【正文】 著洛陽市洛南新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，洛陽市住房價格出現(xiàn)不正常飛漲，%，高于同為中西部城市西安市5%%。進(jìn)入2004年以來，隨著洛南新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，房地產(chǎn)市場紊亂，商品住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出，中低價位住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房發(fā)展滯后、供給不足，住房市場供求信息不對稱等問題日益嚴(yán)重。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市困難職工的總戶數(shù)超過5萬戶急切需求經(jīng)濟(jì)適用房。洛陽市近一半居住用地為居住環(huán)境較差的城中村，而建筑面積及套數(shù)比重又較低，不難看出城中村的改造存在很大難度，是洛陽未來10年的住房工作重點。經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展加速，現(xiàn)代化、國際化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，居民消費結(jié)構(gòu)逐步升級，居民住房改善性需求逐步增長。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政府住房保障能力將不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于洛陽未來經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展具有重要影響。（一） 建立健全完善的住房供應(yīng)體系和多元化的住房保障體系。針對不同收入家庭，建立由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房三個層次構(gòu)成的住房保障體系，切實保障城市中低收入家庭，特別是低收入家庭的基本與合理的住房需求。按照推進(jìn)人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，綜合考慮土地、水等資源緊缺、環(huán)境改善任務(wù)艱巨的實際情況，強(qiáng)化對人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)的有效調(diào)控，大力發(fā)展節(jié)約型居住區(qū)、綠色宜居型居住區(qū)和節(jié)能省地型住宅，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，全面推行資源節(jié)約、環(huán)境友好的住房建設(shè)模式。（三） 實現(xiàn)住房發(fā)展總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定。三、規(guī)劃重點在客觀分析洛陽市住房實際狀況和需求的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展階段目標(biāo)，綜合考慮人口發(fā)展趨勢以及土地、能源、水資源和環(huán)境等承載能力，確定規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)發(fā)展目標(biāo)和時序，提出規(guī)劃期內(nèi)普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的發(fā)展方向、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和空間布局，提出政策導(dǎo)向，納入“十一五”規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，指導(dǎo)洛陽市近期住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第四章、住房需求總量預(yù)測一、2012年洛陽市市區(qū)人口預(yù)測（一） 2007年現(xiàn)狀人口根據(jù)資料收集分析，洛陽市現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)總?cè)丝跒?81萬人，（根據(jù)人地對應(yīng)原則，）。以2000年為分界點，以前增長較快，%；以后增長較慢，%，并有下降趨勢。這充分反映各區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力及總量上存在很大差異。市區(qū)人口處于低增長階段綜合失去戶籍人口及暫住人口的增長情況，洛陽市區(qū)常住人口（戶籍人口和暫住半年以上的人口）%左右，處于低增長階段。預(yù)測2012年市區(qū)人口為220萬。（1） 戶籍人口%，考慮到影響中心城人口增加的各項因素，%。綜合戶籍人口和暫住人口的預(yù)測結(jié)果。就業(yè)彈性系數(shù)法是根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)增長所能提供的就業(yè)崗位來預(yù)測城市人口的方法。未來隨著城市規(guī)模擴(kuò)大、城市功能完善，暫住人口家庭類型將趨于多樣化，其帶眷系數(shù)會相應(yīng)提高，加之人口老齡化特征越來越明顯，社會勞動參與率將逐漸降低，預(yù)計2012年為53％。預(yù)測近五年的GDP平均增長率分別為13％和12％。已審批上位規(guī)劃關(guān)于2010年人口規(guī)模要求（1） 《洛陽市城市近期建設(shè)規(guī)劃》（20062010）洛陽市城市近期建設(shè)規(guī)劃預(yù)測洛陽市市區(qū)2010年總?cè)丝跒?00萬人，其中戶籍人口150萬人，暫住人口50萬人。