【正文】 業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶組合 原則 : 協(xié)同力大 零售均衡 目標(biāo) 營業(yè)面積利用最大化 營業(yè)額 (租金 )最大化 香港 12個(gè)典型購物中心挑選 ? 從總共調(diào)查的 40個(gè)購物中心里挑選了 12個(gè)典型購物中心對商戶組合及重復(fù)度進(jìn)行分析，這 12個(gè)購物中心包括了影響最廣泛的 5間區(qū)域型購物中心，以及 7間典型的社區(qū)型購物中心。 ? 選擇典型購物中心的標(biāo)準(zhǔn)或條件如下： （ 1）知名度及其在香港的影響廣泛度； （ 2）面積大?。? （ 3）商戶檔次； （ 4）環(huán)境檔次； （ 5）建筑檔次。57接上表序號 名稱建筑面積（ m)2層數(shù) 位置與交通 發(fā)展商56789101112太古城中心旺角新世紀(jì)荷里活中心德福廣場青 衣 城新都會(huì)廣場新城市廣場屯門市廣場77574595位于地鐵太古站上蓋/ 有地鐵、巴士、電車位于九龍?zhí)拥牢? 有地鐵、巴士位于香港九龍鉆石山地鐵站側(cè)/ 有巴士總站/ 的士站、公共小巴位于東九龍區(qū)/ 有巴士總站、地鐵、小巴位于青衣島岸邊/ 有機(jī)場快線、地鐵站、小巴專線及巴士位于香港葵涌/ 毗鄰葵青地鐵站位于沙田市中心/ 有沙田火車站及大巴總站新界西北區(qū)橫跨屯門公路/ 鄰近巴士站、輕鐵、的士站、屯門碼頭太古地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn)九龍倉集團(tuán)新世界地鐵公司地鐵公司新鴻基地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn)信和集團(tuán)落成年份1 9 8 6 年1 9 8 0 年1 9 9 8 年2 0 0 2 年翻新1 9 8 8 年約1 0 萬約6 . 7 萬約萬 5約7 . 4 萬約萬 4 . 6約萬 5 . 6約1 5 萬約7 . 9 萬商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 業(yè)種 數(shù)量 比例 休閑娛樂 34 % 百貨 /超市 /便利店 46 % 服裝鞋帽 833 % 運(yùn)動(dòng)用品 76 % 美食 380 % 各類服務(wù) 396 % 珠寶精品 346 % 美容美發(fā) /個(gè)人護(hù)理 300 % 影音器材 69 % 家居 131 % 書籍 92 % 玩具 /童裝 119 % 其他 26 % 香港1 2 個(gè)典型購物中心業(yè)種個(gè)數(shù)比例圖示影音器材%休閑娛樂%百貨/ 超市/便利店%各類服務(wù)%家居 4 . 6 0 %服裝鞋帽%珠寶精品%美容美發(fā)/ 個(gè)人護(hù)理%美食 1 3 . 3 4 %運(yùn)動(dòng)用品%書籍 3 . 2 3 %玩具/ 童裝%其他 0 . 9 1 %休閑娛樂 百貨/ 超市/ 便利店服裝鞋帽 運(yùn)動(dòng)用品美食 各類服務(wù)珠寶精品 美容美發(fā)/ 個(gè)人護(hù)理影音器材 家居書籍 玩具/ 童裝其他服裝鞋帽 /美食 /各類服務(wù) /珠寶精品為占比最高的四種業(yè)種，其中服裝鞋帽占比達(dá) %，排名第一。 業(yè)種 比例 美食 % 家居 % 百貨 % 書籍 % 其他 % 各類服務(wù) % 影音器材 % 個(gè)人護(hù)理 % 服裝鞋帽 % 運(yùn)動(dòng)用品 % 兒童玩具 % 精品珠寶 % 娛樂休閑 % 香港1 1 個(gè)典型購物中心業(yè)種面積比例圖示娛樂休閑%精品珠寶%兒童玩具%書籍 2 . 1 %其他 4 . 5 %服裝鞋帽%影音器材%百貨 2 4 . 3 %運(yùn)動(dòng)用品%各類服務(wù)%家居 4 . 6 %美食 2 4 . 7 %個(gè)人護(hù)理%美食 家居 百貨 書籍 其他各類服務(wù) 影音器材 服裝鞋帽 個(gè)人護(hù)理 運(yùn)動(dòng)用品兒童玩具 精品珠寶 娛樂休閑商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 餐飲美食 /百貨 /服裝鞋帽 /娛樂休閑為占比最高的四種業(yè)種，其中餐飲占比達(dá) %，排名第 一。