【正文】 景觀文化MALL正是滿足了人們的消費心理，把人的不同需求的各項商業(yè)服務結合為一體，此外其所在的三角碑商業(yè)中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心商業(yè)區(qū)一樣采用商業(yè)步行街的形式，其商業(yè)的聚集效益和繁華度是最高的。特色獨具的文化商業(yè)設計理念：（1）核心店的配置一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。若有兩家核心店，當然最理想的做法就是將他們分開設置在商場的兩端，使所有顧客能在核心店間的街道上川流不息地往來。（2）區(qū)域劃分針對主要不同特性的專賣店，作一適當的位置安排。為了創(chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，區(qū)域劃分采用了搭配組合原則。l 組合原則——同一主題與同一對象層的不同業(yè)態(tài)店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。（3）店鋪空間店鋪空間的大小，影響到日后經營者的銷售空間。根據現在某廣場店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于8平方米至200多平方米之間，——15m之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。從某廣場目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條通道的作用。這樣當顧客到達小廣場后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。前面我們曾經提及購物中心是人與人之間生活交流的場所，但是如果沒有廣場，則交流的活動將會受到嚴重的限制。有人說：“廣場就有如MALL的面孔。（5）后勤空間規(guī)劃垃圾處理場現行國外MALL的垃圾處理方式，大都是預先集中到一個地方，待壓縮處理后再行運走。因此在某廣場的垃圾處理場中，應該考慮配置空調設施。但由于某廣場的面積廣大，隨時清運的垃圾應該先行送至多處臨時垃圾集中地，再統(tǒng)一運至處理場。它的經營與社區(qū)的發(fā)展兩者間應該相輔相成，而社區(qū)活動廣場便成為其中一項不可或缺的媒介。既然某廣場要成為居民經常出入的場所，所以必須考慮一些居民日常生活所需的服務，如銀行、診所等；當然也有美容美發(fā)中心、網吧、酒吧、茶坊、照相鋪、高檔修鞋店等等。作為錦繡某廣場重要組成部分的某廣場景觀文化MALL的建設，具有以下幾個顯著特色：唯一性－－依托濃縮長江某自然人文景觀錦繡某廣場，與沙區(qū)科教文化區(qū)的定位相呼應，創(chuàng)造性地將景觀、文化與商業(yè)步行街有機結合，開創(chuàng)全新的景觀文化商業(yè)模式，在國內首創(chuàng)景觀文化步行商業(yè)街，無論從項目的立意、理念及規(guī)劃方面，在全中國獨樹一幟，具有唯一性，充分體現了沙區(qū)政府的超前發(fā)展意識以及將某建成國際大都市的氣魄，為項目的建成及投入使用創(chuàng)造先天優(yōu)勢。前瞻性――以MALL作為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，與區(qū)域內的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)互為補充，同時結合景觀文化形態(tài)，創(chuàng)造全新商業(yè)文化價值，締造現代城市商業(yè)文明的象征，某廣場景觀文化MALL具有極強的增值潛力、可持續(xù)的發(fā)展力和抵御風險的能力，帶動沙區(qū)及某的商業(yè)文化邁上新臺階。