（3） 《河南省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（2006－2020）預(yù)測洛陽市區(qū)2010年200萬人，2020年300萬人。戶均人口分析根據(jù)近七年的人口資料分析，可以看出洛陽市戶均人口處于下降趨勢，洛陽市2000至2006年各年戶均人口數(shù) 單位 人/戶年份老城區(qū)西工區(qū)瀍河區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)合計2000200120022003200420052006資料來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒2006年結(jié)論根據(jù)以上的預(yù)測結(jié)果，綜合考慮各方面因素，確定洛陽市中心城區(qū)2012年人口規(guī)模為220萬左右。等效戶數(shù)為71萬戶。已通過建設(shè)審批而尚未通過國務(wù)院審批的洛《洛陽市城市總體規(guī)劃》（20082020）規(guī)劃2020年洛陽市人均住房建筑面積達(dá)到35平方米。（二） 住房需求總量2012年市區(qū)總?cè)丝?20萬人，71萬戶，人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為31平方米/人，則2012年末應(yīng)有住房建筑總面積為6820萬平方米，71萬套。第五章、住房建設(shè)規(guī)模與結(jié)構(gòu)一、住房建設(shè)規(guī)模（一） 居住用地需求分析根據(jù)《洛陽市城市近期建設(shè)規(guī)劃》（20062010）規(guī)劃，2006年至2010年洛陽市居住用地由2006年底的3325公頃增加到2010年的3725公頃，凈增400公頃。根據(jù)對城中村和舊城的現(xiàn)場考察及歷年拆遷建筑面積紀(jì)錄分析，則新增1500萬平方米建筑面積需盤活土地約1400公頃。（二） 住房建設(shè)規(guī)模預(yù)測，并適當(dāng)放大規(guī)模，則期內(nèi)需建設(shè)住房總規(guī)模約3060萬平方米。結(jié)合洛陽市近幾年城市住戶家庭人均收入抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，所調(diào)查的300戶中家庭人均月收入在400月/%、%、2005年占5%、%，預(yù)計洛陽市2012年需享受廉租住房的家庭應(yīng)占到全部家庭的5%。其中擁有私房的“雙困”家庭為558戶，家庭人口2009人，私房建筑總面積15600平方米，需租賃住房補(bǔ)貼建筑面積14535平方米（人口2009*15平方米=30135平方米減去現(xiàn)有私房建筑面積15600=14535平方米）；租賃私有房產(chǎn)的“雙困”家庭有342戶，家庭人口1230人，需租賃住房補(bǔ)貼建筑面積為18450平方米；租賃公有房產(chǎn)的“雙困”家庭有206戶，家庭人口740人，需租賃住房補(bǔ)貼建筑面積5500平方米；重點優(yōu)撫對象402余戶，需實行實物配租。%。據(jù)此預(yù)測2012年洛陽市低收入家庭（需享受經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭）應(yīng)占到總家庭數(shù)的20%。根據(jù)歷年的建設(shè)情況預(yù)測。（3） 結(jié)論：考慮洛陽市未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，暫住人口增多，對年輕人才吸引力增強(qiáng)等因素對經(jīng)濟(jì)適用住房需求量影響，%。結(jié)論通過上述分析，規(guī)劃確定洛陽市2012年住房結(jié)構(gòu)理論上應(yīng)達(dá)到的結(jié)構(gòu)為：廉租住房（套）：經(jīng)濟(jì)適用房（套）：普通商品房（套）：城中村（套）=：：84：。建設(shè)廉租住房20萬平方米，；經(jīng)濟(jì)適用房180萬平方米，3萬套；普通商品房2860萬平方米，（，1960萬平方米）。按照租售并舉的原則，健全和規(guī)范更加科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、流轉(zhuǎn)和管理機(jī)制。合理確定政策性商品住房的建設(shè)規(guī)模，根據(jù)對本地居民的收入水平、住房市場價格走勢和住房需求狀況的動態(tài)監(jiān)測與評估，制定年度限套型、限房價普通商品住房建設(shè)計劃，納入規(guī)劃年度實施計劃和土地供應(yīng)年度計劃，積極探索通過限套型、限房價的方式加大中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，調(diào)控商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價格；制定完善的管理標(biāo)準(zhǔn)和程序，確保其它普通商品住房嚴(yán)格按照規(guī)定的套型結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行建設(shè)。第六章、住房建設(shè)年度計劃與空間布局一、住房建設(shè)年度計劃（一） 住房建設(shè)年度計劃2008年至2012年共開工建設(shè)住宅3060萬平方米，34萬套。其中，建設(shè)普通商品住房42700套（其中套型小于90平方米30590套），建筑總面積400萬平方米（其中套型小于90平方米的265萬平方米）；經(jīng)濟(jì)適用住房6650套，建筑總面積40萬平方米；廉租住房800套，建筑總面積4萬平方米。