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 樓層業(yè)種分析 樓層 業(yè)種 百貨超市 服務(wù)展示 生活家居 美容美發(fā) 餐飲美食 書籍光碟 服裝鞋帽 童裝玩具 運(yùn)動(dòng)用品 影音數(shù)碼 珠寶精品 休閑娛樂 負(fù)一層 % % % % % % % % % % % % 一層 % % % % % % % % % % % % 二層 % % % % % % % % % % % % 三層 % % % % % % % % % % % % 四層 % % % % % % % % % % % % 五層 % % % % % % % % % % % % 萬象城各樓層業(yè)種個(gè)數(shù)比例 ● 服務(wù)展示 /珠寶精品主要集中在較低樓層； ● 服裝鞋帽主要分布中低樓層； ● 餐飲 /生活家居 /童裝玩具 /影音數(shù)碼等分布在較高樓層。 樓層 業(yè)種 百貨超市 服務(wù)展示 生活家居 美容美發(fā) 餐飲美食 書籍光碟 服裝鞋帽 童裝玩具 運(yùn)動(dòng)用品 影音數(shù)碼 珠寶精品 休閑娛樂 負(fù)一層 % % % % % % % % % % % % 一層 % % % % % % % % % % % % 二層 100% % % % % % % % % % % % 三層 % % % % % % % % % % % % 四層 % % % % % % % % % 100% % % 五層 % % 100% % % % % % % % % % 六層 % % % % % % % % % % % % 七層 % % % % % % % % % % % % 八層 % % % % % % % % % % % % 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 中華廣場各樓層業(yè)種個(gè)數(shù)比例 ● 中華廣場各層的主題性相對較強(qiáng)，但亦可明顯看到餐飲美食 /休閑娛樂等業(yè)種主要分布在較高樓層。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 各樓層業(yè)種分布小結(jié) ● 服務(wù)展示 /珠寶精品 /美容美發(fā)（個(gè)人護(hù)理）等業(yè)種主要分布在較低樓層； ● 服裝鞋帽等業(yè)種主要分布在中低樓層； ● 餐飲美食 /休閑娛樂 /生活家居 /影音數(shù)碼等業(yè)種主要分布在較高樓層。 樓層 業(yè)種 超市 百貨 餐飲 美食 服裝 鞋帽 美容 美發(fā) 個(gè)人 護(hù)理 服務(wù) 配套 休閑 娛樂 運(yùn)動(dòng) 用品 生活 家居 影音 數(shù)碼 負(fù)一層 % % % % % % % % % % % 夾層 % % % % % % % % % % % 一層 % % % % % % % % % % % 二層 % % % % % % % % % % % 三層 % % % % % % % % % % % 四層 % % % % % % % % % % % 五層 % % % % % % % % % % % 六層 % % % % % % % % % % % 七層 % % % % % % % % % % % 各樓層兩端業(yè)種個(gè)數(shù)比例 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 ● 各層兩端業(yè)種中的服裝鞋帽主要規(guī)劃在中低樓層； ● 各層商業(yè)兩端都規(guī)劃有餐飲； ● 休閑娛樂主要規(guī)劃在相對較高的樓層。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 樓層 面積區(qū)間 負(fù)二層 負(fù)一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 60㎡ 及以下 % % % % % % % % % 61150㎡ % % % % % % % % % 151300㎡ % % % % % % % % % 301500㎡ % % % % % % % % % 5011000㎡ % % % % % % % % % 1001㎡ 及以上 % % % % % % % % % 各樓層兩端業(yè)種面積區(qū)間比例 ● 500㎡ 以下的面積區(qū)間商家主要分布在二層及以下； ● 501㎡ 以上的面積區(qū)間商家主要分布在三層及以上。