第四部分 某廣場價格評估一、 項目定價依據某市地下商場租售價格分析名稱售價（均價）租金（元/月平米）經營類型地理位置沙區(qū)明珠地下商場1萬元/柜300服裝、飾品沙區(qū)雙巷子步行街地下菜園壩地下商場25000元/平米250450書刊批發(fā)、鞋類、服裝、干雜渝中區(qū)菜園壩火車站廣場地下美儂地下商場23000元/平米280350服裝、飾品九龍坡區(qū)楊家坪廣場地下楊家坪人防工程23000元/平米不限經營類型（產生明火的業(yè)態(tài)除外）九龍坡區(qū)楊家坪廣場轉盤地下南坪地下商場 18000元/平米180250服裝、飾品、鞋類南岸區(qū)宏聲廣場轉盤地下兩路口地下商場25000元/平米250500水果、服裝、干雜、鐘表渝中區(qū)兩路口皇冠大扶梯入口處世紀商城服裝、飾品沙區(qū)渝碚路世紀廣場商城地下l 上述項目均地處該區(qū)域黃金地段，消費人流量大，商業(yè)價值較大，區(qū)位優(yōu)勢明顯l 項目經營類型以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，無整體經營管理概念，沒有形成專業(yè)化市場，無規(guī)模效應l 項目規(guī)劃設計考慮以人為本的休閑消費模式因素較少，功能配套不夠完善某廣場周邊營業(yè)用房項目調研某廣場周邊營業(yè)用房項目調研表（見附表）l 上述項目區(qū)位均為沙區(qū)主城區(qū)，三角碑至渝碚路一帶人流量達10—15萬人次/每日，目標消費群較大，商業(yè)用房租售情況理想，其業(yè)態(tài)分布仍然以傳統(tǒng)商業(yè)模式為主l 沙區(qū)主城區(qū)作為某的第二商圈，商業(yè)發(fā)達，營業(yè)用房租售比例較大l 上述大部分項目配套設施一般，對新商業(yè)經濟的需求無法滿足，局限于傳統(tǒng)經濟模式l 通過對周邊經營業(yè)態(tài)調查排序，服飾、百貨、餐飲、娛樂為主，通信、超市次之，酒店、銀行等商務配套較齊備，整個片區(qū)成熟度高l 上述大部分營業(yè)用房為5年前開發(fā)項目，底框結構形式，、進深59m居多，其中大開間營業(yè)鋪面僅有雙巷子及雕塑廣場近年新開項目，l 華宇廣場因其規(guī)模優(yōu)勢，屬沙區(qū)最大商業(yè)項目，形成一定的商業(yè)氛圍帶動周邊經濟發(fā)展，其覆蓋面遍及整個沙區(qū)及石橋鋪、袁家崗地區(qū)，尤以白盛進駐后更能帶動渝碚路一帶新商業(yè)模式發(fā)展二、某廣場價格構成 項目營業(yè)用房根據區(qū)位不同，價格在11000元/平米——28800元/平米之間，均價為18000元/平米。三、橫向比較——投資某廣場物超所值由于眾所周知的原因，目前全國的房地產業(yè)總體上不太景氣。從國內比較，上海、北京、天津、廣州、深圳等大城市物業(yè)價格遠高于某市，差距在1倍以上。由上述市內各區(qū)同質項目比較，某廣場無論從物業(yè)配套、經營管理還是新商業(yè)業(yè)態(tài)整合方面來說，性價比優(yōu)勢明顯；同時沙區(qū)政府十五規(guī)劃目標是將沙區(qū)建設成為某的第二商務中心，隨著經濟的繁榮，進步，國內外大機構和新的經濟體向中國中西部轉移，沙區(qū)中心商務區(qū)的功能將進一步完善，其中心商務區(qū)的投資潛力也會日益被人們所認識，其投資的熱望將會進一步啟動。第五部分 投資收益分析及其他投資形式比較一、 投資形式比較分析——國債、股票、不動產投資評估（一） 無風險的中國國債及存款收益分析國債是國家因建設及相關經濟的需要而發(fā)行的一種以國家財政擔保的信用債券，購買國債是人們最放心、收益最穩(wěn)定的一種投資方式。