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點。 　?。ㄋ模┐怪眲泳€ 　　垂直動線分有各種形式，各有其特點及適用性：自動手扶梯提供一個購物者的連續(xù)動線且減輕Mall內(nèi)的擁擠情形，同時它連接不同水平標(biāo)高的樓層，也能將位于下層的購物者視線引導(dǎo)至較高的樓層。 　　自動步行走道比自動手扶梯更好的地方在于它可以承載嬰兒車及手推車，雖然目前也有一些自動手扶梯的階梯夠?qū)?，足以承載嬰兒車等，但它主要的缺點便是它需要比自動手扶梯更大的空間以能達(dá)到合適的坡度。顧客使用時也比較不會緊張。它可運載大多數(shù)物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運載。但反過來說，它形成擁塞，且容易故障。 　　然而電梯對于連接Mall及停車場時是非常重要的工具，故需確定它有足夠的尺寸以容納嬰兒車及手推車，所以一臺大容量的電梯比兩臺小容量的電梯來得好。自動門也經(jīng)常被使用，但當(dāng)出入的顧客很多時容易產(chǎn)生問題。 　?。┩な綌偽唬↘iosk）及自動販賣機 　　獨立的亭式攤位可作為香煙販?zhǔn)蹟偂⒖Х鹊辍髷?、花店及美發(fā)店等，同時也適合販?zhǔn)奂o(jì)念品、藝術(shù)品、手工藝品等。它們可以販?zhǔn)鄹鞣N物品，包括面紙、飲料、零食、香煙等，但避免販?zhǔn)蹆r值過高的物品，以避免盜竊、搶劫事件的發(fā)生。 　　在購物中心內(nèi)通常也設(shè)有寄物柜，也有地方將亭式攤位作成儲物柜。 　　開放式的噴泉在圍封式的購物中心內(nèi)較難看到，但水是一種很有吸引力的裝飾，因而像SOGO百貨中庭及福華飯店中庭流水的做法是頗為適當(dāng)?shù)?。在購物中心?nèi)背景音樂也應(yīng)該當(dāng)成一種家具來設(shè)計，因為它足以影響購物者的心情與購買欲望，背景音樂應(yīng)統(tǒng)一由控制中心做全自動播放。 　　（八）圖案與招牌 　　招牌應(yīng)該大而簡單、以一至兩色顯著地書寫與于單純的底色上。 　?。ň牛┭b修 　　在地板部分，吸音狀況不佳的材料如橡膠等應(yīng)該避免。 　?。ㄊ┵徫镏行膬?nèi)單元商店的典型外觀裝修標(biāo)準(zhǔn) 　　店面裝修的材料使用通常因個別的商店設(shè)計而有所差異，但仍有一些一般性的原則： 　　1．一般商店 　　應(yīng)采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁。 　　2．地下室層 　　（1）服務(wù)區(qū)的最小凈高。樓板荷重應(yīng)可達(dá)730千克/平方米。 　　3．地面層 　?。?）商店單元的最小凈高。 　?。?）商店單元的墻面及天花應(yīng)不抹上石膏，且樓板不可用粉光混凝土，便利承租戶進(jìn)行內(nèi)部裝修。 　　4．樓梯 　　混凝土樓梯在開發(fā)期配置商店單元時便需一并被設(shè)計。 　　5．盥洗設(shè)備 　　盥洗設(shè)備的設(shè)置比例可以用一間商店單元、男女盥洗設(shè)備各一套的標(biāo)準(zhǔn)配置。 　?。?）地板需用防水材料。 　?。?）在每一間廁所內(nèi)皆有一組馬桶及洗手臺。開發(fā)者應(yīng)在每一間商店單元儲藏區(qū)裝設(shè)光源及盥洗室的水龍頭，承租戶則應(yīng)與開發(fā)者的建筑師及水電顧問討論后于其承租的商店單元內(nèi)裝設(shè)電器用品。 　?。?）統(tǒng)一考慮是否供應(yīng)瓦斯。 　　7．商店店面及招牌 　　商店店面及招