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則 付租金能力強(qiáng)、小面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域，如銀行、面包屋、西式快餐廳等 付租金能力差、大面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價(jià)值低的區(qū)域，如超市、家具家居、大型餐飲等 隨機(jī)性消費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在昭示性強(qiáng)的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等 目的性消費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在昭示性弱的位置，如美容美發(fā)、大型餐飲、 KTV、影院等 十二個(gè)典型購物中心百貨、超市的數(shù)量 太古城中心　11　　1　　　14德福廣場　　1　　　1　11　4　　屯門市廣場　　　11　3　　1太古廣場1　　荷里活廣場　1　　　　　21　　　　　3　　1合計(jì)11382113295238海港城　1　　　1　1　6　　111又一城　　　11　　1　　　15　1新城市廣場　1113時(shí)代廣場　1　1　　1　　14新都會(huì)1　1青衣城1　1名錄L C X吉之島生活創(chuàng)庫香港西武永安百貨L O G O N連卡佛瑪莎百佳超級市場C IT Y 39。S U P E R 百佳超級市場惠康L O G O N合計(jì)總分類BC1BC1BC1BC1BC1BC1BC2BC2BC2BC　時(shí)代廣場　11　11　　4又一城　　111　15太古城中心11　1　15海港城1111　1　6太古廣場　11　13合計(jì)1352124122311217個(gè)社區(qū)型購物中心百貨、超市的數(shù)量 名錄馬莎吉之島永安百貨先施百貨公司惠康百佳超級市場合計(jì)總分類BC1BC1BC1BC1B C 2新城市廣場1113新都會(huì)廣場11青衣城11旺角新世紀(jì) 廣 場11　2合計(jì)31114616荷里活廣場112德福廣場1　1　114屯門市廣場　1113B C 2十二個(gè)典型購物中心百貨、超市分析 ? 十二個(gè)典型購物中心，共有 38家百貨 /超市類主力店 ,平均每個(gè)購物中心 3家以上 . ? 每個(gè)購物中心最少都有 1家百貨 /超市類主力店 ,最多的有 6家，如區(qū)域型購物中心海港城，包括百貨公司瑪莎、 LCX、 CITY’SUPER、連卡佛以及超市百佳超級市場、惠康； ? 百佳超級市場是在 12個(gè)典型購物中心中出現(xiàn)次數(shù)最多的主力店，共 9家。其中 5家區(qū)域型購物中心每家都有，社區(qū)型購物中心也有 3家以瑪莎百貨作主力店 十二個(gè)典型購物中心百貨、超市分析 ? 5家區(qū)域型購物中心每家都有 3家以上百貨 /超市類主力店，其中 海港城 6家，又一城、太古城中心均有 5家，時(shí)代廣場有 4家，太古廣場有3家； ? 7家社區(qū)型購物中心，以超市作為主力店是普遍現(xiàn)象，以上 7個(gè)社區(qū)型購物中心中，百佳超級市場就出現(xiàn)了 6次，旺角新世紀(jì)廣場雖沒有引進(jìn)百佳，但也有惠康超市“坐陣” ? 百貨與超市往往在購物中心中充當(dāng)核心店或主力店的位置，成為吸引與引導(dǎo)人流的重要商家。 12個(gè)典型購物中心商戶重復(fù)度分析 12個(gè)典型購物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中 5個(gè)區(qū)域型購物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中 7個(gè)社區(qū)型購物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例 表1 012 個(gè)典型購物中心 重復(fù)數(shù)量及比例 商戶1 2 次0 . 0 6 %1 次6 9 . 9 %1 1 次0 . 0 6 %1 0 次0 . 1 9 %9 次0 . 4 5 %8 次1 . 2 %7 次0 . 6 %6 次1 . 5 %5 次1 . 7 %4 次3 %3 次6 %2 次1 5 . 3 %1 2 次1 1 次1 0 次9次8次7次6次5次4次3次2次1次合計(jì)重復(fù)次數(shù) 數(shù)量1137209232647942 4 010931564重復(fù)次數(shù)個(gè)數(shù)表重復(fù)次數(shù)5次4次3次2次1次商戶數(shù)82751126571表115 個(gè)區(qū)域型購物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例