銀行存款是大多數居民已習慣了的一種低收益投資方式，其收益穩(wěn)定，無風險，支取方便靈活，但投資收益率卻很低，特別是中國連續(xù)調低利率后，%，活期存款利率就更是低得驚人（%），也就是說在銀行存款10000元，每年最多只能獲取225元的收益，如果為活期存款卻僅能獲取99元收益，這還沒有計算利息稅。（二） 風險大可能收益也大的股票投資分析股票是代表一定股權的有價證券，其市場交易價格應以股份公司的經營業(yè)績?yōu)榛A。中國常聞某人炒股賺了多少，是不是因為炒股票就是賺的多賠的少呢？其實是炒股票賺了的人由于心情舒暢而溢于顏表，炒股票賠了的人因心情不愉快或其它不好談的原因不愿說。中國的股市還不夠完善，在很大程度上是一種炒作、投機，投資的意識和信心還沒有建立，業(yè)績好的股票不一定價格就高，而價格高的股票也可能業(yè)績不理想，騎上黑馬對于信息不靈的散戶來說幾乎是一種偶然、難以把握，中國股市上炒股的一般規(guī)律是七虧二平一贏，可見投資股票的風險是很大的。股票投資有很大風險。由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不論是多層還是高層，其最終總量仍是有限的，這種有限總量特別是極其為市場所需要的特定地域的樓盤供給量與市場需求量形成巨大反差，導致價格上漲。某直轄后，某正處于前所未有的迅猛發(fā)展階段，某在西部的比較優(yōu)勢使外商紛紛看好某，加上中央加快西部地區(qū)發(fā)展、向西部地區(qū)傾斜的政策使得某迎來了千載難逢的發(fā)展機遇，這一切將給某的房地產帶來充滿希望的未來。（一） 住宅住宅是人們消費量最大的不動產，中國某目前成套住宅的空置面積達到300萬平方米，其中主要集中在渝中區(qū)和渝北區(qū)，住宅作為人們生活的場所，其價格受其戶型、結構、環(huán)境及相關配套設施的影響很大，住宅建成后使用的時間越久，其價值就貶值越多，因此可以說住宅的價格對時間較為敏感，也就是說住宅一般不具有保值增值的功效。而且因為某的房地產投資商大多實力弱，項目開發(fā)過程中自有資金少，前幾年銀行和非銀行拆借代價高。（二） 寫字樓 寫字樓作為辦公場所，要求其建筑結構、建設區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此寫字樓往往建于行政區(qū)所在地附近。而某畢竟是內陸城市，大機構入住較少。某近幾年寫字樓的投資平均每年增加39％，其近三年平均每平方米的市場交易價格分別為1708元、1921元、2447元。（三） 商場商場作為商品交易的場所，其最重要的建設條件是區(qū)位，商場的地理位置決定了商場的租售價格，也決定了進場商家的經營前景及經營收益，商業(yè)用房不受行政區(qū)位及居住環(huán)境的影響，它主要受經濟區(qū)位、流動人口、實質消費人群、交通運輸條件、歷史消費習慣等因素的影響；由于商人入住商場投資是通過商品交易以獲取盈利為目的，因此其宗旨是賺錢，只要某地的流動人口多、實質消費人群多，能夠為商家?guī)硎找婧屠麧櫍敲唇ㄓ谠摰氐纳虡I(yè)用房其租售價格就高，這種租售價格的高低與商業(yè)用房的新舊程度并無實質關系，相反，某地長時間的商業(yè)交易行為會逐漸讓人們形成某種消費習慣，因此可以說，在商業(yè)環(huán)境沒有實質惡化的情況下，商業(yè)用房投資具有保值增值的功效。住宅及寫字樓用于人們居家和辦公，人們對其是否能讓人合適愉快有潛在的要求，其房屋的新舊程度對其價格有圈套影響，而商場以商品交易獲取收益為目的，欺房屋的新舊對其價格沒有直接影響，相反，商場經營得越久，經營時間越長，其房屋的租售價格反而越高，比如某百貨大樓現在攤位的租售價格高于10年前的價格許多。因此，可以說商場才是真正具有保值增值的不動產。商場物業(yè)不象其它屋業(yè)產品，它的升值決定于其綜合管理水平，眾多業(yè)主和承租經營者在一個統(tǒng)一的經營管理中的興旺程度。 純商場概念也無升值潛力。商業(yè)概念也在變化，一個商場，