其中，建設(shè)普通商品住房64400套（其中套型小于90平方米47740套），建筑總面積600萬平方米（）；經(jīng)濟(jì)適用住房6320套，建筑總面積38萬平方米；廉租住房1000套，建筑總面積5萬平方米。其中，建設(shè)普通商品住房67600套（其中套型小于90平方米50400套），建筑總面積630萬平方米（）；經(jīng)濟(jì)適用住房5800套，建筑總面積35萬平方米；廉租住房1000套，建筑總面積5萬平方米。其中，建設(shè)普通商品住房66200套（其中套型小于90平方米48480套），建筑總面積620萬平方米（其中套型小于90平方米的420萬平方米）；經(jīng)濟(jì)適用住房5810套，建筑總面積35萬平方米；廉租住房600套，建筑總面積3萬平方米。其中，建設(shè)普通商品住房65300套（其中套型小于90平方米48790套），建筑總面積610萬平方米（）；經(jīng)濟(jì)適用住房5420套，建筑總面積32萬平方米；廉租住房600套，建筑總面積3萬平方米。普通商品房1578公頃。，經(jīng)濟(jì)適用房用地25公頃，普通商品房用地201公頃（其中套型面積小于90平方米住房用地131公頃）。，經(jīng)濟(jì)適用房用地21公頃，普通商品房用地352公頃（其中套型面積小于90平方米住房用地242公頃）。2012年供應(yīng)土地362公頃，其中廉租住房用地2公頃，（其中套型面積小于90平方米住房用地235公頃）。強(qiáng)化公共交通引導(dǎo)的原則充分考慮中低收入家庭對交通設(shè)施條件的需求，在公共交通干線和站點周邊優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中小套型普通商品住房建設(shè)。促進(jìn)社會公平與融合的原則正確反映和兼顧不同方面群眾對住房的需求，按照“大融合、小分散”的空間分布模式，鼓勵和引導(dǎo)各種類型、各個層次、各類群體住房的相對混合布局，避免社會排斥和隔離，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。從總?cè)丝诜矫嬗^察，洛陽市六個區(qū)中澗西區(qū)人口增長最快，%；其次是西工區(qū)，%，其余各區(qū)基本平衡。由綜合人口增長與戶數(shù)增長情況可以看出，澗西區(qū)人口增長速度遠(yuǎn)高于其戶數(shù)增長速度，說明澗西區(qū)是洛陽市人口機(jī)械增長及暫住人口增長的主要推動力，也說明澗西區(qū)對經(jīng)濟(jì)適用住房及政策性聯(lián)組房需求量增長較快，總量較大；同樣西工區(qū)人口增長幅度雖然不大，但其人口增長速度同樣遠(yuǎn)高于戶數(shù)增長速度，說明西工區(qū)同澗西區(qū)一樣對洛陽市人口機(jī)械增長及暫住人口增長起著不小的推動作用；洛龍區(qū)和老城區(qū)戶數(shù)增長速度卻遠(yuǎn)高于人口增長速度，說明該兩區(qū)住戶分戶較快，短期內(nèi)帶來住房需求量的快速增長，同時洛龍區(qū)人口近期內(nèi)會快速增長，住房需求量會更大。四期總規(guī)對洛陽市未來總體框架、各分區(qū)規(guī)模的安排在一定意義上可對本規(guī)劃進(jìn)行指導(dǎo)，根據(jù)未來各區(qū)的總?cè)丝谌萘客茰y近期2012年的人口規(guī)模。預(yù)測公式：P=P0*(1+q)n 。2012年洛陽市各區(qū)人口規(guī)模預(yù)測 單位：萬人老城區(qū)西工區(qū)瀍河區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)合計現(xiàn)狀人口近六年人口綜合增長率‰2012年人口（2） 根據(jù)四期總規(guī)2020年規(guī)模同比例預(yù)測根據(jù)2012總?cè)丝谌?20萬人的指標(biāo)，2020年300萬人（含伊河南片區(qū)43萬）的指標(biāo)，則各區(qū)2012年應(yīng)有人口規(guī)模為：2012年洛陽市各區(qū)人口規(guī)模預(yù)測 單位：萬人老城區(qū)西工區(qū)瀍河區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)合計2020年人口1943316418比例系數(shù)2012年人口（3） 根據(jù)規(guī)劃居住用地容量預(yù)測，人均建筑面積按31平方米/人考慮，對各人口容量分析如下2010年洛陽市各區(qū)規(guī)劃居住用地規(guī)模及容量 單位：公頃、萬平方米、萬人老城區(qū)西工區(qū)瀍河區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)合計居住用地280700380104010402853725建筑面積5041260684187218725136705人口（4） 結(jié)論綜合上述分析規(guī)劃對各區(qū)2012年末人口規(guī)模確定為：瀍河區(qū)23萬人、老城區(qū)15萬人、澗西區(qū)60萬人、（、龍門1萬人）、吉利區(qū)15萬人。根據(jù)分析，西工區(qū)為洛陽市未來洛北城區(qū)中心，人口密度較大，人均建筑面積會稍低于平均水平（31平方米/人）；老城區(qū)及瀍河區(qū)本身屬于舊城改造區(qū)域，居住環(huán)境改善困難較大，人均住房建筑面積也會稍低于平均水平（31平方米/人）；澗西區(qū)由于建設(shè)基礎(chǔ)較好、洛龍區(qū)未來在規(guī)劃指導(dǎo)下建設(shè)發(fā)展，居住水平會高于平均水平；吉利區(qū)用地條件較為寬松，居住水平亦會高于平均水平。（五） 住房建設(shè)布局布局原則（1） 均勻分布原則根據(jù)各區(qū)原則上需新增住房建筑面積及其土地開發(fā)利用形式即新增土地或存量土地?？臻g布局期內(nèi)，531萬平方米。期內(nèi)，176萬平方米。期內(nèi)，399萬平方米。期內(nèi)，1203萬平方米。期內(nèi)，716萬平方米。期內(nèi)，吉利區(qū)建設(shè)各類住房約3850套。